Reservationsvertrag und Kaufvertrag: in zwei Schritten zum erfolgreichen Hausverkauf

Inhaltsverzeichnis

Schritt 1: Reservationsvertrag
Schritt 2: Kaufvertrag
FAQ 

Schritt 1: Reservationsvertrag

Ein Reservationsvertrag dient als eine vorläufige Vereinbarung und signalisiert die ernsthafte Absicht, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass ein solcher Vertrag in der Schweiz, sofern er nicht öffentlich beurkundet wird, rechtlich nicht durchsetzbar ist.

Das bedeutet, dass der Reservationsvertrag ohne notarielle Beurkundung für beide Parteien – Käufer:in und Verkäufer:in – unverbindlich bleibt und streng genommen rechtlich nicht mehr Gewicht hat als ein symbolischer Handschlag.

In der Praxis verzichten die Beteiligten oft auf eine notarielle Beurkundung des Vorvertrags, vor allem aus Kostengründen. Je nach Wert deiner Immobilie kann es sich aber trotzdem lohnen.

Wann ist ein Reservationsvertrag sinnvoll?

Wenn du eine Liegenschaft verkaufen willst, ist ein Reservationsvertrag besonders nützlich, wenn du frühzeitig eine Bindung der Käuferpartei erreichen möchtest (insbesondere in einem dynamischen Immobilienmarkt).

Du kannst so sicherstellen, dass die Anfrage ernst gemeint ist. Eine Anzahlung bietet auch eine Art Schadenersatz, falls die kaufende Partei vom Erwerb zurücktritt.

Wichtig: Die Bedingungen des Reservationsvertrags müssen klar festgelegt sein. Ohne notarielle Beurkundung des Vertrags ist er rechtlich nicht durchsetzbar.

Üblicherweise wird die Anzahlung auf ein zweckgebundenes Sperrkonto geleistet.

Welche Informationen gehören in den Reservationsvertrag?

Ein richtig strukturierter Reservationsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Identifikation der Parteien: Angaben zu Verkäufer:in und Käufer:in
• Objektbeschreibung: Genaue Beschreibung des Kaufobjekts
• Kaufpreis: Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsmodalitäten
• Vertragsabschluss: Termin für den Abschluss des Kaufvertrages
• Kostenverteilung: Regelung der Notargebühren, Steuern und der Grundstückgewinnsteuer
• Gewährleistungen: Klärung der Gewährleistungen beider Parteien
• Regelungen bei Vertragsbruch: Klare Bedingungen für den Fall des Nicht-Abschlusses des Vertrags
• Entschädigungen: Regelungen zur Entschädigung bei Nicht-Abschluss des Kaufvertrags

Schritt 2: Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist das entscheidende Dokument beim Verkauf einer Immobilie. Er legt die Bedingungen, den Preis und den Zeitpunkt des Besitzwechsels fest. Für Verkäufer:innen ist es wichtig, dass alle Vereinbarungen präzise formuliert sind, um unerwartete Kosten oder Missverständnisse zu vermeiden. Der Vertrag bedarf einer öffentlichen notariellen Beurkundung, damit er rechtskräftig wird. Das bedeutet, dass ihr dafür beide im Notariatsbüro anwesend sein müsst.

Welche Informationen gehören in den Kaufvertrag?

Wichtig zu wissen: Der Kaufvertrag muss in schriftlicher Form erstellt werden. Abgesehen davon gibt es zwingende Informationen, die darin enthalten sein müssen:

• Vertragsparteien
• Verkaufsobjekt
• Kaufpreis

Weitere Punkte, die sinnvollerweise im Vertrag erwähnt werden sollten:

• Zahlungsmodalitäten: Wann und wie ist der Kaufpreis zu zahlen? 
• Übergabetermin
• Gewährleistung und Haftung
• Ausstiegsklauseln
• Nebenkosten und Gebühren
• Fristen und Bedingungen

In der Regel setzt jedoch der Notar oder die Notarin einen Entwurf für den Kaufvertrag auf. Beide Parteien können diesen dann durchlesen, überprüfen und wenn nötig ergänzen.

Unter welchen Bedingungen kann ein Kaufvertrag annulliert werden?

Solange der Kaufvertrag noch nicht öffentlich beurkundet wurde, kannst du normalerweise ohne rechtliche Konsequenzen vom Vertrag zurücktreten.

Falls der Vertrag schwerwiegende Mängel aufweist (wichtige Unterlagen fehlen, mutwillige Täuschung oder Ähnliches) kannst du die Unterschrift ohne zusätzliche Kosten verweigern.

Nachdem der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben und öffentlich beurkundet wurde, sind einseitige Kündigungen normalerweise nur noch gemäss den im Vertrag festgelegten Ausstiegsklauseln möglich.

FAQ zum Kaufvertrag

Muss der Kaufvertrag schriftlich sein?

Der Kaufvertrag für eine Immobilie erfordert die Schriftlichkeit, ein mündlicher Vertrag reicht nicht. Zusätzlich muss er notariell beglaubigt werden, um offiziellen Charakter zu erhalten.

Was passiert, wenn eine Partei vom Kaufvertrag zurücktritt?

Beim Rücktritt von einem Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz hängen die Konsequenzen davon ab, ob der Vertrag schon öffentlich beurkundet wurde. Vor der Beurkundung kannst du als Käufer:in und Verkäufer:in meist ohne rechtliche Folgen zurücktreten.

Nach der Beurkundung ist ein Rücktritt nur unter bestimmten Bedingungen möglich, die im Vertrag festgelegt sind. Bei Vertragsmängeln, fehlenden Unterlagen oder Täuschung können besondere Regelungen gelten und du kannst ohne Folgen vom Vertrag zurücktreten.

FAQ zum Reservationsvertrag

Welche Kosten sind mit einem Reservationsvertrag verbunden?

Die Kosten variieren je nach Vereinbarung und können eine Reservationsgebühr resp. Anzahlung beinhalten, die an den Kaufpreis angerechnet oder bei Vertragsabschluss zurückerstattet wird.

Falls der Reservationsvertrag rechtsgültig sein soll, fallen ausserdem Kosten für die notarielle Beurkundung an.

Wie lange bleibt ein Angebot durch einen Reservationsvertrag gültig?

Die Gültigkeitsdauer des Angebots wird im Vertrag selbst festgelegt. Normalerweise beträgt sie zwischen einigen Tagen und ein paar Wochen. Das gibt beiden Parteien genügend Zeit, alle vorhandenen Dokumente zu überprüfen und sich auf die Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzubereiten.

Welche rechtlichen Konsequenzen hat der Rücktritt von einem Reservationsvertrag?

Die Rücktrittsbedingungen sind im Vertrag definiert und können Schadenersatzforderungen nach sich ziehen, falls eine Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt. Das ist jedoch nur der Fall, wenn der Reservationsvertrag notariell beurkundet wurde und somit rechtsgültig ist.