Disdire un appartamento: come procedere

21.11.2023

Prima di trasferirsi da un appartamento in affitto è sempre necessario disdire il contratto di locazione in essere. Le regole al riguardo sono rigorose e disciplinano diversi aspetti, dal termine di preavviso ai moduli da utilizzare. In questo articolo trovi tutte le informazioni più importanti per disdire un appartamento, nonché dei modelli di lettera di disdetta scaricabili.

Disdire un appartamento: come procedere

Come disdire un appartamento correttamente (con il nostro modello di documento)

Hai trovato un nuovo appartamento e sei molto felice? Prima di un trasloco è normale non vedere l’ora di iniziare il capitolo successivo della propria vita in una nuova casa. Tuttavia, bisogna prima assicurarsi che l’appartamento precedente sia stato disdetto con il giusto preavviso.

Il diritto di locazione contiene disposizioni ben precise per la disdetta di un contratto di locazione da parte del locatario: tale disdetta deve avvenire per iscritto tramite un modulo ufficiale (art. 266 CO), sottoscritto con firma autografa.

La soluzione migliore è quella di inviare la disdetta direttamente alla parte locatrice tramite lettera raccomandata. Così facendo, qualora insorgessero controversie potrai provare che la lettera è stata ricevuta per tempo.

Puoi anche consegnare personalmente il modulo di disdetta. In questo caso, è opportuno richiedere una conferma di ricezione facendo firmare una copia del modulo. Assicurati che questo documento contenga anche la data.

A proposito: non è obbligatorio fornire alcun motivo specifico per la disdetta dell’appartamento.
Qui trovi il nostro modello per disdire il contratto di un appartamento.

Qui trovi il nostro modello per disdire il contratto di und appartamento

Evita in ogni caso di disdire l’appartamento via e-mail, SMS o WhatsApp, poiché in questi casi la disdetta non è legalmente valida e di conseguenza il tuo locatore non sarà tenuto ad accettarla. Anche una disdetta verbale, ad esempio al telefono, non è valida.

Un’informazione utile: anche i locatori sono obbligati in ogni caso a disdire i contratti di locazione per iscritto, nello specifico con un modulo approvato ufficialmente su cui devono indicare le opzioni previste dalla legge a disposizione della controparte per contestare la disdetta.

Chi deve firmare la disdetta dell’appartamento?

In linea di principio tutte le persone che hanno firmato il contratto di affitto in essere devono firmare anche la disdetta. Se, ad esempio, vivi con dei coinquilini con cui hai firmato un contratto di locazione con responsabilità solidale, potrete disdire il contratto solo congiuntamente. Se invece dalla casa condivisa vuole uscire soltanto una persona, gli altri coinquilini dovranno stipulare un nuovo contratto con la parte locatrice.

Un’eccezione è rappresentata dalla disdetta da parte di una famiglia. Se condividi il tuo appartamento con tuo marito o tua moglie, come coppia sposata, la disdetta deve essere sempre firmata da entrambi anche se il contratto di affitto è stato firmato soltanto da un membro della coppia. Lo stesso si applica alle coppie conviventi e alle coppie omosessuali in unione domestica registrata.

Qual è il termine di preavviso per gli appartamenti in affitto?

Quando disdici il tuo appartamento devi sempre rispettare il termine di preavviso. La legge prescrive dei termini minimi, tuttavia nel contratto di locazione è possibile concordare un termine di preavviso più lungo.

I termini previsti dalla legge sono:

  • 3 mesi per appartamenti e case in affitto
  • 2 settimane per una stanza ammobiliata

Le scadenze di disdetta sono invece soggette a regole meno severe. In primo luogo si applica quanto riportato nel contratto d’affitto. Al giorno d’oggi è spesso possibile disdire un appartamento alla fine di ogni mese (ad eccezione del 31 dicembre).

Se il contratto non prevede alcuna disposizione a riguardo, si applicano le scadenze di disdetta vigenti a livello locale. In molti cantoni questo significa che puoi disdire il tuo contratto per l’appartamento alla fine di marzo, giugno e settembre.

