Eigenheim finanzieren: Tipps und Tricks für deinen Immobilienkauf

Inhaltsverzeichnis

Budgetplanung: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?
Welche Hypothekenarten gibt es?
Hypothek mit langer oder kurzer Laufzeit?
Hypothek aufnehmen: Wie funktioniert es und was sollte ich beachten?

Budgetplanung: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

Kaum jemand wird heutzutage ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben können, ohne sich das Geld dafür zu leihen. Wie gut gibt es Banken und Kreditinstitute, die Hypotheken vergeben, mit denen der Traum vom Eigenheim wahr werden kann. Die Aufnahme einer Hypothek ist allerdings an bestimmte Bedingungen geknüpft, die erfüllt sein müssen. So bekommt längst nicht jede:r Kaufinteressent:in eine Fremdfinanzierung gewährt.

Damit dir eine Bank Fremdkapital für die Finanzierung des Eigenheims zur Verfügung stellt, müssen die folgenden Voraussetzungen gegeben sein:

Mindestens 20 % Eigenkapital

Eine Hypothek kann maximal 80 % der Finanzierungssumme für den Erwerb einer Immobilie decken. Die übrigen 20 % musst du als Käufer*in aus eigenen Mitteln stemmen. Dabei muss wiederum mindestens die Hälfte des Eigenkapitals (also 10 % der Gesamtsumme) aus «hartem» oder «echtem» Vermögen bestehen. Das kann beispielsweise Konto- oder Sparguthaben sein, ein Erbschaftsvorzug, Wertschriften, Schenkungen oder angespartes Guthaben aus der Säule 3a. Kurz gesagt: Bei hartem oder echtem Vermögen handelt es sich um liquide Mittel, also solche, die (kurzfristig) in Bargeld umgewandelt werden können. Die andere Hälfte des Eigenkapitals (das «weiche» Vermögen) kann aus Bezügen oder der Verpfändung der 2. Säule, also der Pensionskasse, bezogen werden.

Beispiel: Angenommen, du möchtest dir ein Haus kaufen, das 1 Million Franken kostet. In diesem Fall benötigst du mindestens 200'000 Franken Eigenkapital. Davon müssen wiederum mindestens 100'000 Franken aus liquiden Mitteln kommen.

• Kaufpreis: CHF 1'000'000.-
• Eigenkapital gesamt: Min. CHF 200'000.-
• Davon liquide Mittel: Min. CHF 100'000.-
• Fremdkapital: CHF 800'000.-

Langfristige Tragbarkeit

Wenn du über genügend Eigenkapital aus den jeweiligen Quellen verfügst, kommt noch eine weitere Voraussetzung ins Spiel, die für eine Hypothek gegeben sein muss: Du musst genug Einkommen haben, um dein Haus oder die Eigentumswohnung langfristig halten zu können. In diesem Zusammenhang spricht man von der Tragbarkeit der Immobilie.

Dein Wohneigentum verursacht permanent laufende Kosten, die du als Besitzer:in decken musst. Hierzu zählen unter anderem die Nebenkosten, der Unterhalt, die Zinsen und die Amortisation der Hypothek. Kreditinstitute kalkulieren diese sogenannten Wohnkosten gemäss folgender Faustregel: Die Ausgaben dürfen nicht höher sein als ein Drittel des Bruttoeinkommens deines Haushalts. Um auf der sicheren Seite zu sein, gehen Banken dabei in der Regel von 5 % Hypothekarzinsen und 1 % des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten aus.

Beispiel: Nehmen wir wieder an, deine Wunsch-Immobilie kostet 1 Million Franken und du nimmst Fremdkapital von 800'000 Franken auf. Jedes Jahr möchtest du deine Hypothek mit 10'000 Franken amortisieren. Um die entsprechende Finanzierung zu erhalten, muss dein Haushalt über ein Bruttoeinkommen von mindestens 180'000 Franken im Jahr verfügen.

• Kosten für Hypothekarzinsen: CHF 800'000.- x 5 % = CHF 40'000.-
• Nebenkosten und Unterhalt: CHF 1'000'000.- x 1 % = CHF 10'000.-
• Wohnkosten gesamt: CHF 40'000.- (Zinsen) + CHF 10'000.- (Nebenkosten und Unterhalt) + CHF 10'000.- (Amortisation) = CHF 60'000.-
• Bruttoeinkommen min.: 3 x CHF 60'000.- (Wohnkosten) = CHF 180'000.-

Welche Hypothekenarten gibt es?

