Quelle hypothèque choisir?

Sommaire

Types d’hypothèques en Suisse
L’hypothèque à taux fixe
L’hypothèque à taux variable
L’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON
Comparaison des hypothèques: quelle est la stratégie la mieux adaptée à mon cas?

Types d’hypothèques en Suisse

Abstraction faite des nombreuses formes mixtes et spéciales, il existe grosso modo trois principaux types d’hypothèques en Suisse. Ceux-ci se distinguent essentiellement par deux variables: le taux d’intérêt et la durée. Leur point commun est que le taux d’intérêt dépend du montant du crédit, de sa durée, des taux d’intérêt du marché ainsi que de la solvabilité de l’emprunteur ou de l’emprunteuse. Pour autant, cela ne signifie pas que le taux d’intérêt est toujours identique pour les différents types d’hypothèques – bien au contraire. Ci-après, nous te présentons les trois modèles d’hypothèques et te livrons des conseils sur les points auxquels tu dois faire attention.

L’hypothèque à taux fixe

L’hypothèque à taux fixe reste l’hypothèque la plus prisée lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un logement. Elle représente près de 80% du volume total des hypothèques en Suisse. Voici les particularités de l’hypothèque à taux fixe:

• Taux d’intérêt fixe
• Durée fixe
• Risque calculable

Au début du financement, tu détermines avec ta banque ou ton assurance une durée fixe ainsi qu’un taux d’intérêt qui sera valable pendant toute la durée et ne pourra pas être modifié. Le principe suivant s’applique: plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.

Conseil: si tu souhaites souscrire une hypothèque à taux fixe, tu devrais absolument comparer différentes offres. La moindre différence entre les taux d’intérêt peut avoir des conséquences financières importantes sur une longue durée.

Avantages de l’hypothèque à taux fixe

La sécurité de planification, le budget fixe et le risque calculable constituent les principaux avantages de l’hypothèque à taux fixe. Tu obtiens un taux d’intérêt défini pour une durée fixe, ce qui te permet de planifier et de budgétiser à long terme.

Inconvénients de l’hypothèque à taux fixe

Toutefois, cette sécurité peut aussi jouer en ta défaveur. Car si les taux d’intérêt devaient fortement baisser au cours de la durée de ton hypothèque, tu ne pourrais pas réajuster une hypothèque à taux fixe pour profiter des taux bas.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque à taux fixe?

L’hypothèque à taux fixe est le bon choix pour les personnes qui souhaitent une grande sécurité, qui planifient de manière fixe et qui ne veulent pas se confronter activement aux marchés financiers et des capitaux. Bien entendu, la situation du marché joue également un rôle: si tu t’attends à une hausse des taux d’intérêt, l’hypothèque à taux fixe est une solution éprouvée pour bénéficier à long terme des taux bas actuels.

L’hypothèque à taux variable

Contrairement à l’hypothèque à taux fixe, l’hypothèque à taux variable n’a pas de durée fixe et peut généralement être résiliée dans un délai de trois à six mois. Le taux d’intérêt n’est pas fixe et se base sur le niveau général des taux d’intérêt. Toutefois, il ne dépend pas d’un taux d’intérêt de référence déterminé et les banques l’adaptent respectivement selon leur propre appréciation. En cas de baisse des taux d’intérêt, l’hypothèque à taux variable peut s’avérer intéressante, car en tant qu’emprunteur ou emprunteuse, tu peux profiter de la baisse des taux. Mais dans la réalité, les particuliers en Suisse n’optent guère pour l’hypothèque à taux variable, car il s’agit généralement de la variante la plus chère. Voici les caractéristiques de l’hypothèque à taux variable:

• Taux d’intérêt variable
• Pas de durée fixe
• Type d’hypothèque le plus cher à l’heure actuelle (état: octobre 2022)

Avantages de l’hypothèque à taux variable

Dans un environnement de taux d’intérêt élevés, l’hypothèque à taux variable peut s’avérer avantageuse par rapport à l’hypothèque à taux fixe, puisqu’elle peut être adaptée de manière flexible dès que les taux d’intérêt baissent. La durée variable peut également être un atout si tu prévois une hausse des taux d’intérêt et souhaites bénéficier du taux actuel. Il est alors possible de transformer en toute flexibilité l’hypothèque à taux variable en hypothèque à taux fixe.

Inconvénients de l’hypothèque à taux variable

En règle générale (et en tout état de cause dans un environnement de taux bas), l’hypothèque à taux variable constitue pour les particuliers l’option la plus coûteuse de financement d’un bien immobilier. Elle ne te sera profitable que si tu suis de très près l’évolution des marchés monétaires et des capitaux et que tu réagis en conséquence. De plus, le fait que la banque fixe les taux d’intérêt de manière plus ou moins arbitraire comporte un certain risque de planification.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque à taux variable?

Si tu souhaites acheter une propriété et le revendre peu de temps après, l’hypothèque à taux variable peut constituer une bonne solution transitoire pour financer le bien à court terme. Elle peut également être utilisée à court terme pour un amortissement plus important.

L’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

SARON est l’abréviation de Swiss Average Rate Overnight et a remplacé fin 2021 le taux indexé sur le marché monétaire LIBOR, jusqu’alors en vigueur. Le SARON est un taux d’intérêt de référence qui repose sur les transactions effectivement conclues entre les banques. Pour faire simple, il s’agit du taux d’intérêt auquel les banques se prêtent mutuellement de l’argent pendant la nuit. Le taux d’intérêt final payé par le client ou la cliente se compose du SARON et d’une marge que la banque prélève en sus.