Le scadenze di ogni cantone e maggiori informazioni sui giorni di trasloco sono disponibili in questo articolo.

Entro quando deve pervenire la disdetta alla parte locatrice?

La disdetta deve arrivare al locatore entro i termini previsti. A fare fede non è la data del timbro postale, bensì il giorno in cui la disdetta viene ricevuta, che deve essere al più tardi l’ultimo giorno lavorativo prima dell’inizio del termine di disdetta.

Qualora il termine non venga rispettato, la disdetta sarà valida con effetto alla scadenza successiva. Ricorda quindi di inviare la lettera di disdetta il prima possibile tramite raccomandata. In questo modo andrai sul sicuro.

Esempio: se il termine di preavviso è pari a tre mesi e la scadenza è il 30 settembre, la parte locatrice deve ricevere comunicazione della disdetta entro il 30 giugno. Se il 30 giugno cade nel fine settimana, significa che la disdetta deve giungere nella cassetta delle lettere della parte locatrice già il venerdì precedente.

La disdetta al di fuori dei termini stabiliti

A volte capita che la situazione si evolva rapidamente e che l’appartamento dei tuoi sogni si liberi tra soli due mesi. Come puoi procedere, quindi, se il termine di preavviso del tuo attuale affitto è di tre mesi? In questi casi è possibile dare disdetta al di fuori dei termini stabiliti.

Affinché una disdetta al di fuori dei termini stabiliti possa essere valida, devi proporre alla parte locatrice almeno una persona solvente, ragionevole e disposta a subentrare nell’appartamento alle stesse condizioni del tuo contratto di affitto.

Per saperne di più sui requisiti che la persona subentrante deve soddisfare, leggi questo articolo.

Qualora la parte locatrice rifiuti la persona da te proposta malgrado quest’ultima soddisfi tutti i requisiti, tu avrai comunque adempiuto ai tuoi obblighi contrattuali. Ciò significa che a partire dalla data di subentro non dovrai più pagare la pigione.

Questa regola vale anche nel caso in cui la parte locatrice aumenti la pigione e la persona subentrante decida di non trasferirsi nell’appartamento per questo motivo. In tali circostanze, richiedi assolutamente una conferma scritta da parte del locatore che attesti il tuo recesso dal rapporto di locazione a decorrere dalla data del subentro.

Disdire un appartamento al di fuori dei termini stabiliti: ecco tutti i passaggi

Se vuoi dare disdetta al di fuori dei termini stabiliti, procedi come indicato di seguito:

1) Informa tempestivamente la parte locatrice

Innanzitutto, procedi con la disdetta del tuo contratto di locazione tramite lettera raccomandata. Conserva la ricevuta della posta e una copia della disdetta tra i tuoi documenti.

2) Cerca una persona disposta a subentrare

Una volta informata la parte locatrice, ti conviene iniziare il prima possibile la ricerca di una persona disposta a subentrare nel tuo appartamento.

Consiglio: cerca di sfruttare il più possibile tutti i diversi canali. Ad esempio, chiedi ad amici e conoscenti, affiggi i classici annunci o pubblica un’inserzione sulle piattaforme immobiliari.

3) Pianifica le visite dell’appartamento

Concorda con le persone interessate una data per visitare l’appartamento. Nei giorni in questione assicurati di consegnare direttamente i moduli di candidatura in modo che le persone interessate entrino in contatto con la parte locatrice il prima possibile.

4) Richiedi una conferma scritta alle persone interessate

Se una persona dimostra interesse a subentrare nell’appartamento alla data in cui dovrebbe liberarsi, è consigliabile richiedere una conferma scritta. Una volta ricevuta, inviala al tuo locatore per lettera raccomandata.

5) Richiedi il recesso dal contratto di locazione

Se tutte le parti sono concordi, la tua disdetta al di fuori dei termini stabiliti dovrebbe concretizzarsi senza problemi. Richiedi al tuo locatore una conferma scritta del tuo recesso dal contratto.