In der Schweiz existieren verschiedene Arten von Hypotheken, es lassen sich aber drei grundsätzliche Formen unterscheiden:

• Festhypothek: Laufzeit und Zinsen sind für 1 bis 25 Jahre fix. Die Festhypothek ist in der Schweiz die gängigste Finanzierungsform beim Kauf von Eigenheimen.
• Variable Hypothek: Keine feste Laufzeit, in der Regel innerhalb von 3 oder 6 Monaten kündbar. Der Zinssatz orientiert sich am Kapitalmarkt und ist damit variabel.
• Geldmarkt- oder SARON-Hypothek: Ende 2021 hat der SARON (Swiss Average Rate Overnight) den LIBOR (London Interbank Offered Rate) abgelöst. Beim SARON handelt es sich um einen Referenzzinssatz, der auf effektiv abgeschlossenen Transaktionen von Banken basiert. Er ist im Grunde der Zinssatz, zu dem sich Banken über Nacht gegenseitig Geld ausleihen. Damit unterscheidet er sich vom ehemaligen LIBOR, der lediglich auf Basis von Abmachungen unter den Geldinstituten berechnet wurde. Der SARON ist ein variabler Zinssatz und kann stark schwanken.

Erfahre in unserem Artikel mehr über die unterschiedlichen Hypothekarmodelle und deren Vor- und Nachteile.

Hypothek mit langer oder kurzer Laufzeit?

Neben der Wahl der richtigen Hypothek gilt es auch die richtige Laufzeit zu wählen. Ob lang oder kurz besser ist, hängt von der individuellen Situation und der eigenen Risikobereitschaft ab. Grundsätzlich gibt es bei beiden Möglichkeiten unterschiedliche Vorteile:

Vorteile einer langen Hypotheken-Laufzeit:

• Sicherheit bei der monatlichen Rate
• langfristige Planungssicherheit
• Schutz vor kurzfristiger Zinserhöhung
• die aktuell flache Zinskurve

Vorteile einer kurzen Hypotheken-Laufzeit:

• flexible Reaktion auf Zinssatzänderungen
• hohe Tilgungsrate und damit schnelle Rückzahlung
• Aufschläge für lange Laufzeiten entfallen
• Schneller Wechsel zu einem anderen Anbieter möglich

Hypothek aufnehmen: Wie funktioniert es und was sollte ich beachten?

Du hast dein Traumhaus gefunden und der Budgetrahmen stimmt ebenfalls? Dann solltest du auf die folgenden Punkte achten, wenn du eine Hypothek zur Finanzierung aufnehmen möchtest.

Erste und zweite Hypothek

Wenn du die Voraussetzungen für ein Darlehen zum Kauf deines Eigenheims erfüllst, setzt sich die Fremdfinanzierung in der Regel aus zwei Hypotheken zusammen. Die erste Hypothek deckt bis zu 67 % des Kaufpreises ab. Wenn die eigenen Mittel und die erste Hypothek für die Finanzierung des Eigenheims nicht reichen, wird der Rest mit der zweiten Hypothek finanziert. Das sind meist 10 % bis 20 %.

Amortisation der Hypothek

Während die erste Hypothek nicht zwingend amortisiert werden muss, bist du verpflichtet, deine zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder spätestens zur Pensionierung zurückzuzahlen. Dabei kannst du eine direkte oder indirekte Amortisation wählen. Bei der direkten Amortisation zahlst du die Hypothek in regelmässigen Raten an die Bank zurück. Dadurch sinkt die Schuld- und Zinslast Stück für Stück. Dafür kannst du aber auch weniger Schulden bei der Steuer geltend machen, wodurch deine Steuerbelastung steigt.

