Verkehrswert einer Immobilie: Definition und Bewertungsmethoden

Inhaltsverzeichnis

Berechnung des Verkehrswerts
Beeinflussende Faktoren
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
FAQ

Berechnung des Verkehrswerts

Der Verkehrswert kann mit drei verschiedenen Methoden berechnet werden. Je nach Immobilientyp und Kontext ist eine anderer Ansatz besser dafür geeignet.

Vergleichswertmethode

Diese Methode vergleicht deine Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der Nähe, um ihren Wert zu ermitteln. Sie wird auch ‘hedonische Schätzung’ genannt. Der Ansatz basiert auf dem Prinzip, dass ähnliche Immobilien unter ähnlichen Bedingungen ähnliche Preise erzielen sollen.

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird oft für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet. Sie berechnet den Wert deiner Immobilie, indem sie zukünftige Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der verbleibenden Nutzungsdauer betrachtet. Zum Schluss werden noch die Kosten abgezogen.

Realwertmethode

Die Realwertmethode berechnet den Wert deiner Immobilie durch die Addition der Kosten, die für den Bau des Gebäudes und den Kauf des Grundstücks heute anfallen würden. Sie wird oft bei Immobilien angewendet, die sich nicht einfach mit anderen vergleichen lassen, weil sie einzigartig sind oder spezielle Eigenschaften haben. Die Realwertmethode geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie gleich der Summe aus dem Wert des Bodens und den Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes ist, abzüglich der Wertminderungen durch Alter und/oder Abnutzung.

Was beeinflusst den Verkehrswert?

Die Faktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen, lassen sich in verschiedene Kategorien einteilen.

Standort und Lage

Der Standort ist oft der entscheidende Faktor und umfasst Elemente wie

• Stadt, Land oder Agglomeration

• Aussicht, Besonnung und die Qualität der Nachbarschaft

• Erreichbarkeit, also die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den Verkehr

Diese Merkmale können den Wert einer Immobilie stark beeinflussen, da sie unmittelbar das tägliche Leben und die Lebensqualität prägen.

Gemeinde und Umfeld

In dieser Kategorie sind Faktoren wie Infrastruktur, lokale Steuersätze und die Verkehrslage zentral. Auch das kulturelle Angebot und die Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung können den Wert einer Immobilie erhöhen.

Art und Ausbau

Merkmale der Immobilie selbst, wie

• ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt

• die Qualität des Innenausbaus und der Ausstattung

• zusätzliche Annehmlichkeiten wie Garage, Balkon oder Wintergarten

Grundstück und Räume

Die physischen Aspekte der Immobilie, einschliesslich

• Wohnfläche und Kubatur

• Anzahl und Art der Zimmer und Badezimmer

• Garten und sonstiger Aussenbereich

Weitere relevante Kategorien sind Alter und Zustand und Aspekte der Energieeffizienz und Energieerzeugung.

Unterlagen, die du zur Verkehrswertermittlung brauchst

Je nach Bewertungsmethode brauchst du verschiedene Unterlagen. Unsere kostenlose Immobilienbewertung kannst du komplett ohne zusätzliche Dokumente durchführen. Wir brauchen nur einige Basis-Informationen:

• Adresse der Immobilie: Damit bestimmen wir die Lage und ziehen Informationen zu Umgebung und Marktlage hinzu

• Wohnfläche in Quadratmetern

• Anzahl der Zimmer

• Baujahr

• Informationen zu Renovationen: Ob und wann Renovationen durchgeführt wurden

• Verkaufszeitpunkt: Der geplante Zeitrahmen für den Verkauf kann je nach Marktsituation den Wert beeinflussen

Für andere Bewertungsmethoden empfehlen wir, folgende Dokumente bereitzuhalten:

• Rechtlicher Rahmen: Ein aktueller Grundbuchauszug und bestehende privatrechtliche Vereinbarungen

• Pläne und Skizzen: Detaillierte Katasterpläne und massstabsgerechte Gebäudepläne, inklusive Grundrisse und Schnitte

• Bau- und Nutzungsvorschriften: Informationen zu lokalen Baureglementen und Zonenplänen, die Auskunft über mögliche Nutzungsarten geben

• Umwelt- und Baugeschichte: Unterlagen zu Altlasten und zum historischen Bauverlauf, falls relevant

• Versicherungsdetails: Die aktuelle Gebäudeversicherungspolice, um den Versicherungswert nachzuvollziehen

• Finanz- und Steuerdokumente: Angaben zum Eigenmietwert und zu den finanziellen Verhältnissen der Immobilie

Häufig gestellte Fragen rund um den Verkehrswert

Ich zweifle an der Bewertung meiner Immobilie. Lohnt es sich, eine zweite Meinung einzuholen?

Ja, eine zweite Meinung lohnt sich. Besonders, da es um eine bedeutende finanzielle Entscheidung geht: Eine Immobilienbewertung kann je nach der gewählten Methode variieren. Zwei Meinungen können ein breiteres Spektrum an möglichen Werten aufzeigen. Das stärkt deine Verhandlungsbasis.

Weicht der Verkehrswert vom Kaufpreis ab?

Ja, der Verkehrswert einer Immobilie und der tatsächliche Kaufpreis können durchaus voneinander abweichen. Der Verkehrswert ist eine objektive Schätzung des Marktwertes. Der endgültige Kaufpreis wird durch individuelle Verhandlungen bestimmt.