Quando è il locatore a disdire il contratto

Il tuo locatore deve presentare la disdetta del contratto di affitto mediante un modulo speciale e approvato ufficialmente. Per il resto, una disdetta ordinaria è generalmente associata alle stesse disposizioni e agli stessi termini a cui sono soggetti i locatari.

La parte locatrice non è tenuta a giustificare in alcun modo la disdetta. Nonostante tu abbia il diritto di richiederne la motivazione, una disdetta ordinaria rimarrà valida anche qualora tu non ritenga sufficiente la ragione addotta.

Disdetta straordinaria

Il tuo locatore o la tua locatrice può presentare una disdetta straordinaria alla fine del mese con un preavviso di 30 giorni. Perché sia valida deve verificarsi una di queste situazioni:

  • Hai violato i tuoi obblighi di diligenza e riguardo in qualità di parte conduttrice.
  • Sei in ritardo con il pagamento della pigione e non hai saldato il debito accumulato entro il termine aggiuntivo di 30 giorni.

Consiglio: se ti trovi in una situazione di emergenza finanziaria, rivolgiti quanto prima all’assistenza sociale del tuo comune e avvisa il tuo locatore. Così facendo potrai evitare la disdetta a breve scadenza e la perdita dell’appartamento.

In caso di violazioni gravi degli obblighi di diligenza, la parte locatrice può presentare una disdetta immediata del contratto di locazione. Questo avviene, ad esempio, quando il locatario arreca intenzionalmente gravi danni all’appartamento. Una disdetta immediata dell’appartamento rappresenta tuttavia una rara eccezione, in quanto le condizioni affinché ciò sia possibile sono molte e complesse.

Contestare la disdetta del contratto

Se, in qualità di parte conduttrice, ricevi una disdetta non corretta o motivata da una giustificazione che ritieni infondata, hai facoltà di opporti. A seconda delle circostanze, puoi ottenere l’annullamento della disdetta o il prolungamento del rapporto di locazione.

Rivolgiti all’ufficio di conciliazione del tuo luogo di residenza entro 30 giorni dalla disdetta ricevuta per procedere in tal senso.

Quando è da considerarsi nulla una disdetta?

Una disdetta è nulla quando le regole formali non vengono rispettate, ad esempio se la disdetta viene spedita alla parte conduttrice senza modulo ufficiale. In questo caso puoi ignorare la disdetta, in quanto non ha alcun valore legale, e il tuo locatore dovrà presentare una nuova disdetta.

Quando è possibile contestare una disdetta?

Una disdetta del contratto di locazione è contestabile se contraria alle regole della buona fede ai sensi dell’art. 271 cpv. 1 CO, anche se i requisiti formali sono stati rispettati.

Ne fanno esempio le seguenti situazioni:

  • La disdetta avviene per ritorsione.
  • La parte locatrice vuole imporre una modifica del contratto unilaterale.
  • La parte locatrice vuole costringere la parte conduttrice a comprare l’appartamento.

Se invece la disdetta è legittima, ma in quel particolare momento non riusciresti a sostenere un trasloco, esiste un’altra possibilità per difenderti: puoi richiedere una protrazione del rapporto di locazione per rimanere più a lungo nell’appartamento.

Una protrazione viene concessa soltanto in determinati casi di rigore, ma i motivi possono essere molti e diversi. A titolo esemplificativo, puoi fare leva sui seguenti punti:

  • Forte carico di lavoro e conseguente stress
  • Ricerca di un lavoro
  • Radicamento nel quartiere
  • Malattia
  • Età avanzata
  • Scarsa offerta di appartamenti accessibili

L’ufficio di conciliazione può concedere una protrazione del rapporto di locazione di massimo quattro anni.

Importante: anche se contesti la disdetta e richiedi una protrazione, dovrai comunque cercare un nuovo appartamento. Ricorda che in queste situazioni non c’è tempo da perdere, perché l’ufficio di conciliazione verificherà se hai effettivamente cercato una nuova sistemazione in maniera attiva.