Entscheidest du dich für die indirekte Amortisation, gehen deine Zahlungen zunächst auf ein Vorsorgekonto der Säule 3a. Die Höhe der Hypothek bleibt damit immer gleich und du kannst sowohl die Einzahlungen in die Säule 3a als auch die Hypothekarzinsen bei der Steuer geltend machen. Das so angesparte Kapital kannst du später nutzen, um die Hypothek auf einmal abzubezahlen. Welche Variante sich besser eignet, hängt im Wesentlichen von deiner finanziellen Situation und den steuerlichen Aspekten ab.

Verkehrswert als Grundlage der Finanzierung

Wie bereits erläutert, finanziert deine Bank maximal 80 % der Gesamtsumme für den Kauf deines Eigenheims. Hier gilt es aber aufzupassen, denn dein Geldinstitut geht nicht vom Preis der Immobilie aus, sondern vom Verkehrswert. Hier handelt es sich um eine Schätzung über den Wert des Objekts. Liegt dieser unterhalb des aufgerufenen Kaufpreises, musst du die Differenz zusätzlich selbst finanzieren.

Beispiel: Gehen wir erneut von dem Haus aus, das 1 Million Franken kostet. Angenommen, der Verkehrswert liegt bei 900'000 Franken. Die Bank finanziert dann maximal 80% von den 900'000 Franken und nicht von der 1 Million. Statt 800'000 Franken Fremdfinanzierung würdest du in diesem Fall nur 720'000 Franken erhalten und müsstest die Differenz von 80'000 Franken zusätzlich selbst aufbringen.

Wohneigentum bzw. Hypothek im Alter

Solange du erwerbstätig bist, verfügst du über genug Einnahmen, um deine Immobilie zu finanzieren. Wie ist das aber im Rentenalter? Prinzipiell ist es vorteilhaft, das Eigenheim bei Renteneintritt abbezahlt zu haben, um die monatliche Belastung zu reduzieren. Immerhin wirst du Nebenkosten und Unterhalt der Immobilie weiterhin tragen müssen. Aber auch wenn du die Hypothek bis zum Eintritt ins AHV-Alter noch nicht amortisiert hast, kannst du dein Haus oder die Wohnung in der Regel halten. Deine Bank hat bereits bei der Vergabe der Hypothek die langfristige Tragbarkeit deiner Immobilie geprüft.

Gemeinsamer Kauf einer Immobilie

Planst du dein Eigenheim mit deinem Partner beziehungsweise deiner Partnerin zusammen zu kaufen? In diesem Fall gibt es verschiedene Optionen, in welcher Form du das gemeinsame Eigentum ins Grundbuch eintragen kannst. Hier spielt auch eine Rolle, ob du verheiratet bist oder in einer eingetragenen Partnerschaft lebst.

Sonderfall Baukredit

Wie verhält es sich mit der Finanzierung und der Hypothek, wenn du ein Haus baust, statt eine Bestandsimmobilie zu kaufen? Auch in diesem Fall wirst du Fremdkapital brauchen, das dir eine Bank zur Verfügung stellt. Für Hausbauer*innen kommt dann aber in der Regel der Baukredit zum Einsatz. Es handelt sich hier um einen Kontokorrentkredit. Schliesst du mit einer Bank einen Baukredit ab, wird ein sogenanntes Kontokorrentkonto eröffnet und du zahlst dort dein Eigenkapital ein. Alle Rechnungen, die mit deinem Bau in Verbindung stehen, werden von diesem Konto bezahlt. Zunächst von deinem Eigenkapital und anschliessend Schritt für Schritt von dem Kredit. Nachdem dein Eigenkapital aufgebraucht ist, überziehst du quasi das Konto bis zu der Summe, die du als Limit vereinbart hast. Für den Betrag, den du leihst (also die Summe, mit der du auf dem Konto «ins Minus» gehst), zahlst du Zinsen.

Der grösste Vorteil des Baukredits im Vergleich zur Hypothek ist, dass die Kreditsumme flexibel ist. Anders als beim Kauf lässt sich beim Bau vorher nicht exakt berechnen, wie viel Geld benötigt wird. Allerdings sind die Zinsen beim Baukredit variabel und orientieren sich nicht an einem Referenzzinssatz. Somit sind diese oft teurer als Hypothekarmodelle. Ein Baukredit lässt sich aber auch mit einer Hypothek kombinieren. Ausserdem werden sie in der Regel nach Abschluss des Baus in eine Hypothek umgewandelt.