Costi una tantum per l’acquisto di una casa

Quando si acquista un bene immobile, non si paga solo il prezzo della casa, ma anche tasse e oneri. Vi illustriamo nel dettaglio tutti i costi una tantum con un esempio di calcolo.

Haus Kosten Immobilie

1. Spese notarili

Quando si acquista una casa, è necessario l’intervento di un notaio abilitato. Infatti è necessario che il contratto di acquisto sia  autenticato da un notaio per poter procedere con l’iscrizione nel registro fondiario. Naturalmente, il notaio ha un costo. L’importo delle spese notarili può variare notevolmente. Alcuni Cantoni hanno definito un  onorario fisso, che viene calcolato in proporzione al prezzo d’acquisto. Altrove, i notai indipendenti si fanno carico di questo servizio, e a prezzi molto diversi. In questo caso, vale la pena richiedere un preventivo a vari notai. In generale, i costi oscillano tra lo 0,1 e lo 0,5% del prezzo di acquisto e di solito sono suddivisi equamente tra acquirente e venditore.

 2. Imposta sul trapasso di proprietà

Quando un bene immobile viene trasferito a un nuovo proprietario, in molti Cantoni deve essere pagata un’imposta sul trapasso di proprietà. Questa viene solitamente calcolata sulla base del prezzo d’acquisto. Tuttavia, si tratta di un’imposta molto controversa e oggetto di svariate discussioni politiche. In alcuni Cantoni è stata abolita: nel Cantone di Zurigo, ad esempio, dal 2005 non si paga più alcuna imposta sul trapasso di proprietà e anche a Soletta l’imposta non è dovuta se si abita nell’immobile in questione. A Berna imposta sul trapasso di proprietà esiste ancora, ma viene riscossa solo al di sopra di un certo importo. Troverete maggiori informazioni nell’esempio di calcolo alla fine di questo articolo.

L’importo medio della tassa è quello di Friburgo e Lucerna, dove si versa l’1,5% del prezzo di acquisto al Cantone. Il Cantone di Neuchâtel è quello in cui la tassa è più elevata, e può raggiungere il 3,3% del prezzo di vendita.

In molti Cantoni esistono attualmente iniziative politiche per l’abolizione di questa tassa. Prima di acquistare un bene immobile, informatevi sull’importo dell’imposta sul trapasso di proprietà nel vostro (futuro) Cantone di residenza. E non dimenticate di specificare nel contratto di vendita chi verserà questa tassa. Normalmente, il venditore e l’acquirente se ne assumono equamente il costo.

 3. Tassa del registro fondiario

Affinché l’acquisto di una casa sia ufficiale, è necessaria l’iscrizione nel registro fondiario. E anche questa operazione ha un costo. I Comuni e i Cantoni determinano individualmente tali costi e quindi anche in questo caso vi sono grandi differenze. In alcuni Cantoni, l’importo di questa tassa viene calcolato in base al tempo impiegato. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, dipende dal prezzo di vendita. A seconda del Cantone, dovrete pagare tra lo 0,1 e lo 0,5% del prezzo d’acquisto. Anche questi costi sono solitamente divisi tra l’acquirente e il venditore.

 4. Cartella ipotecaria

Se stipulate un’ipoteca per il vostro acquisto immobiliare, dovrete fare i conti con le spese aggiuntive per la costituzione di una cartella ipotecaria, ovvero una garanzia per la banca. Se a un certo punto non siete più in grado di onorare il debito, la banca può costituire in pegno la vostra proprietà. Anche questa cartella ipotecaria deve essere iscritta nel registro fondiario - e naturalmente ciò comporta un costo. Di solito l’importo è compreso tra lo 0,1 e lo 0,3% del vostro debito ipotecario. Informazioni più dettagliate sono disponibili presso l’ufficio del registro fondiario competente. E non dimenticate: i costi aggiuntivi finora illustrati sono suddivisi tra acquirente e venditore. Tuttavia, tutte le spese per la costituzione di una cartella ipotecaria sono a carico dell’acquirente. Si dovrebbe dunque chiarire con il venditore se vi è la possibilità di rilevare un titolo di credito esistente.

5. Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Abbiamo già visto che come acquirente di una casa bisogna affrontare molte spese aggiuntive. Rimane una piccola consolazione: non occorre pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare! Questa tassa viene completamente addebitata al venditore al momento della compravendita. Tuttavia, è importante sapere come viene calcolata: la sua base è la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita. Maggiore è il valore del bene immobile al momento dell’acquisto, maggiore sarà l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Tuttavia, da questo importo è ancora possibile detrarre alcune spese. In ogni caso, fino al momento della rivendita della casa, non ci sono altri costi da sostenere.

Esempio di calcolo

Ora avete una panoramica dei costi una tantum che dovrete sostenere per l’acquisto di una casa. Per concludere, vorremmo illustrare tutto questo con un esempio di calcolo. A tal fine, prenderemo come modello una casa a Berna. Il suo costo è di CHF 1'000'000 e per il suo finanziamento è necessaria un’ipoteca di CHF 800'000.

Nel Cantone di Berna, i notai indipendenti sono responsabili della stesura e della certificazione dei contratti d’acquisto. Le spese notarili non sono quindi fisse, ma dovrebbero aggirarsi intorno allo 0,5% del prezzo di acquisto. Come in molti Cantoni, anche a Berna l’imposta sul trapasso di proprietà è molto controversa. In seguito a un voto di qualche anno fa, viene riscossa solo per importi superiori a CHF 800'000. Concretamente ciò significa che nel nostro esempio solo CHF 200'000 saranno tassati all’1,8%. Si tratta quindi di CHF 3'600 franchi. Le tasse del registro fondiario, invece, ammontano a CHF 2'000. Come al solito, tutti questi costi sono equamente suddivisi tra l’acquirente e il venditore.

In quanto acquirenti, dovrete assumervi in toto le spese per la nuova cartella ipotecaria. A Berna viene addebitato lo 0,25% dell’importo del debito. Nel nostro esempio si tratta di CHF 2'000, perché partiamo da un’ipoteca di CHF 800'000.
Il venditore deve inoltre versare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questo dipende da quanto tempo ha vissuto nell’edificio e dal valore che il bene immobile ha guadagnato in questo periodo.

Categoria

Acquirente

Venditore

Spese notarili

2'500

2'500

Imposta sul trapasso di proprietà

1'800

1'800

Tasse del registro fondiario

1'000

1'000

Cartella ipotecaria

2'000

0

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

0

A seconda dell’apprezzamento del valore


Per l’acquisto di questo immobile nel Cantone di Berna si pagano complessivamente circa CHF 7'300 di imposte e tasse. Tuttavia, questi sono solo i costi una tantum. In quanto proprietari di un’abitazione, infatti, occorre pagare anche le spese di gestione, che spesso vengono dimenticate.

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