Alles über den Hausverkauf

Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen, ist ein grosses Projekt – zumal das Wohneigentum für die meisten der grösste Vermögenswert ist. Bereiten Sie sich mit unserer Übersicht optimal darauf vor. Überall wo für das Stockwerkeigentum eigene Regeln gelten, haben wir darauf hingewiesen. Ansonsten gilt: Haus- und Wohnungsverkauf laufen gleich ab.

Die Kinder sind ausgezogen, und das Haus ist zu gross? Sie wechseln die Stelle, oder sie haben sich getrennt und lösen den gemeinsamen Haushalt auf? Es gibt viele Gründe dafür, ein Haus zu verkaufen. Und gerade weil das Haus, der Garten, der Balkon so untrennbar mit Erinnerungen und Emotionen verknüpft sind, lohnt es sich, Zeit in den Verkauf zu investieren. So stellen Sie sicher, dass das Haus in gute Hände gelangt, und dass Sie einen optimalen Verkaufspreis erreichen. Die wichtigsten Elemente beim Verkauf eines Hauses sind die Bewertung Ihrer Immobilie und die Verkaufsdokumentation, sowie die Frage, ob Sie mit Makler oder eigenständig, ohne Makler, verkaufen möchten. Gerne geben wir Ihnen dazu wichtige Hinweise.

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Checkliste – die Unterlagen für den Hausverkauf

Hausverkauf mit Makler – ja oder nein?

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Wer darf ein Haus verkaufen?

Kann ich ein Haus mit Hypothek verkaufen?

Brauche ich für den Hausverkauf einen Gebäudeenergieausweis (GEAK)?

Wann ist der Hausverkauf abgeschlossen?

Gut vorbereitet ist halb verkauft

 

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Grundsätzlich durchläuft jeder Hausverkauf mehrere Schritte. Ganz kurz zusammengefasst sind dies Folgende:

  1. Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, etc.)
  2. Entscheid: wird der Verkaufsprozess mit oder ohne Makler durchgeführt?
  3. Immobilienschätzung: Festlegen des Preises
  4. Erstellung der Verkaufsdokumentation
  5. Vermarktung und Inserierung
  6. Besichtigungen mit Interessenten
  7. Verhandlungen mit Interessenten
  8. Notariatsgeschäfte (Beurkundung des Kaufvertrags, Änderung im Grundbuch)
  9. Schlüsselübergabe
  10. Innert 30 Tagen: Einreichen der Deklaration für die Grundstückgewinnsteuer

Wie lange dauert es, bis mein Haus verkauft ist?

Bis ein Hausverkauf unter Dach und Fach ist, vergehen in der Regel mehrere Monate bis über ein Jahr. Dies ist natürlich von verschiedenen Faktoren abhängig – dazu gehören der Wert Ihrer Immobilie, der Zustand, sowie die Lage. Ein Zeitfaktor ist natürlich auch, ob Sie sich entscheiden das Haus eigenständig zu verkaufen oder, ob Sie es über einen Makler verkaufen lassen. In der Regel geht der Verkauf mit einem Immobilienmakler etwas schneller, da sie die entsprechende Erfahrung und Expertise mitbringen.

Zu welchem Zeitpunkt kann ich mein Haus verkaufen?

Ein Haus können Sie jederzeit verkaufen. Nebst den bereits erwähnten persönlichen Faktoren, wie zum Beispiel einem beruflich bedingten Auszug, lohnt es sich auch, die Marktentwicklung zu beobachten. Informieren Sie sich über den Immobilienmarkt beim Swiss Real Estate Offer Index von ImmoScout24 und IAZI.

Zu welchem Zeitpunkt kann ich mein Stockwerkeigentum verkaufen?

Als Stockwerkeigentümer können Sie grundsätzlich selbst über den Verkaufszeitpunkt ihrer Wohnung bestimmen. Es ist jedoch möglich, dass im Begründungsakt, in einer späteren vertraglichen Vereinbarung oder im Stockwerkeigentümer-Reglement ein Vorkaufsrecht und/oder ein Einspracherecht festgehalten ist. Damit könnten sich die anderen Stockwerkeigentümer gegen den Verkauf wehren. Damit das Vorkaufs-/Einspracherecht zur Geltung kommt, muss es allerdings zwingend mindestens im Grundbuch stehen.

