Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Der Steuersatz variiert je nach Kanton und der Besitzdauer der Immobilie. Wir erörtern die Berechnungsmethoden, Ausnahmen und Strategien, um die Steuerlast zu verringern.

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuerpflicht
Berechnung
Steuersätze im Kanton Aargau
Steuer minimieren
Aufschub
Fälligkeit
FAQ

Kanton Aargau: Grundstückgewinnsteuerpflicht

Wenn du eine Immobilie mit Gewinn verkaufst, bist du grundstückgewinnsteuerpflichtig. In anderen Kantonen gibt es niedrige Gewinnsummen, die von der Steuer ausgenommen sind. Dies ist im Kanton Aargau nicht der Fall.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Wenn du im Kanton Aargau eine Immobilie verkaufst, wird die Grundstückgewinnsteuer auf Basis des Unterschieds zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die du ursprünglich für die Immobilie und deren Aufwertung ausgegeben hast, berechnet.

Was gehört zu den Anlagekosten?

Bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns sind verschiedene Kostenposten zu berücksichtigen:

• Kaufpreis: Dies umfasst den Preis, den du beim Kauf bezahlt hast. Falls die Immobilie durch ein steuerbegünstigtes Geschäft erworben wurde, zählt der Preis der letzten steuerpflichtigen Transaktion.
• Wertsteigernde Investitionen: Hierzu gehören Ausgaben für Bauarbeiten, Erweiterungen oder Verbesserungen, die den Wert der Immobilie erhöhen.
• Beiträge und Gebühren: Dazu zählen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf entstanden sind, wie Notargebühren, Maklerprovisionen und Steuern bei Schenkungen und Erbschaften.
• Vorfälligkeitsentschädigungen: Wenn du eine Hypothek vorzeitig ablösen musst, weil du ein Grundstück verkaufst, können diese Kosten ebenfalls berücksichtigt werden.
• Rückbaukosten vor 2020: Wenn du vor 2020 eine Immobilie abgerissen hast, um etwas Neues zu bauen, können diese Kosten mit eingerechnet werden. Seit 2020 gelten diese Ausgaben jedoch als reguläre Unterhaltskosten und sind somit nicht mehr abzugsfähig.

Wichtiger Reminder: Sammle alle Belege für diese Kosten und bewahre sie auf. So kannst du sie bei Bedarf ohne langes Suchen dem Steueramt vorlegen.

Wie wird der Verkaufspreis berechnet

Der Preis, zu dem eine Immobilie verkauft wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Wenn du gerne eine erste Schätzung des Verkaufspreises hättest, musst du nicht weit suchen! Auf Immoscout24 kannst du in nur wenigen Klicks eine kostenlose erste Einschätzung für deine Immobilie erhalten.

Steuersätze im Kanton Aargau

40% bis zum vollendeten 1. Besitzjahr
38% bis zum vollendeten 2. Besitzjahr
36% bis zum vollendeten 3. Besitzjahr
34% bis zum vollendeten 4. Besitzjahr
32% bis zum vollendeten 5. Besitzjahr
30% bis zum vollendeten 6. Besitzjahr
28% bis zum vollendeten 7. Besitzjahr
26% bis zum vollendeten 8. Besitzjahr
24% bis zum vollendeten 9. Besitzjahr
22% bis zum vollendeten 10. Besitzjahr
20% bis zum vollendeten 11. Besitzjahr
19% bis zum vollendeten 12. Besitzjahr
18% bis zum vollendeten 13. Besitzjahr
17% bis zum vollendeten 14. Besitzjahr
16% bis zum vollendeten 15. Besitzjahr
15% bis zum vollendeten 16. Besitzjahr
14% bis zum vollendeten 17. Besitzjahr
13% bis zum vollendeten 18. Besitzjahr
12% bis zum vollendeten 19. Besitzjahr
11% bis zum vollendeten 20. Besitzjahr
10% bis zum vollendeten 21. Besitzjahr
9% bis zum vollendeten 22. Besitzjahr
8% bis zum vollendeten 23. Besitzjahr
7% bis zum vollendeten 24. Besitzjahr
6% bis zum vollendeten 25. Besitzjahr
5% ab dem vollendeten 25. Besitzjahr

Quelle

Berechnungsbeispiel

Erwerbsdatum: 04.03.1998
Verkaufsdatum: 04.03.2013

Kaufpreis: 390'000 CHF
Verkaufspreis: 580'000 CHF

Abzüglich Notariatskosten: 2'400 CHF
Abzüglich Maklerprovisionen: 12'000 CHF

• Steuersatz: 16% (Bis zum vollendeten 15. Besitzjahr)
• Steuerbarer Gewinn: 175’600 CHF
• Grundstückgewinnsteuer netto: 28’096 CHF

Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau minimieren?

