Impôt sur les gains immobiliers: décryptage selon les cantons

La vente d’une maison ne va pas sans difficulté. L’opération implique des accords à conclure, des formalités à accomplir et certains coûts à planifier. En tant que vendeur, tu n’échapperas pas à l’impôt sur les gains immobiliers, par exemple. Son montant se calcule différemment selon le canton où se situe ton bien.

Comme son nom l’indique, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les bénéfices ou gains immobiliers. Ces derniers correspondent à la différence entre le prix de vente actuel et le prix d’achat initial du bien, augmenté de toutes les dépenses d’investissement qui ont contribué à augmenter la valeur de la maison, par exemple les dépenses liées à la rénovation du toit. 

Les cantons allègent quasiment tous l’impôt sur les gains immobiliers si tu as occupé longtemps la maison vendue. En outre, si tu achètes une autre maison dans un laps de temps défini (soumis lui aussi à la réglementation cantonale, mais généralement compris entre un et cinq ans), tu bénéficies d’un report de l’impôt sur les gains immobiliers jusqu’à ce que tu vendes également cette nouvelle maison.

Consulte ci-après l’aperçu de l’impôt sur les gains immobiliers dans chaque canton suisse, afin d’obtenir une première idée de son calcul dans ton canton. Tu découvriras les taux d’imposition applicables ainsi que l’allègement dont tu peux bénéficier si tu es propriétaire de ta maison depuis longtemps.

Appenzell Rhodes-Extérieures

Le taux d’impôt sur les gains immobiliers est de 30% dans le canton d’Appenzell Rhodes-Extérieures. 

À partir de la dixième année de propriété, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt à hauteur de 2,5% par an, jusqu’à une réduction maximale de 50%. Les gains immobiliers inférieurs à 3 000 francs ne sont pas imposés. 

Appenzell Rhodes-Intérieures

Dans le canton d’Appenzell Rhodes-Intérieures, les bénéfices immobiliers inférieurs à 4 000 francs sont exonérés de l’impôt. Sur les 4 000 francs suivants de bénéfice imposable, le taux d’imposition est de 10% et il atteint 40% sur les gains supérieurs à 100 000 francs.

Les personnes qui sont restées en possession de leur bien pendant cinq ans bénéficient d’un allègement de 5% de l’impôt, puis de 3% par année de propriété supplémentaire. À partir de 20 ans et plus, la réduction atteint 50%.

Argovie

Le canton d’Argovie applique un barème progressif en fonction du nombre d’années de détention de la maison. Le taux d’imposition atteint 40% lors de la première année de propriété, tandis qu’il est de 5% au terme de 25 ans de propriété. Jusqu’à la onzième année de propriété, le taux d’imposition diminue de 2% par an, puis de 1% par an.

Bâle-Campagne

Le canton de Bâle-Campagne applique un barème progressif qui va de 3% sur les 100 premiers francs de bénéfice, et jusqu’à 25% sur les bénéfices égaux ou supérieurs à 120 000 francs. Si tu as toi-même habité la maison durant 20 ans ou plus, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt d’au moins 5 000 francs et de 50 000 francs au maximum. Ton impôt sera majoré si tu as seulement été propriétaire du bien pendant un à cinq ans.

Bâle-Ville

Le canton de Bâle-Ville applique un taux d’imposition de 60% les trois premières années. Ensuite, le taux diminue de 0,5% atteint encore 30% à partir de la neuvième année de propriété. Puis le taux ne change plus et reste donc de 30%, que tu aies occupé la maison 15 ans ou 20 ans durant. Au terme de cinq années entières de détention, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt de 3% et qui peut aller jusqu’à 60%.

Berne

Le canton de Berne utilise lui aussi un barème progressif. Le taux applicable aux 2 700 premiers francs de bénéfice est de 1,44% et atteint 8,1% sur les bénéfices supérieurs à 195 300 francs. Il convient en outre de multiplier le barème par un coefficient. À partir de cinq années de détention du bien, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt de 2%. La réduction maximale est de 70%. Ton impôt sera majoré si tu as seulement été propriétaire du bien pendant une durée de zéro à cinq ans. 

Fribourg

Dans le canton de Fribourg, le taux d’imposition est de 35,2% pour une durée de détention du bien comprise entre un et deux ans, et peut descendre à 16% au-delà de 15 ans de détention. Si le montant des gains immobiliers réalisés lors de la vente excède 400 000 francs pour un bien dont tu as été propriétaire pendant moins de cinq ans, l’impôt augmente de 40%.

