L'importanza della cartella ipotecaria

Solo pochissime persone possono permettersi di acquistare un'abitazione con il capitale proprio. Di solito dipendono dal capitale della banca: in altre parole non possono prescindere da un'ipoteca. Prima di concedere un mutuo ipotecario, la banca vuole ovviamente tutelarsi da eventuali perdite. A tal fine vi è il pegno immobiliare.

Cartella ipotecaria: la forma più ricorrente

La legge svizzera prevede due tipologie di pegno immobiliare: l'ipoteca e la cartella ipotecaria. Nella prassi, la cartella ipotecaria è il mezzo di garanzia al quale si ricorre maggiormente per il finanziamento di un oggetto immobiliare. Nella cartella ipotecaria vengono registrati il credito della banca e il diritto di pegno richiesto. Come garanzia funge l'immobile gravato, che garantisce comunque fino all'importo iscritto.

Due tipi di cartelle ipotecarie

• La tradizionale forma documentale: La forma documentale tradizionale rappresenta un valore mobiliare. La cartella immobiliare documentale viene costituita dall'ufficio catastale competente, presso il quale deve anche essere iscritta. L'ufficiale del registro fondiario emette il documento e lo sottoscrive. Siccome la cartella ipotecaria è un documento estremamente importante, molto probabilmente i proprietari non la custodiranno nella propria abitazione. Normalmente viene depositata presso la banca ipotecaria. Di regola, quindi, i proprietari immobiliari non vedranno mai la propria cartella immobiliare.
• Nuova cartella ipotecaria registrale: I costi per la custodia e il trasferimento delle cartelle ipotecarie documentali fra banche, notai, uffici del registro fondiario e proprietari fondiari sono estremamente elevati. Per questo motivo, dal 1° gennaio 2012 è possibile costituire una cartella ipotecaria registrale non documentale. Quest'ultima non è più cartolarizzata come un valore mobiliare, ma è soltanto iscritta nel registro fondiario. Il diritto di pegno sussiste non appena il creditore viene iscritto nel registro fondiario.

Diritto di accesso diretto

In caso di fallimento del debitore, la cartella ipotecaria riveste un'importanza notevole. Questo perché solo il proprietario della cartella ipotecaria può far vale le conseguenti pretese. In altre parole: qualora egli non dovesse più riuscire a pagare l'ipoteca o i tassi ipotecari, la sua banca, in forza della cartella ipotecaria, gode del diritto d'accesso diretto al suo immobile e può quindi venderlo all'asta.

Costi: variano dal Cantone

Per quanto riguarda la forma della cartella immobiliare, non vi sono sostanziali differenze fra un Cantone e l'altro. Le tasse per la certificazione notarile e le tasse immobiliari variano per contro da Cantone a Cantone.