Um die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau zu minimieren, solltest du alle zulässigen Aufwendungen berücksichtigen. Dazu gehören insbesondere:

• Wertsteigernde Investitionen
• Planungs- und Baukosten
• Ausgaben für Neu- und Erweiterungsbauten
• Kosten für zusätzliche, wertsteigernde Einrichtungen

Ebenfalls abzugsfähig sind Grundeigentümerbeiträge, Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung wie Grundbuch- und Notariatsgebühren, Geometerkosten, sowie übliche Maklerprovisionen und Inseratskosten. Mehrwertabgaben können ebenfalls als Aufwendungen anerkannt werden.

Weitere Informationen und Ausführungen zu den abzugsfähigen Aufwendungen findest du im Merkblatt des Kanton Aargaus unter Punkt 7.2.2.

Ein weiterer effektiver Hebel, um die Höhe der Steuer zu reduzieren, ist die Besitzdauer. Diese kannst du in bestimmten Fällen erhöhen, indem du die Grundstückgewinnsteuer aufschiebst. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Im Kanton Aargau ermöglicht der Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer, dass die Steuerlast auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Dies gilt für verschiedene Szenarien:

1. Erbgang: Hierbei wird die Steuer bei Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnis aufgeschoben.
2. Erbvorbezug: Auch bei Erbvorbezügen tritt ein Steueraufschub ein.
3. Rechtsgeschäfte unter Verwandten: Übertragungen zwischen den Verwandten in gerader Linie (Eltern, Grosseltern, Kinder) können steueraufschiebend wirken.
4. Rechtsgeschäfte unter Ehepartnern: Auch Transaktionen zwischen Ehepartnern ermöglichen einen Aufschub.

Bei Ersatzbeschaffungen von Wohneigentum ist der Aufschub ebenfalls möglich. Die Fristen im Kanton Aargau sind dabei spezifisch festgelegt: Für nachträgliche Ersatzbeschaffungen maximal 3 Jahre und für vorgängige Ersatzbeschaffungen maximal 2 Jahre nach der Veräusserung.

Wann wird die Grundstückgewinnsteuer fällig?

Im Kanton Aargau wird die Grundstückgewinnsteuer üblicherweise direkt nach dem Verkauf einer Immobilie fällig. Es ist wichtig, diese Steuer zeitnah zu begleichen, um mögliche Verzögerungen oder Zusatzkosten zu vermeiden.

Die optimale Vorgehensweise beinhaltet das rechtzeitige Einplanen der Steuerzahlung in den Verkaufsprozess.

Im Aargau sind die Gemeinden für das Einziehen dieser Steuer zuständig. Daher solltest du dich bei der zuständigen Gemeindebehörde informieren, um alle erforderlichen Details für die Steuerzahlung zu erhalten und den genauen Zahlungsprozess zu verstehen.

Häufig gestellte Fragen zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau

Fällt die Grundstückgewinnsteuer im Aargau weniger hoch aus, wenn ich die Immobilie lange besessen habe?

Ja, im Kanton Aargau kann die Höhe der Grundstückgewinnsteuer durch die Besitzdauer einer Immobilie beeinflusst werden. Je länger du eine Immobilie besessen hast, desto geringer kann die Steuer ausfallen.

Dies liegt daran, dass mit zunehmender Besitzdauer Ermässigungen auf die Steuer gewährt werden. Bei einer Besitzdauer von mehr als 25 Jahren musst du nur noch 5% Grundstückgewinnsteuer bezahlen.

Beeinflusst eine eventuelle Hypothek die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer?

In der Regel beeinflusst die Hypothek die Berechnung nicht direkt. Die Grundstückgewinnsteuer basiert auf dem erzielten Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie, der sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten ergibt.

Allerdings können bestimmte Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung der Liegenschaft, wie zum Beispiel Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung einer Festhypothek infolge des Verkaufs, als anrechenbare Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. So kann eine Hypothek in einem spezifischen Fall also die Höhe der zu zahlenden Steuer beeinflussen.

Kann ich die Liegenschaftsgewinnsteuer umgehen, wenn ich mein Haus im Aargau an Familienmitglieder verkaufe?

Im Kanton Aargau kann die Grundstückgewinnsteuer unter bestimmten Bedingungen aufgeschoben werden, wenn du deine Immobilie an Familienmitglieder verkaufst.

Dies betrifft vor allem Fälle wie Erbfolge, Erbteilung, Schenkung und gemischte Schenkung. Bei solchen steueraufschiebenden Handänderungen überträgt sich die Steuerlast auf die erwerbende Person.

Somit wird die Steuer nicht umgangen, sondern lediglich aufgeschoben und bei einer späteren Veräusserung fällig.

Für die genauen Details und Bedingungen empfehlen wir dir, das Aargauer Steuergesetzbuch zu konsultieren oder eine Fachperson zu Rat zu ziehen.