Genève

Dans le canton de Genève, le taux d’imposition passe de 50% pour une durée de détention inférieure à deux ans, à 10% pour une durée de détention de 25 ans. Si tu vends une maison dont tu as été propriétaire plus de 25 ans, tu bénéficies d’une exonération de l’impôt sur les gains immobiliers.

Glaris

Le canton de Glaris applique un barème progressif qui va de 10% sur les 5 000 premiers francs de bénéfice jusqu’à 30% sur les bénéfices égaux ou supérieurs à 20 000 francs. À partir de quatre années entières de détention du bien, l’impôt baisse de 5%. Tu bénéficies d’un allègement de 3% par an jusqu’à la quinzième année. Si tu restes propriétaire de la maison 30 ans ou plus, l’impôt est réduit de 90%. Ton impôt sera majoré si tu restes en possession du bien pendant seulement un à quatre ans. 

Grisons

Le canton des Grisons applique un barème progressif qui va de 5% sur les 9 100 premiers francs de bénéfice, et jusqu’à 25% sur les bénéfices égaux ou supérieurs à 191 000 francs. Le taux applicable aux tranches de bénéfice supérieures plafonne à 15%. Au-delà de dix ans de détention du bien, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt de 1,5% par an, jusqu’à une réduction maximale de 51%. L’impôt est majoré si le bien est resté en ta possession moins de deux ans.

Jura

En deçà de 4 000 francs, les bénéfices immobiliers sont exonérés d’impôt dans le canton du Jura. Le taux d’impôt est de 3,5% jusqu’à 50 000 francs de gains, de 4,5% jusqu’à 100 000 francs de gains et de 5,5% jusqu’à 200 000 francs. Il convient ensuite de multiplier ce taux par le coefficient propre à la commune concernée. À partir de dix ans de propriété, tu bénéficies d’un allègement de 1% par an de l’impôt. Le Jura majore lui aussi l’impôt en cas de courte durée de possession. 

Lucerne

Les gains immobiliers jusqu’à 13 000 francs sont exonérés de l’impôt. Le canton de Lucerne établit le barème progressif et l’impôt sur les gains immobiliers d’après le barème de l’impôt sur le revenu, auquel il applique un coefficient multiplicateur. À partir de sept années de propriété, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt de 1% par an, jusqu’à une réduction maximale de 25%.

Neuchâtel

Dans le canton de Neuchâtel, le taux applicable aux 5 000 premiers francs de bénéfice est de 10% et atteint 30% sur les bénéfices supérieurs à 135 000 francs. À partir de la cinquième année de détention du bien, l’impôt est réduit de 6% par an; la réduction atteint 60% à partir de la quatorzième année. L’impôt est majoré si tu as été propriétaire du bien pendant moins de quatre ans.

Nidwald

Le canton de Nidwald applique un taux d’impôt de 36% à partir de la première année entière de possession. Ce taux diminue ensuite de 2% par an. Entre trois et dix ans de possession du bien, le taux baisse de 1% par an, puis de 0,5%.

Obwald

Les gains immobiliers inférieurs à 5 000 francs sont exonérés d’impôt dans le canton d’Obwald. Les tranches de gains supérieures sont assujetties à un impôt de 1,8%, taux qu’il convient de multiplier par le coefficient annuel. 

Le canton ne pratique pas d’allègement d’impôt basé sur la durée de propriété. En revanche, l’impôt est majoré dans le cas d’une durée de détention de zéro à trois ans.

Saint-Gall

Le canton de Saint-Gall exonère d’impôt les gains inférieurs à 2 200 francs. Au-delà, les gains sont assujettis à un impôt de base correspondant au taux d’impôt sur le revenu, multiplié par le coefficient cantonal en vigueur. Pour les bénéfices très importants (à partir de 248 000 francs), l’impôt de base est majoré de 10 à 11% supplémentaires. 

À partir de 15 années de propriété, le canton applique un allègement de l’impôt de 1,5% par an, jusqu’à une réduction maximale de 40,5% sous réserve de gains immobiliers inférieurs à 500 000 francs. En cas de bénéfice supérieur, la réduction ne dépasse pas 30%. L’impôt est majoré si tu as été propriétaire du bien pendant moins de cinq ans.

