Alles rund um die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden

Inhaltsverzeichnis

Grundstückgewinnsteuerpflicht
Berechnung
Steuersätze im Kanton Graubünden
Steuer minimieren
Aufschub
FAQ

Ab welchem Betrag fällt im Kanton Graubünden die Grundstückgewinnsteuer an?

Wenn du beim Verkauf deiner Immobilie einen Gewinn von weniger als 4’200 CHF erzielst, ist dieser Betrag im Kanton Graubünden steuerfrei. Erst wenn dein Gewinn über dieser Schwelle liegt, kommt die Grundstückgewinnsteuer ins Spiel.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

Der zentrale Wert für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist der steuerbare Nettogewinn. Dieser ist schnell berechnet: Es ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und deinen ursprünglichen Ausgaben für die Immobilie, inklusive wertvermehrender Aufwendungen.

Wie setzen sich die Anlagekosten zusammen?

Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden sind die Anlagekosten ein zentraler Faktor. Diese setzen sich aus verschiedenen Elementen zusammen:

• Erwerbspreis: Der beurkundete Kaufpreis eines Grundstücks, inklusive aller zusätzlichen Leistungen des Käufers oder der Käuferin. Falls kein Erwerbspreis feststellbar ist, wird der Vermögenssteuerwert als Ersatzwert herangezogen.
• Aufwendungen: Dazu gehören Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen. Ebenfalls einbezogen werden Grundeigentümerbeiträge wie Perimeterbeiträge und Mehrwertabgaben.
• Geldwertveränderung: Bei einer signifikanten Änderung im Landesindex der Konsumentenpreise seit der letzten steuerbegründeten Veräusserung werden die Anlagekosten angepasst.
• Abzug von Verlusten: Verluste aus früheren Veräusserungen von privaten Immobilien können vom steuerbaren Nettogewinn abgezogen werden.

Dieses Zusammenspiel verschiedener Kostenfaktoren bildet die Grundlage für die Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns. Du findest die entsprechenden Gesetzestexte im kantonalen Steuergesetz, Artikel 48 bis 51.

Steuersätze der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

Im Kanton Graubünden wird die Grundstückgewinnsteuer basierend auf der Eigentumsdauer und der Höhe des Gewinns berechnet.

die ersten 9’100 CHF = 5%
weitere 9’100 CHF = 6%
weitere 9’100 CHF = 7%
weitere 9’100 CHF = 8%
weitere 9’100 CHF = 9%
weitere 9’100 CHF = …
weitere 9’100 CHF = 25%

Besitzdauerzuschlag

Im Kanton Graubünden wird ein Besitzdauerzuschlag fällig, wenn du deine Immobilie weniger als zwei Jahre besessen hast. Für jeden Monat, der unter dieser zweijährien Schwelle liegt, steigt deine Steuerschuld um zwei Prozentpunkte. Dieser Zuschlag soll kurzfristige Spekulationen weniger attraktiv machen.

Besitzdauerrabatt

Hingegen profitierst du, wenn du deine Immobilie über einen langen Zeitraum hältst. Für jedes vollständige Jahr, das über die zehn Jahre hinausgeht, verringert sich die Steuerschuld um 1.5 Prozent. Der maximale Nachlass beträgt 51%. Wenn du deine Immobilie länger als 10 Jahre besitzt, kannst du mit einer spürbaren Steuererleichterung rechnen.

Berechnungsbeispiel Kanton Graubünden:

Veräusserungsdatum: 12.12.2023
Erwerbsdatum: 12.12.2003
Nettogewinn Veräusserung: 995’000 CHF
Erwerbskosten: 660’000 CHF
Grundstückgewinn: 335’000 CHF

Steuersatz 15% = 50’250 CHF
Besitzdauerrabatt (10 Jahre = 15%) = 7’537.50 CHF

Grundstückgewinnsteuer Kanton: 42’712.50 CHF
Grundstückgewinnsteuer Gemeinde: 42’712.50 CHF

Total Grundstückgewinnsteuer: 88’452.00 CHF

Wie kannst du die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden minimieren?

Um die Grundstückgewinnsteuer zu optimieren, kannst du verschiedene Strategien anwenden. Es ist ratsam, alle zulässigen Aufwendungen (wie Erschliessungskosten oder Kosten für Bauten und Umbauten), die zu einer Werterhöhung der Immobilie geführt haben, geltend zu machen.

Auch Grundeigentümerbeiträge und Aufwendungen, die mit dem Kauf oder Verkauf der Immobilie in Verbindung stehen, einschliesslich Maklerprovisionen, können die Steuerlast mindern. Zusätzlich können Verluste aus früheren Verkäufen oder die Anpassung der Anlagekosten aufgrund von Geldwertveränderungen berücksichtigt werden.

Ein weiterer effektiver Hebel ist die Besitzdauer. Diese kann durch einen Steueraufschub erhöht werden. Mehr dazu im untenstehenden Abschnitt.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Graubünden

In bestimmten Szenarien kann im Kanton Graubünden die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden:

• Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung: In diesen Fällen wird die Steuerzahlung aufgeschoben, bis das Eigentum verkauft wird.
• Eigentumswechsel unter Ehegatten: Im Zusammenhang mit dem Güterrecht oder zur Abgeltung bestimmter Ansprüche kann die Besteuerung aufgeschoben werden, wenn beide Ehegatten zustimmen.
• Ersatzbeschaffungen: Wenn du den Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie, die du selbst bewohnst, innerhalb von zwei Jahren für den Kauf einer Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendest, kann die Steuer aufgeschoben werden. Diese Frist kann unter bestimmten Bedingungen verlängert werden.

Häufig gestellte Fragen zur Grundstückgewinnsteuer in Graubünden

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer in Graubünden senken, wenn ich die Immobilie lange besessen habe?

Ja, in Graubünden wird der Steuerbetrag für jede Immobilie, die länger als zehn Jahre im Besitz war, für jedes weitere volle Jahr um 1.5% reduziert, bis zu einem Maximum von 51%.

Welche Rolle spielt die Hypothek bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer für einen Hausverkauf in Graubünden?

Die Hypothek spielt keine direkte Rolle bei der Berechnung des steuerbaren Gewinns. Der Gewinn basiert auf der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten der Immobilie.

Kann ich die Grundstückgewinnsteuer umgehen, wenn ich mein Haus in Graubünden an Familienmitglieder verkaufe?

Unter bestimmten Bedingungen, wie zum Beispiel bei Eigentumsübergängen durch Erbschaft oder Schenkung, ist ein Aufschub der Steuer möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Steuer nicht gezahlt werden muss. Sie wird nur zu einem späteren Zeitpunkt fällig.