Résiliation anticipée du logement : ce qu’il faut savoir

Un logement en location doit en principe toujours être résilié selon le préavis prévu dans le contrat de bail. Dans certaines circonstances, un déménagement avant la fin du préavis est également possible. Il convient toutefois de tenir compte de certains points pour une telle résiliation anticipée. Nous vous montrons les options qui se présentent à vous et comment procéder.

Quand peut-on procéder à une résiliation anticipée ou à un congé extraordinaire ?

Quand un logement en location peut-il être résilié sans préavis ?

Résiliation anticipée avec présentation d’un nouveau locataire

Que se passe-t-il si vous ne trouvez pas de nouveau locataire approprié ?

Vous avez enfin trouvé le logement de vos rêves. Le souci ? Le nouveau propriétaire exige que vous emménagiez plus tôt que le délai prévu par le préavis de votre ancien logement. Ou vous vous trouvez peut-être dans une situation intolérable et devez quitter votre logement au plus vite. Dans tous les cas, il est en principe possible de quitter le logement avant le terme de résiliation contractuel. En tant que locataire, vous êtes toutefois responsable du paiement du loyer jusqu’à cette date. Si votre contrat de bail ne prévoit pas de termes et délais de préavis, les délais de résiliation en usage dans la localité s’appliquent. Mais comment peut-on résilier le logement hors délai sans devoir payer le reste du loyer dû ? Nous vous donnons un aperçu.

Quand peut-on procéder à une résiliation anticipée ou à un congé extraordinaire ?

Si vous souhaitez procéder à une résiliation anticipée de votre bail sans devoir payer le loyer restant, vous devez généralement proposer un locataire pour vous succéder. En termes juridiques, on parle alors de « restitution anticipée de la chose louée ». Dans des cas exceptionnels, une résiliation anticipée est possible sans présenter de nouveau locataire, ce qui ne signifie pas forcément que la résiliation est immédiate. On parle alors de « congé extraordinaire » (art. 266 Droit des obligations). Un congé extraordinaire est autorisé dans les cas suivants :

• Décès du locataire : en cas de décès, le contrat de bail est transmis aux héritiers. Si ces derniers ne souhaitent pas le conserver, le contrat peut être résilié en observant le délai de préavis (3 mois pour les logements et 6 mois pour les locaux commerciaux) jusqu’au prochain terme légal, sans devoir tenir compte des délais prévus par le contrat de bail. 
• « Justes motifs » : si de justes motifs rendent intolérables l’exécution du contrat, ce dernier peut être résilié à n’importe quel moment. La résiliation peut alors avoir lieu à la date souhaitée, dans le respect du délai de congé légal. Un juge statue à cet égard à la fois sur la « justesse » des motifs invoqués, mais aussi sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé pour les locataires et les propriétaires. La jurisprudence est souvent stricte dans ces cas, car seuls quelques rares motifs sont considérés comme étant légitimes. Nous vous recommandons donc de faire appel à un conseil juridique, par exemple auprès de l’Association des locataires. Pour qu’un motif soit considéré comme juste, il ne doit pas pouvoir être prévisible à la conclusion du contrat et ne doit pas résulter de sa propre faute.

Quels sont les « justes motifs » ? Voici quelques exemples de motifs acceptés : 

• Un état de santé du locataire qui rend impossible l’utilisation du logement
• Un conflit majeur entre des habitants de l’immeuble

Ne sont pas des justes motifs :

• La mutation professionnelle du locataire
• L’achat d’un bien immobilier

Quand un logement en location peut-il être résilié sans préavis ?

Pour avoir le droit de résilier un contrat de bail sans préavis, les défauts constatés doivent être tellement graves que l’utilisation du logement en est fortement limitée, voire exclue. On peut citer par exemple la présence de moisissures dangereuses pour la santé ou une température ambiante systématiquement inférieure à 16 degrés. Étant donné que ces cas mènent souvent à un litige, il est important que vous, le locataire, puissiez prouver que la régie était informée de ces défauts et n’a rien fait pour y remédier.