Schaffhouse

Les bénéfices inférieurs à 5 000 francs sont exonérés de l’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Schaffhouse. Ce dernier applique un barème progressif qui va de 2% sur les 2 000 premiers francs de bénéfice, et jusqu’à 15% sur les bénéfices égaux ou supérieurs à 100 000 francs. Cet impôt de base est ensuite multiplié par le coefficient du canton et de la commune. 

À partir de six années de propriété, l’impôt sur les gains immobiliers est allégé de 5% par an, jusqu’à atteindre une réduction maximale de 60%. L’impôt est majoré si le bien n’est resté ta propriété que durant zéro à cinq ans.

Schwytz

Le canton de Schwytz applique un taux de 8% sur les 3 000 premiers francs de gain, lequel atteint ensuite 30% pour les gains supérieurs à 40 000 francs. À partir de quatre années de détention du bien, l’impôt baisse de 10%. L’abattement est de 70% à partir de 25 années de propriété.

Soleure

Les gains immobiliers inférieurs à 10 000 francs sont exonérés d’impôt dans le canton de Soleure. Le taux d’impôt applicable aux bénéfices supérieurs correspond au taux d’impôt sur le revenu multiplié par le coefficient total en vigueur. À partir de quatre années de propriété, l’impôt est réduit de 2% par an, jusqu’à une réduction maximale de 50% pour 30 années de propriété.

Tessin

Dans le canton du Tessin, les majorations en cas de courte durée de propriété et les allègements en cas de détention longue sont déjà pris en compte dans le barème progressif d’imposition. Le taux d’impôt atteint 31% si tu as été propriétaire du bien moins d’un an et peut descendre jusqu’à 4% pour une durée de propriété excédant 30 ans.

Thurgovie

Le canton de Thurgovie taxe le bénéfice immobilier imposable à hauteur de 40%. À partir de la sixième année de propriété, l’impôt sur les gains immobiliers diminue de 4% par an jusqu’à une réduction maximale de 72%. Une majoration de l’impôt à hauteur de 36% maximum s’applique si le bien n’est resté ta propriété que durant zéro à trois ans. Une majoration moindre est possible en cas de difficultés.

Uri

Jusqu’à 7 000 francs, les gains immobiliers sont exonérés d’impôt dans le canton d’Uri. Un taux d’impôt de 4% s’applique aux 4 000 premiers francs de bénéfice imposable et ce taux atteint 35% pour les bénéfices supérieurs à 390 000 francs. Les majorations et les allègements applicables respectivement en cas de courte et de longue durée de propriété sont déjà intégrés dans le taux d’imposition.

Valais

Le canton du Valais applique un taux d’imposition de 12% sur les gains immobiliers jusqu’à 50 000 francs. Pour les gains supérieurs à 100 000 francs, le taux d’imposition est de 24%.

À partir de cinq années entières de propriété, tu bénéficies d’un allègement de 4% par an. Une majoration de l’impôt s’applique en cas de détention du bien inférieure ou égale à cinq ans.

Vaud

Le canton de Vaud intègre lui aussi directement les allègements et les majorations dans le taux d’imposition. Le taux d’impôt atteint 30% durant la première année de propriété et peut descendre jusqu’à 7% à partir de 24 années de possession.

Zoug

Le canton de Zoug exonère d’impôt les gains immobiliers inférieurs à 5 000 francs. Le taux d’imposition est fonction du rendement annuel du bien. Il se monte au minimum à 10% et au maximum à 60%. À partir de 12 années de propriété, tu bénéficies d’un allègement de l’impôt de 2,5% par an.

Zurich

Jusqu’à 5 000 francs, les gains immobiliers sont exonérés d’impôt dans le canton de Zurich. Un taux d’imposition de 10% s’applique aux 4 000 premiers francs de bénéfice imposable, et ce taux atteint 40% pour les bénéfices égaux ou supérieurs à 100 000 francs. Si tu as été en possession du bien cinq ans au moins, tu bénéficies d’un allègement d’impôt de 5%. Chaque année de propriété supplémentaire donne droit à une réduction de 3%. Enfin, à partir de 20 années de propriété, le canton t’accorde une réduction maximale de 50%. Des majorations s’appliquent si le bien n’est resté ta propriété que pour une durée de zéro à deux ans.