Résilier un bail: comment procéder
Chaque fois que tu déménages d’un logement que tu loues, tu dois résilier ton bail. Du délai de préavis aux bons formulaires, les règles en la matière sont strictes. Découvre ici toutes les informations importantes à connaître pour résilier ton bail et télécharge un modèle pour préparer ton courrier de résiliation.
Résilier correctement un bail – avec notre modèle
Un déménagement est souvent un heureux événement et l’on est généralement impatient d’emménager dans le nouveau logement. Cependant, il convient tout d’abord de résilier son ancien bail en respectant le bon préavis.
Le droit du bail présente des règles claires concernant la résiliation d’un bail par le ou la locataire. La résiliation doit être effectuée par écrit au moyen d’un formulaire officiel (art. 266 CO) et signée de manière manuscrite.
Dans l’idéal, envoie ton avis de résiliation directement au propriétaire par courrier recommandé. En cas de litige, tu auras ainsi la preuve que le courrier a été reçu à temps.
Tu peux également lui remettre personnellement le formulaire de résiliation. Dans ce cas, il convient d’en faire une copie et de la faire signer pour confirmer sa bonne réception. La date de réception doit absolument figurer sur le document.
En outre, tu n’as pas besoin de justifier ta demande de résiliation de bail par un motif concret.
Tu trouveras ici notre modèle de résiliation de bail.
Un bail ne se résilie en aucun cas par e-mail, SMS ou message WhatsApp. La résiliation n’aurait alors aucune valeur juridique. Par conséquent, le propriétaire de ton logement ne doit pas accepter une telle résiliation. Les résiliations verbales, notamment par téléphone, n’ont également aucune valeur juridique.
Bon à savoir: les propriétaires aussi doivent toujours résilier leur bail par écrit, et ce au moyen d’un formulaire approuvé par une autorité officielle. Par ailleurs, ils doivent y faire figurer les possibilités juridiques permettant à la partie locative de contester la résiliation.
Qui doit signer l’avis de résiliation de bail?
En principe, toutes les personnes ayant signé le bail doivent également signer l’avis de résiliation. Si tu habites en colocation et as signé un bail solidaire, tes colocataires et toi pouvez uniquement résilier le bail ensemble. Si une seule personne souhaite déménager, les colocataires restants doivent signer un nouveau contrat avec le propriétaire.
La résiliation d’un logement familial fait exception à cette règle. Si tu habites dans le logement en couple, la résiliation doit dans tous les cas être signée par toi et ton conjoint ou ta conjointe, même si un seul d’entre vous avait signé le bail pour louer ce logement. Il en va de même pour les couples vivant en concubinage et les couples de même sexe vivant en partenariat enregistré.
Quel est le délai de préavis pour les logements loués?
Pour résilier un bail, il convient de toujours respecter le délai de préavis. La loi prévoit des délais minimaux. Un délai de préavis plus long peut cependant être convenu dans le bail.
Les délais légaux sont:
- 3 mois pour les maisons et appartements loués;
- 2 semaines pour une chambre meublée.
La réglementation est plus souple concernant les dates de résiliation. En premier lieu, il convient de respecter ce qui est indiqué dans le bail. De nos jours, il est souvent possible de résilier un bail à chaque fin de mois (hormis le 31 décembre).
Si rien n’est indiqué à ce propos dans le bail, les dates de résiliation habituelles s’appliquent. Dans de nombreux cantons, cela signifie que tu peux résilier ton bail fin mars, fin juin et fin septembre. Découvre dans cet article les dates exactes valables dans ton canton et des informations concernant les dates de déménagement.
D’ici quelle date le propriétaire doit-il avoir reçu le courrier de résiliation?
Le ou la propriétaire doit recevoir ton courrier dans les délais. Ce n’est pas le cachet de la poste qui fait foi, mais bien la date de réception par le ou la propriétaire. Celui-ci ou celle-ci doit recevoir ton courrier au plus tard le dernier jour ouvré avant le début du délai de préavis.
Si le délai n’est pas respecté, la résiliation est valable à partir de la date valide suivante. Dans l’idéal, envoie donc ta résiliation suffisamment tôt par courrier recommandé. Ainsi, tu ne prends aucun risque.
Exemple: si le délai de préavis est de trois mois et que la date de résiliation est le 30 septembre, le ou la propriétaire doit recevoir ton courrier de résiliation au plus tard le 30 juin. Si le 30 juin tombe un week-end, le courrier doit être dans sa boîte aux lettres dès le vendredi.
La résiliation d’un bail avant terme
Peut-être que les choses se sont passées très vite et que le logement de tes rêves sera disponible dans seulement deux mois alors que ton délai de préavis actuel est de trois mois. Dans ce cas, tu peux résilier le bail avant terme.
Pour cela, l’idéal est d’utiliser notre modèle de courrier pour une résiliation de bail avant terme. Pour pouvoir résilier ton bail avant terme, tu dois présenter à ton ou ta propriétaire au moins un ou une locataire acceptable et solvable qui reprendra ton bail aux mêmes conditions.
Dans cet article, tu trouveras plus d’informations sur les conditions que doivent remplir les nouveaux et nouvelles locataires.
Si ton ou ta propriétaire refuse le ou la locataire que tu proposes alors que cette personne remplit toutes les conditions, tu es libre de tes obligations contractuelles. Ainsi, à compter de la date de reprise, tu n’as plus besoin de payer ton loyer.