Résiliation anticipée avec présentation d’un nouveau locataire

Même si aucun des cas susmentionnés ne s’applique, il existe une possibilité pour ne pas devoir payer le loyer : vous pouvez trouver un locataire adapté pour vous succéder. Vous serez alors libéré de l’obligation de paiement. Nous vous recommandons de suivre la procédure suivante :

1. Informez votre propriétaire à temps

Pour sortir prématurément de votre contrat de location, vous devez d’abord le résilier par écrit. Nous vous conseillons de le faire par courrier recommandé et aussi tôt que possible. Le mieux est d’informer aussi tout de suite la régie que vous cherchez un nouveau locataire.

Notre conseil : Conservez le reçu postal et une copie au cas où vous auriez plus tard à prouver votre résiliation.

2. Cherchez des nouveaux locataires 

Dans un premier temps, la résiliation est valable au prochain terme de résiliation possible. Le contrat de bail ne change que lorsque vous avez proposé au moins un locataire approprié à votre propriétaire. Cela signifie que les locataires proposés doivent être acceptables et solvables. 

Avant de commencer vos recherches, demandez les documents de candidature à votre propriétaire et les pièces à fournir impérativement. 

Le nouveau locataire doit être prêt à reprendre le contrat de bail aux mêmes conditions, c’est-à-dire avec le même loyer, un usage similaire, aucune prétention supplémentaire de sa part et aucune exigence supplémentaire de la part du propriétaire. Cela signifie par exemple qu’un jeune couple ne peut pas proposer une famille nombreuse pour lui succéder. Ou qu’une nouvelle locataire de 20 ans serait inacceptable dans une résidence pour seniors. 

Notre conseil : il est préférable de soumettre plusieurs candidats au propriétaire, afin d’accroître vos chances. Exploitez plusieurs canaux pour votre recherche. Une annonce sur ImmoScout24 vous permet de vous adresser directement à votre public cible.

3. Visitez le logement ensemble

Faites le tour du logement avec les nouveaux locataires potentiels et mentionnez les éléments du contrat de bail (montant du loyer, délai de préavis, etc.)

4. Demandez une confirmation écrite de l’intérêt

Vous avez trouvé une personne qui souhaite reprendre le logement au loyer actuel ? Dans ce cas, faites-vous confirmer son accord par écrit. Parallèlement, demandez-lui de vous remettre le formulaire de candidature complété, au moins un extrait du registre des poursuites et éventuellement d’autres documents.

5. Envoyez la confirmation au bailleur

Transmettez aussi rapidement que possible cette confirmation, la demande de logement et, idéalement, l’extrait du registre des poursuites au propriétaire par courrier recommandé. Ce dernier devrait avoir suffisamment de temps pour contrôler tous les documents. Le temps qu’il peut s’accorder pour cela dépend de la situation. Selon la jurisprudence, ce délai (pour la location de logements) peut être d’environ 10 à 20 jours.

6. Ne perdez pas le processus de vue et relancez votre propriétaire

Si vous n’obtenez pas de réponse, contactez votre propriétaire pour savoir où en est la situation concernant les candidats proposés. Idéalement, vous devriez demander une confirmation écrite, qui prouve que votre propriétaire a reçu les candidatures, a estimé qu’elles étaient qualifiées et vous libère donc du contrat. Si toutes les parties sont d’accord, plus rien ne s’oppose à votre déménagement anticipé.

Que se passe-t-il si vous ne trouvez pas de nouveau locataire approprié ?

Légalement, le locataire est obligé de payer le loyer jusqu’à l’échéance du délai de résiliation. Si vous n’avez trouvé personne pour vous remplacer, vous pouvez essayer de trouver un accord avec le propriétaire, notamment en proposant de couvrir une partie du loyer. Dans le cas où des rénovations sont par exemple nécessaires, cela peut être une bonne solution pour les deux parties.

Êtes-vous à la recherche d’un nouveau locataire approprié ?

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