Achten Sie beim Kauf auf die Grundstückgewinnsteuer

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Laut Gesetz muss der Vorbesitzer diese Steuer bezahlen. Was Käufer wissen sollten: Kommt der Vorbesitzer dem nicht nach, wendet sich die Gemeinde mit ihrer Forderung an den neuen Besitzer.

Schützen Sie sich vor Stolperfallen

Erkundigen Sie sich als Käufer bei der Gemeinde nach der Höhe des Steuerbetrages. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass Sie die Steuer in seinem Namen bei der Gemeinde entrichten und dass der Kaufpreis um diese Summe verringert wird. Alternativ können Sie den Betrag auch auf ein Sperrkonto einzahlen, das erst nach Entrichtung der Grundstückgewinnsteuer freigegeben wird.

Rechnen Sie mit weiteren Steuern und Gebühren

In manchen Kantonen wird beim Kauf ausserdem eine Handänderungssteuer fällig. Sie kann bis zu 3% des Verkaufspreises betragen; Käufer und Verkäufer übernehmen je die Hälfte. Zusätzlich fallen Grundbuch- und Notariatsgebühren an, die meist auf den Verkehrswert erhoben werden. Kalkulieren Sie mit Gebühren von rund einem Prozent des Verkehrswertes und halten Sie im Kaufvertrag fest, wie diese Kosten aufgeschlüsselt werden. Üblich ist, dass Käufer und Verkäufer je die Hälfte zahlen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, wird auf die Mieteinnahmen Einkommenssteuer erhoben. Bei selbst genutztem Wohneigentum wird ein (fiktiver) Eigenmietwert zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Schuldzinsen können abgezogen werden (begrenzt auf Bruttovermögenserträge plus 50'000 Franken). Wenn Sie Geld in die Säule 3a einzahlen, können Sie diesen Betrag von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen und später für die Amortisation der Hypothek verwenden. Dabei profitieren Sie von Steuervorteilen.

Machen Sie Renovationen steuerlich geltend

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist meist mit Umbauten, Renovationen oder Modernisierungen verbunden. Dabei gilt, dass wertvermehrende Aufwendungen bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig sind. Lediglich der werterhaltende Teil der Kosten ist steuerlich absetzbar.

Für Abzüge ist der Steuerpflichtige beweispflichtig. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf und machen Sie Fotos vom Zustand der Immobilie vor der Renovation. Unser Tipp: Bei grösseren Umbauten lohnt sich eventuell eine Verteilung der Arbeiten auf mehrere Jahre.

Achten Sie bei Renovationen auf den richtigen Zeitpunkt

Bei Hauskäufen galt für die ersten fünf Jahre die so genannte «Dumont-Praxis». Normalerweise abzugsfähige, werterhaltende Renovationen gelten nach dieser Gerichtspraxis in den ersten fünf Jahren nach Kauf grundsätzlich als wertvermehrend und sind somit bei der direkten Bundessteuer nicht abzugsfähig.

Inzwischen wurde die «Dumont-Praxis» vom Bundesgericht gelockert, andererseits für alle kantonalen Einkommenssteuern vorgeschrieben. Im Bundesparlament sind die entsprechenden Gesetzesänderungen zur Abschaffung dieser Einschränkung unterwegs, sie sind allerdings noch nicht beschlossen. Es lohnt sich also, aufzupassen und nicht dringende Renovationen etwas aufzuschieben.

Fazit: Wer sich rechtzeitig informiert, kann seinen Hauskauf steuerlich optimieren und ärgerliche Stolperfallen umgehen. Ebenso lohnt sich bei Renovationen ein Blick auf die steuerlichen Bestimmungen. Wichtig ist vor allem der Standort der Immobilie, da sich steuerliche Regelungen von Kanton zu Kanton unterscheiden.

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