 

Checkliste – die Unterlagen für den Hausverkauf

Die Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen ist ein erster wichtiger Schritt. Folgende Dokumente sollten Sie bereithalten:

  • Grundbuchauszug / Katasterplan
  • Baupläne
  • Baurechtsverträge
  • Policen der Gebäudeversicherung
  • Grundrissplan
  • allenfalls Gebäudeenergieausweis des Kantons
  • Liegenschaftssteuerbescheid
  • Rechnungen von Renovationen und Sanierungen
  • bei Stockwerkeigentum: Aufteilungsplan und Reglement
  • eine Verkaufsdokumentation mit Detailbeschrieb von Haus und Ortschaft

Es ist zudem empfehlenswert, in einem Dokument aufzulisten, wie und wann am Haus Bauarbeiten stattfanden. Dazu gehören Sanierungsmassnahmen und ein allfälliger Umbau oder eine Erweiterung. Je besser der potentielle Käufer informiert ist, umso geringer ist das Risiko von späteren ungeklärten Fragen, die den Verkaufspreis verringern könnten.

 

Hausverkauf mit Makler – ja oder nein?

Die meisten Immobilien werden in der Schweiz über einen Makler verkauft. Die Frage, ob Sie den Verkauf Ihres Hauses selber managen oder einem Makler übertragen möchten, liegt aber ganz bei Ihnen. Es gibt mehrere Dinge, die Sie bei der Entscheidung in Betracht ziehen sollten. 

Was ein Makler für Sie tun kann

In aller Kürze: mit einem Makler engagieren Sie einen Vermittler zwischen Ihnen und dem Käufer – einen Vermittler mit grossem Fachwissen, der für Ihre Interessen und Wünsche einsteht. Ein guter Makler kann…

  • dank grosser Erfahrung und Verhandlungsgeschick einen guten Verkaufspreis erzielen
  • eine professionelle Verkaufsdokumentation erstellen
  • das Verkaufsobjekt effizient vermarkten (zum Beispiel mithilfe einer eigenen Datenbank)
  • Sie als Verkäufer im gesamten Prozess beraten, auch in rechtlichen Fragen
  • die Besichtigungen durchführen
  • Ihnen viel Zeit und Aufwände sparen
  • kritischen Fragen und Forderungen der Kaufinteressenten kompetent begegnen 

Wie finde ich einen Makler?

Der Begriff „Immobilienmakler“ ist in der Schweiz nicht geschützt. Es gibt deshalb eine grosse Breite an Anbietern, vom Ein-Mann-Betrieb bis zum überregionalen Unternehmen. Unter Umständen lohnt sich ein Maklervertrag mit einem Einzelmakler, der sich intensiv um den Verkauf bemühen wird, während sich bei einer grösseren Firma möglicherweise mehrere Personen mit unterschiedlichem Einsatz um Ihr Dossier kümmern. Andererseits könnte Kaufinteressenten der Kontakt mit einer Einzelperson abschrecken, während bei einem Maklerbüro der Markenname und der durchgehende Telefondienst als Plus gedeutet werden könnten.

Der wichtigste Punkt ist allerdings die Erfahrung. Stellen Sie sicher, dass der Makler bereits ähnliche Objekte verkauft hat, und dass er oder sie den lokalen Immobilienmarkt sehr gut kennt. Wenn Sie Stockwerkeigentum verkaufen möchten, ist es hilfreich, wenn sich der Makler auch in diesem Bereich gut auskennt, und Sie in Fragen zum Begründungsakt, zur Hausordnung und zum Stockwerkreglement gut beraten kann.

Nicht zu unterschätzen ist auch die persönliche Chemie. Die Beziehung zwischen Ihnen und dem Makler sollte von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Sie müssen sicher sein, dass die Zusammenarbeit gut und effizient verlaufen wird, und dass der Makler sein Bestes dafür tun wird, dass Ihr Haus möglichst rasch, zu einem guten Preis, und Ihren Wünschen entsprechend, verkauft wird.