Cela est également valable si ton ou ta propriétaire souhaite augmenter le loyer et que le nouveau locataire ou la nouvelle locataire ne souhaite pas reprendre ton logement pour cette raison. Dans ce cas, demande impérativement une confirmation écrite à ton ou ta propriétaire indiquant que ton contrat de bail sera résilié à la date de reprise.
Résilier un bail avant terme étape par étape
Dans l’idéal, voici comment procéder pour résilier ton bail avant terme:
1) Informes-en ton ou ta propriétaire à l’avance
Tout d’abord, résilie ton bail par courrier recommandé. Conserve le reçu de la poste et une copie du courrier.
2) Recherche un nouveau locataire ou une nouvelle locataire
Dès lors que tu as informé ton ou ta propriétaire, il convient de ne pas perdre de temps et de commencer à chercher un locataire potentiel ou une locataire potentielle dès que possible.
Conseil: dans l’idéal, utilise différents canaux. Par exemple, ton cercle social et tes connaissances, les affiches classiques et les petites annonces en ligne sur les plateformes immobilières.
3) Programme des visites de ton logement
Organise des visites de ton logement. Le jour de la visite, donne directement aux personnes intéressées les formulaires de candidatures. Ainsi, elles pourront déposer leur dossier sans tarder.
4) Fais confirmer l’intérêt du futur ou de la future locataire par écrit
Si un locataire potentiel ou une locataire potentielle souhaite reprendre ton logement à la date où il se libère, demande-lui de confirmer son intérêt par écrit. Envoie cette confirmation à ton ou ta propriétaire par courrier recommandé.
5) Demande la résiliation de ton bail
Si toutes les parties tombent d’accord, plus rien ne peut t’empêcher de quitter ton logement avant terme. Demande une confirmation écrite à ton ou ta propriétaire indiquant que ton bail est résilié.
La résiliation du bail par le bailleur
Ton ou ta propriétaire peut demander la résiliation du bail au moyen d’un formulaire spécial approuvé par une autorité officielle. Autrement, les mêmes conditions et délais qui valent pour les locataires s’appliquent pour résilier le bail en bonne et due forme.
Les propriétaires n’ont pas besoin de justifier la résiliation. Certes, tu es en droit de demander le motif. Toutefois, une résiliation effectuée correctement reste valable même si la raison de cette résiliation ne te suffit pas.
Résiliation extraordinaire
Ton ou ta propriétaire peut demander la résiliation extraordinaire du bail avec un préavis de 30 jours fin de mois. Tu dois pour cela être dans l’une des situations suivantes:
- en tant que locataire, tu n’as pas respecté ton devoir de diligence et d’égards;
- tu es en retard dans le paiement de ton loyer et tu n’as pas réglé ta dette dans un délai de 30 jours.
Conseil: si tu es en situation de détresse, rapproche-toi immédiatement de l’aide sociale de ta commune ou de ton ou ta propriétaire. Cela te permettra d’éviter une résiliation rapide et la perte de ton logement.
En cas de violations graves du devoir de diligence, les propriétaires peuvent donner leur avis de résiliation sans préavis. Par exemple, si le ou la locataire a intentionnellement causé d’importants dégâts dans le logement. La résiliation de bail sans préavis reste toutefois une exception, car les obstacles à cela sont majeurs.
Contester la résiliation d’un bail
Si, en tant que locataire, tu reçois un avis de résiliation de bail incorrect ou qui, selon toi, est incompréhensible, tu peux le contester. Selon la situation, la résiliation peut être considérée comme nulle ou bien tu peux obtenir un prolongement du bail.
Pour cela, rapproche-toi de l’office de conciliation de ton domicile dans les 30 jours suivant la réception de l’avis.
Dans quels cas une résiliation de bail est-elle nulle?
Une résiliation de bail est nulle lorsque les règles formelles n’ont pas été respectées, par exemple lorsqu’elle n’a pas été envoyée au ou à la locataire au moyen d’un formulaire officiel. Dans ce cas, tu peux ignorer la résiliation, car elle n’est pas valable sur le plan juridique. Ton ou ta propriétaire doit te présenter un nouvel avis de résiliation.
Dans quels cas une résiliation de bail est-elle contestable?
Une résiliation de bail est contestable lorsqu’elle est certes valable sur le plan juridique, mais qu’elle enfreint les règles de bonne foi conformément à l’art. 271, al. 1 CO.
En voici des exemples:
- La résiliation de bail est une «résiliation faite par vengeance».
- Le ou la propriétaire veut effectuer une modification unilatérale du bail.
- Le ou la propriétaire veut t’amener à acheter le logement.
Lorsque la résiliation est légale, mais que tu n’as pas la possibilité de déménager à ce moment-là, tu as une autre possibilité pour la contester: tu peux exiger un prolongement du bail pour rester plus longtemps dans le logement.
Le prolongement est uniquement accordé dans certains cas de figure. Les raisons peuvent cependant être très différentes. Tu peux notamment faire valoir les points suivants:
- charge de travail importante;
- recherche d’emploi;
- intégration dans le quartier;
- maladie;
- âge avancé;
- faible offre de logements abordables.
Si l’office de conciliation se prononce en faveur d’un prolongement du bail, celui-ci peut être prolongé de quatre ans maximum.
Important: même si tu contestes la résiliation et demandes un prolongement du bail, tu dois rechercher un nouveau logement. Le mieux est de ne pas perdre de temps, car l’autorité de conciliation vérifiera que tu effectues des recherches actives.