Finanziare una casa di proprietà: consigli e trucchi per l’acquisto di un immobile

Pianificazione del budget: quanta parte della casa di proprietà posso permettermi?

Oggigiorno quasi nessuno può permettersi una casa o un appartamento di proprietà senza contrarre un prestito. Per fortuna esistono banche e istituti di credito che concedono ipoteche per realizzare il sogno di un’abitazione di proprietà. Tuttavia, la stipula di un’ipoteca è soggetta a determinate condizioni che devono essere soddisfatte. 

Affinché una banca ti metta a disposizione denaro per il finanziamento della casa di proprietà, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

Almeno il 20% di capitale proprio

Un’ipoteca può coprire al massimo l’80% dell’importo richiesto per l’acquisto di un immobile. Il restante 20% deve provenire da fondi propri. Un ulteriore requisito prevede che almeno la metà del capitale proprio (ossia il 10% della somma totale) sia costituito da fondi propri «di base», ad esempio conti o risparmi, un acconto di quota ereditaria, titoli, donazioni o averi risparmiati del pilastro 3a.

In poche parole, i patrimoni di base o reali sono i mezzi liquidi, ovvero quelli che (a breve termine) possono essere convertiti in denaro contante. L’altra metà del capitale proprio può essere costituita da prelievi o dalla costituzione in pegno del 2° pilastro, ossia la cassa pensioni.

Esempio: immagina di voler acquistare una casa che costa 1 milione di franchi. In questo caso, hai bisogno di almeno 200'000 franchi di capitale proprio. Di questi, almeno 100'000 franchi devono provenire da mezzi liquidi.

• Prezzo di acquisto: CHF 1'000'000.–

• Capitale proprio totale: min. CHF 200'000.–

• Di cui mezzi liquidi: min. CHF 100'000.–

• Ipoteca: CHF 800'000.–

Sostenibilità a lungo termine

Una volta appurato che disponi di sufficiente capitale proprio proveniente dalle rispettive fonti, c’è anche un’altra condizione necessaria da soddisfare per stipulare un’ipoteca: un reddito sufficientemente alto da poter mantenere la tua casa o il tuo appartamento di proprietà nel lungo periodo. A questo proposito si parla di sostenibilità dell’immobile.

La tua abitazione di proprietà genera dei costi correnti che devi coprire, tra i quali rientrano anche le spese accessorie, la manutenzione, gli interessi e l’ammortamento dell’ipoteca. Gli istituti di credito calcolano i cosiddetti costi d’abitazione in base alla seguente regola generale: le spese non devono superare un terzo del reddito lordo del tuo nucleo familiare. Per essere sicure, di solito le banche si basano sul 5% di interessi ipotecari e sull’1% del prezzo d’acquisto per la manutenzione e le spese accessorie.

Esempio: supponiamo ancora che l’immobile che desideri costi 1 milione di franchi e che tu contragga un’ipoteca di 800'000 franchi. Ogni anno desideri ammortizzare la tua ipoteca con 10'000 franchi. Per ottenere il finanziamento corrispondente, il tuo nucleo familiare deve disporre di un reddito lordo di almeno 180'000 franchi l’anno.

• Costi per gli interessi ipotecari: CHF 800'000.– x 5% = CHF 40'000.–

• Spese accessorie e manutenzione: CHF 1'000'000.– x 1% = CHF 10'000.–

• Costi d’abitazione totali: CHF 40'000.– (interessi) + CHF 10'000.– (spese accessorie e manutenzione) + CHF 10'000.– (ammortamento) = CHF 60'000.–

• Reddito lordo min.: 3 x CHF 60'000.– (costi d’abitazione) = CHF 180'000.–

Quali tipi di ipoteche esistono?

In Svizzera esistono diversi tipi di ipoteche, e si possono distinguere tre forme fondamentali:

• Ipoteca a tasso fisso: la durata e gli interessi sono fissi da 1 a 25 anni. L’ipoteca a tasso fisso è la forma di finanziamento più diffusa in Svizzera per l’acquisto di un’abitazione di proprietà.

• Ipoteca a tasso variabile: nessuna durata fissa, generalmente con opzione di disdetta entro 3 o 6 mesi. Il tasso d’interesse segue l’andamento del mercato dei capitali ed è quindi variabile.

• Ipoteca del mercato monetario o ipoteca SARON: il SARON è un tasso di riferimento basato sulle transazioni effettivamente concluse dalle banche. Fondamentalmente è il tasso di interesse al quale le banche si prestano reciprocamente denaro a breve termine. Il SARON è quindi un tasso d’interesse variabile e oscilla di conseguenza.

Ipoteca di breve o lunga durata?