Was kostet ein Makler?

Beim erfolgreichen Verkauf erhält der Makler eine Provision – die sogenannte Courtage. Es ist rechtlich nicht festgelegt, wie hoch sie liegen darf, und wie sie berechnet wird. Meist beträgt die Provision etwa 2-3% des Verkaufspreises. Zusätzlich zur Courtage, die nur dann bezahlt werden muss, wenn das Haus verkauft wird, fallen andere Kosten an, zum Beispiel Reisespesen oder Vermarktungskosten. Diese Kosten werden im Maklervertrag festgehalten – hier empfiehlt es sich, ein Kostendach oder einen Fixpreis auszumachen. Zudem kommen Kosten für die Erstellung der Verkaufsdokumentation dazu, sowie möglicherweise für die Immobilienschätzung.

 

Wie verkaufe ich ein Haus ohne Makler?

Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten – zum Beispiel weil Sie Ihr Haus im privaten Kreis weiterverkaufen – ist der Ablauf grundsätzlich derselbe. Sie stellen eine Verkaufsdokumentation zusammen, kümmern sich um die Vermarktung, die Besichtigungen sowie die Verhandlungen, und gehen anschliessend zum Notar.

Was gehört in die Verkaufsdokumentation?

Mit einer hervorragenden Verkaufsdokumentation erhöhen Sie die Chancen für einen raschen und erfolgreichen Hausverkauf. Im Internet finden Sie zahlreiche Vorlagen. Nebst den in der obenstehenden Checkliste bereits erwähnten Verkaufsunterlagen wie Grundbuchauszug und Gebäudeversicherungspolicen gehören in eine Verkaufsdokumentation folgende Angaben:

  • detaillierte Beschreibung der Immobilie
  • Baubeschrieb
  • Grundrissplan
  • Ortsplan, evtl. auch Plan des Quartiers
  • Beschrieb der Ortschaft (gibt es Vereine? Einen Kindergarten? Eine Grundschule?
    Ein Schwimmbad? Wie sind die Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten?)
  • eine hochwertige und vollständige Bildergalerie

Für die Käufer ist die Verkaufsdokumentation sehr wichtig. Schliesslich geht es für sie um das nächste Zuhause! Rücken Sie Ihr Haus deshalb in der Verkaufsdokumentation in das bestmögliche Licht. Investieren Sie in gute, professionelle Bilder vom Haus, von aussen wie auch von innen. Verfassen Sie Texte, die deutlich machen, wie es sich im Haus und in der Ortschaft lebt. Aber – und dies ist ganz wichtig! – achten Sie immer auf Transparenz. Beschreiben Sie die Immobilie neutral und sachlich, und vermeiden Sie so, dass die Interessenten vor Ort enttäuscht sind. 

Wie vermarkte ich mein Haus?

Nutzen Sie möglichst viele verschiedene Möglichkeiten, um auf Ihr Haus aufmerksam zu machen. Schreiben Sie das Haus auf einem Internetportal aus. Stellen Sie auf dem Grundstück ein Verkaufsschild auf, und schalten Sie eine Anzeige in einem lokalen oder regionalen Blatt. Auch die Mund-zu-Mund-Propaganda ist nicht zu unterschätzen – informieren Sie Familie und Bekannte darüber, dass Sie Ihr Haus verkaufen, und bitten Sie sie, es in ihrem Bekanntenkreis weiterzuerzählen.

Melden Sie sich bei jedem Interessenten, der Ihre Verkaufsdokumentation bestellt hat, per Telefon, und machen Sie bei tatsächlichem Interesse einen persönlichen Besichtigungstermin aus. 

Besichtigungen vorbereiten

Vor der ersten Besichtigung lohnt es sich, das Haus ein bisschen auf Vordermann zu bringen. Ersetzen Sie zum Beispiel Glühbirnen und mähen Sie den Rasen. Allenfalls lohnen sich auch grössere Investitionen wie ein Neuanstrich, falls dies die Verkaufschancen und den Verkaufspreis erhöhen könnte.