En général, une hypothèque SARON est établie pour une durée de un à six ans. Au cours de cette période, la banque procède à intervalles réguliers à des ajustements du taux d’intérêt. Normalement, en tant que cliente ou client, tu peux choisir si ces ajustements doivent avoir lieu tous les trois, six ou douze mois. L’hypothèque indexée sur le marché monétaire est donc en fait une sorte d’hypothèque à taux fixe avec une courte durée à l’issue de laquelle le taux d’intérêt est ajusté. Voici les caractéristiques du SARON: 

• Durée de 1 à 6 ans
• Ajustements réguliers du taux d’intérêt
• Sécurité de planification assez faible

Pourquoi l’hypothèque LIBOR n’existe-t-elle plus?

À compter de 2022, le LIBOR n’est plus pris en charge. L’hypothèque LIBOR a été remplacée parce que son taux d’intérêt était calculé uniquement sur la base des accords mutuels entre les banques, sans savoir si ces accords étaient réellement mis en œuvre. Pour améliorer la situation, de nouveaux taux d’intérêt de référence ont été élaborés par des groupes de travail nationaux. Ces nouveaux taux d’intérêt, appelés «overnight rates», reposent sur des transactions réelles et non sur des estimations, comme ce fut le cas pour le LIBOR.

Avantages de l’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

En général, le taux d’intérêt d’une hypothèque SARON est plus bas que celui d’une hypothèque à taux fixe ou d’une hypothèque à taux variable. Les taux d’intérêt se fondent sur le marché monétaire actuel et sont donc transparents.

Inconvénients de l’hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON

Si l’hypothèque SARON peut constituer la variante la plus avantageuse en matière de coûts, elle t’offre une sécurité de planification bien moindre. Les taux d’intérêt peuvent varier fortement, à la hausse comme à la baisse.

Conseil: si tu envisages de souscrire une hypothèque SARON, tu peux te prémunir contre de trop fortes variations vers le haut en fixant un plafond (c’est-à-dire en plafonnant le taux d’intérêt). Néanmoins, la banque te fera payer cette sécurité en sus.

Qui a intérêt à opter pour une hypothèque indexée sur le marché monétaire ou SARON?

Si tu t’attends à des taux d’intérêt bas et que tu peux en même temps amortir sans problème des hausses de taux à court terme, l’hypothèque SARON peut constituer une option intéressante pour toi. Cependant, en cas de forte hausse des taux, l’hypothèque à taux fixe reste la meilleure alternative. Mais depuis les années 1990, les hypothèques indexées sur le marché monétaire sont en général le modèle hypothécaire le plus avantageux.

Comparaison des hypothèques: quelle est la stratégie la mieux adaptée à mon cas?

Le modèle hypothécaire le plus approprié pour toi dépend bien entendu dans une large mesure de ta situation personnelle, des prévisions en matière de taux d’intérêt et de l’évolution du marché. Souvent, un mélange de différentes hypothèques se révèle être la meilleure solution pour adapter le financement du bien immobilier à la situation personnelle.

Combiner habilement les hypothèques

Si tu souhaites financer un bien immobilier, tu ne devrais pas forcément opter pour un seul modèle hypothécaire. Tu as également la possibilité de combiner différentes durées, différents montants et différents modèles hypothécaires afin de répondre au mieux à tes besoins.

Une possibilité consiste par exemple à combiner une hypothèque SARON et une hypothèque à taux fixe. L’hypothèque fixe te permet d’augmenter ta sécurité de planification tout en profitant des taux d’intérêt plus bas de l’hypothèque SARON.

Le «splitting hypothécaire» te permet quant à lui de diviser une hypothèque fixe en plusieurs tranches de durées différentes. De cette manière, ce n’est pas toute l’hypothèque qui est prolongée d’un coup, mais seulement la tranche correspondante. Ainsi, la modification du taux d’intérêt lors de la prolongation du contrat concerne exclusivement l’une des tranches.

Nos conseils pour la souscription d’une hypothèque

Avant d’opter pour un modèle hypothécaire, nous te recommandons de tenir compte des conseils suivants.

• Conseil 1: prends suffisamment de temps pour effectuer des recherches et renseigne-toi en détail. Examine les différentes options et compare les offres. Plus tu en sauras sur le sujet, plus tu auras de chances de choisir la meilleure variante.
• Conseil 2: demande conseil à des experts et expertes et consulte différents prestataires. Les assurances proposent souvent de meilleures conditions pour les hypothèques fixes de longue durée. En revanche, les banques peuvent souvent proposer de meilleurs taux d’intérêt pour des durées plus courtes et des hypothèques SARON.
• Conseil 3: compare au moins trois offres en détail.
• Conseil 4: prévois large dans tes calculs afin de jouer la carte de la sécurité. Calcule la capacité de remboursement de ton bien immobilier avec 5% du montant du crédit pour les intérêts. Ajoutes-y encore 1% du prix d’achat pour les charges et l’entretien du bien immobilier ainsi que 1% pour l’amortissement.
• Conseil 5: continue à t’informer, même après avoir souscrit une hypothèque. Si tu suis ce qui se passe sur le marché monétaire et des capitaux, tu pourras réagir en conséquence, et planifier et adapter ton modèle hypothécaire à long terme.