Oltre a scegliere l’ipoteca giusta, è importante scegliere anche la durata giusta. Se sia meglio lunga o breve dipende dalla situazione individuale e dalla propria propensione al rischio. Fondamentalmente entrambe le opzioni presentano diversi vantaggi:

Vantaggi di un’ipoteca di lunga durata

• sicurezza con la rata mensile
• sicurezza di pianificazione a lungo termine
• protezione dall’aumento dei tassi d’interesse a breve termine

Vantaggi di un’ipoteca di breve durata

• reazione flessibile alle variazioni dei tassi d’interesse
• rata elevata e quindi rimborso rapido
• si evitano le maggiorazioni per le lunghe durate
• possibilità di passare rapidamente a un altro fornitore

Stipulare un’ipoteca: come devo procedere e a cosa devo prestare attenzione?

Hai trovato la casa dei tuoi sogni e che rientra nel tuo budget? Allora, se vuoi contrarre un’ipoteca per il finanziamento, devi prestare attenzione ai seguenti punti.

Prima e seconda ipoteca

Se soddisfi i requisiti per un prestito finalizzato all’acquisto della tua casa di proprietà, il finanziamento di terzi è costituito di norma da due ipoteche. La prima ipoteca copre fino al 65% del prezzo d’acquisto. Se i mezzi propri e la prima ipoteca non sono sufficienti a coprire il finanziamento dell’abitazione di proprietà, il resto viene finanziato con la seconda ipoteca (quindi al massimo il 15%).

Ammortamento dell’ipoteca

Mentre la prima ipoteca non deve essere necessariamente ammortizzata, sei tenuto a rimborsare la seconda ipoteca entro 15 anni o al più tardi alla data del pensionamento. Puoi scegliere tra ammortamento diretto o indiretto. Nel caso dell’ammortamento diretto, dovrai restituire l’ipoteca alla banca a rate regolari. In tal modo l’onere del debito e degli interessi diminuisce progressivamente. In questo caso, però, puoi anche far valere meno debiti ai fini fiscali, con un conseguente aumento del tuo carico fiscale.

Se opti per l’ammortamento indiretto, i tuoi pagamenti andranno innanzitutto su un conto di previdenza del pilastro 3a. In questo modo, l’importo dell’ipoteca rimane sempre invariato e puoi detrarre dalle imposte sia i versamenti nel pilastro 3a che gli interessi ipotecari. Potrai utilizzare il capitale così risparmiato in un secondo momento per estinguere l’ipoteca in un’unica soluzione. L’opzione più adatta dipende essenzialmente dalla tua situazione finanziaria e dagli aspetti fiscali.

Valore di mercato come base del finanziamento

Come già spiegato, la tua banca finanzia al massimo l’80% dell’importo totale per l’acquisto della tua casa di proprietà. In questo caso occorre però fare attenzione, perché il tuo istituto di credito non parte dal prezzo d’acquisto dell’immobile, bensì dal cosiddetto valore di mercato, che rappresenta una stima oggettiva del valore dell’immobile. Se quest’ultimo fosse inferiore al prezzo d’acquisto, dovrai finanziare autonomamente la differenza.

Esempio: partiamo ancora una volta dalla casa che costa 1 milione di franchi. Supponiamo che il valore di mercato sia di 900'000 franchi. In tal caso, la banca finanzia al massimo l’80% dei 900'000 franchi, e non del milione. Invece di 800'000 franchi di finanziamento di terzi, in questo caso riceveresti solo 720'000 franchi e dovresti pagare personalmente la differenza di 80'000 franchi.

Abitazione di proprietà e ipoteca in età avanzata

Finché continuerai a esercitare un’attività lucrativa, disporrai di entrate sufficienti per finanziare il tuo immobile. Ma cosa succede in età di pensionamento? Per assicurare il finanziamento della casa di proprietà in età avanzata, al più tardi dopo i 50 anni dovresti occuparti della pianificazione precisa e farti consigliare dal tuo istituto ipotecario. Considera anche eventuali ristrutturazioni per una soluzione abitativa per la terza età, anch’esse da pianificare e includere nel budget per tempo.

Acquisto congiunto di un immobile

Hai in programma di acquistare la tua casa di proprietà insieme al tuo o alla tua partner? In questo caso avete diverse opzioni con cui iscrivere la proprietà comune nel registro fondiario. A tale riguardo conta anche se siete sposati o vivete in un’unione domestica registrata.

Caso particolare: credito di costruzione

Come funzionano il finanziamento e l’ipoteca se costruisci una casa invece di acquistare un immobile già esistente? Anche in questo caso avrai bisogno di capitale di terzi messo a disposizione da una banca, ma in questa eventualità di solito si ricorre al credito di costruzione. Si tratta di un credito in conto corrente: se stipuli un credito di costruzione con una banca viene aperto un cosiddetto conto corrente, sul quale versi il tuo capitale proprio.

Tutte le fatture relative alla costruzione saranno pagate da questo conto. Prima dal tuo capitale proprio, e poi, gradualmente, dal credito. Una volta esaurito il capitale proprio, superi per così dire il conto fino all’importo concordato come limite. Sull’importo che prendi in prestito (ovvero la somma con la quale andrai «in negativo» sul conto) dovrai pagare gli interessi. Questa flessibilità è ovviamente vantaggiosa, perché in caso di costruzione non è possibile calcolare con esattezza la somma spesa alla fine dei lavori.