Verhandlungen führen

Definieren Sie Ihre persönliche untere Preisgrenze, und bereiten Sie sich auf mögliche kritische Fragen zum Zustand des Hauses und zum Kaufpreis gut vor. Übrigens: häufig ist der erste Interessent auch derjenige, der das höchste Angebot macht. Wenn Sie einen potentiellen Käufer haben, lohnt es sich, genau hinzuhören, Fragen zu beantworten und eng zu kommunizieren. Viel riskanter ist es, nach einem ersten attraktiven Angebot in der Hoffnung auf ein noch höheres noch abzuwarten, da es sein kann, dass der erste Interessent wieder abspringt. 

 

 

Wie wird die Immobilienbewertung erstellt?

Natürlich möchten Sie den bestmöglichen Preis für Ihr Haus erzielen – ein Wunsch, der gar nicht so einfach umsetzbar ist. Während Sie bei einem zu tiefen Preis nämlich viel Geld verlieren, gehen Sie mit einem zu hohen Preis das Risiko ein, dass Ihre Immobilie zum Ladenhüter wird und nicht verkauft werden kann. Es lohnt sich deshalb, Zeit in die Bewertung der Immobilie zu stecken. 

Beachten Sie zum Beispiel die Statistiken und Indizes zu aktuellen Immobilienpreisen. Sie sind ein erster Schritt in Richtung Verkaufspreis – anschliessend wird der bestmögliche Preis einer Immobilie mithilfe einer Immobilienschätzung bestimmt. Konsultieren Sie den IAZI Immobilienindex von ImmoScout24.

Den Verkehrswert einer Immobilie können Sie auf zwei Wegen berechnen lassen: mit der Beauftragung eines Experten, oder einer Online-Immobilienbewertung.

Die Experten-Immobilienbewertung

Fachleute – der Schätzer einer Bank oder ein Immobilientreuhänder –  erstellen eine fundierte Expertise über die Immobilie. Eine Experten-Immobilienbewertung in Auftrag geben.

Die Online-Immobilienbewertung

Die Immobilienschätzung ist auch online möglich. Bei ImmoScout24 basiert die Schätzung auf der hedonischen Methode, die in den USA entwickelt wurde. Der Wert einer Immobilie wird anhand vergleichbarer Objekte an vergleichbarer Lage und deren Kaufpreis in den letzten Monaten ermittelt. IAZI überprüft die Modelle zur Immobilienbewertung alle drei Monate, so dass die Aktualität der Marktwertschätzung gesichert ist. Die Online-Immobilienbewertung bei ImmoScout24 kostet 290 Franken.

Zur Online-Immobilienbewertung mithilfe des Bewertungstools von ImmoScout24.

Als Faustregel gilt übrigens, dass der Angebotspreis rund 5 - 8 % über dem Verkaufspreis angesetzt werden sollte. So ergibt sich ein Spielraum für Verhandlungen.

Ein Wort zur Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer ist ein nicht zu unterschätzender finanzieller Faktor. Sie wird bei jedem Hausverkauf fällig, und wird in den Kantonen unterschiedlich gehandhabt. Je länger Sie in einem Haus gewohnt haben, umso tiefer ist die Steuer. Wenn Sie innerhalb einer bestimmten Frist, meist einem bis fünf Jahren, ein neues Haus kaufen – die sogenannte Ersatzbeschaffung – können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Dann müssen Sie erst bezahlen, wenn Sie auch das nächste Haus verkaufen.

Notarkosten und Maklerprovision können Sie übrigens von der Grundstückgewinnsteuer abziehen – die genaue Höhe des Betrags unterscheidet sich je nach Kanton.

 

Wer darf ein Haus verkaufen?

Es gibt verschiedene Modelle des Hausbesitzes: 

  • beim Alleineigentum gehört das Haus einer Person, sprich nur einem Ehegatten oder eingetragenen Partner. Wenn es sich bei der Immobilie um den Familienwohnsitz handelt, hat die andere Person aber ein Vetorecht beim Verkauf, auch wenn es ihr nicht gehört.
  • beim Miteigentum gehört das Haus zwei oder mehreren Personen, meist Ehepartner oder eingetragene Partner, zu einem festgelegten Anteil (meist 50/50). Will nur eine Person verkaufen, kann die andere vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
  • beim Gesamteigentum gehört das Haus zwei oder mehreren Personen gesamtheitlich, dies ist vor allem bei Erbengemeinschaften üblich. Alle Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen.

Je nach Modell gestaltet sich der Hausverkauf unterschiedlich. Im Worst-Case-Szenario können die Eigentümergemeinschaft mit einer Scheidungsklage aufgelöst und der Verkauf des Hauses gerichtlich erzwungen werden. Bei diesem Vorgehen gehen Sie allerdings das Risiko ein, dass das Haus zu einem viel tieferen Wert verkauft wird, als wenn Sie gemeinsam vorgehen, einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragen und den Ertrag je nach festgelegtem Anteil oder Ehevertrag aufteilen. Finden Sie hier unsere Detailartikel zu den Themen Hausverkauf nach einer Scheidung oder Trennung sowie Hausverkauf bei einer Erbschaft

Wird die Urteils- und Handlungsfähigkeit einer Person in Zweifel gestellt, kann ein Handlungsfähigkeitszeugnis erstellt werden. Bei Personen ab 80 Jahren muss zwingend ein Arztzeugnis eingeholt werden, wenn eine Immobilie verkauft wird. Bestätigt sich die Handlungsunfähigkeit, richtet die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde KESB eine Beistandschaft ein. Die KESB gestattet den Hausverkauf nur dann, wenn es notwendig ist, dass das Haus verkauft wird, und der Verkauf im Interesse der Person liegt.

 

Kann ich ein Haus mit Hypothek verkaufen?

Ein Hausverkauf mit Grundschuld stellt grundsätzlich kein Problem dar. Zwei mögliche Vorgehensweisen sind Folgende:

  • Übertragung der Hypothek auf die neue Immobilie – ein gängiges, von den meisten Banken ermöglichtes Vorgehen
  • Übernahme der Hypothek durch den Käufer – ist dann möglich, wenn die Bank den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert

Klären Sie bei FinanceScout24 Ihre Fragen zur laufenden Hypothek.

 

Brauche ich für den Hausverkauf einen Gebäudeenergieausweis (GEAK)?

Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) gibt die Energieeffizienz eines Hauses an. Der Energiebedarf wird in sieben Klassen, von A bis G, angegeben, und ist zehn Jahre gültig. Zusätzlich gibt es den GEAK Plus. Er enthält einen umfassenden Beratungsbericht, der darauf hinweist, wie das Haus im Bereich Energie in Zukunft modernisiert werden könnte. Meist werden dabei mehrere Varianten vorgestellt und hinsichtlich Energieeffizienz und Kosten miteinander verglichen.

Der GEAK ist in den letzten Jahren immer wichtiger geworden. In den meisten Kantonen ist er für den Hausverkauf zwar nicht obligatorisch – auf Käuferseite hat er aber an Bedeutung gewonnen, und kann die Kaufentscheidung beeinflussen.

 

Wann ist der Hausverkauf abgeschlossen? 

Der Hausverkauf wird in zwei Schritten notariell beglaubigt. Der erste ist die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, und der zweite ist der Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Die beiden Schritte können, müssen aber nicht am gleichen Tag erfolgen.

Meist überweist der Käufer am Tag der Unterzeichnung beim Notar eine Anzahlung von einem Fünftel des Kaufpreises. Der Kaufvertrag sollte die Vorweisung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank vorsehen, das vor dem Eintrag ins Grundbuch vorliegen muss. Anschliessend folgen die Schlüsselübergabe und ein allfälliger Übergabetermin vor Ort, mit der Übergabe aller Unterlagen. Dann müssen Sie nur noch an die Deklaration für die definitive Veranlagung der Grundstückgewinnsteuern denken, die Sie innerhalb von 30 Tagen einreichen müssen.

 

Gut vorbereitet ist halb verkauft

Unterdessen wissen Sie es bestimmt – ein Hausverkauf ist eine aufwändige Sache. Die gute Vorbereitung ist aber auch hier der Schlüssel zum Erfolg. Wir unterstützen Sie gerne, von der Online-Immobilienschätzung und der Maklersuche über die Immobilienschätzungbis zur Vermarktung.