Ausschluss eines Stockwerkeigentümers

Verhält sich ein Stockwerkeigentümer unhaltbar, kann die Gemeinschaft ihn ausschliessen. Bis zu diesem Schritt müssen die Konfliktparteien jedoch einen langen Weg gehen.

Ein gutes Verhältnis unter Nachbaren ist besonders für Stockwerkeigentümer unabdingbar. Denn sie sind mit ihrem Ersparten an die Eigentumswohnung gebunden. Der Alltag bietet allerdings grosses Konfliktpotential.

Mögliche Gründe für einen Ausschluss

Oft führen Bagatellen zu Streit zwischen Miteigentümern; beispielsweise eine hohe Lärmbelastung oder das eigentlich verbotene Ballspielen auf dem Rasen. Solche leichten Verfehlungen allein sind jedoch noch kein Grund, einen Stockwerkeigentümer aus der Gemeinschaft auszuschliessen.

Erst wenn sein Verbleib in der Immobilie den anderen Stockwerkeigentümer nicht mehr zugemutet werden kann, ist ein Ausschluss gerechtfertigt.

Beispiele für ein solches unzumutbares Verhalten sind:

  • Wiederholte und schwerwiegende Verstösse gegen die Gemeinschaftsordnung sowie gegen gesetzliche Vorschriften (z.B. mehrfaches tagelanges Belegen des Besucherparkplatzes)
  • Ständiges Missachten der Ruhezeiten (z. B. lautes Musikhören um 23 Uhr)
  • Unzumutbare Nutzungsänderung der Sonderrechtsteile (z. B. Einrichtung eines Erotik-Etablissement in der Wohnung)
  • Wiederholte starke Beschädigung der gemeinschaftlichen Teile
  • Beschimpfungen sowie tätliche Angriffe gegenüber anderen Miteigentümern (z. B. übermässige Kinderfeindlichkeit)
  • Neugestaltung gemeinschaftlicher Teile ohne Ermächtigung (z. B. Streichen des Treppenhauses )
  • Unterlassung der Instandhaltung der Sonderrechtsräume, was die gemeinschaftlichen Teile beeinträchtigt (z. B. Unterlassen der Schadensreparatur am eigenen Wohneigentum)

Achtung: Halten sich Drittpersonen mit der Zustimmung des Stockwerkeigentümers in dessen Wohnung auf, wird letzterem auch das Verhalten dieser Personen angerechnet.

Entscheid liegt beim Richter

Liegt ein gewichtiger Grund vor und sind alle Vermittlungsbemühungen wirkungslos geblieben, kann die Mehrheit der Eigentümer den Ausschluss des fehlbaren Eigentümers beschliessen.

Die Gemeinschaft kann ihn darauf verklagen, seinen Anteil innerhalb einer vom Gericht festgesetzten Frist zu verkaufen. Letztlich entscheidet das Gericht, ob der Ausschluss angemessen ist.

Folgende Tatbestände gelten nicht als Ausschlussgrund:

  • Zahlungsverzug gegenüber der Eigentümergemeinschaft
  • Leichte pflicht- und gemeinschaftswidrige Vergehen wie: Nichtabschliessen der Haustüre, Tropfende Blumenkästen, Übermässiger Lärm, Unaufgeräumte Waschküche, Essensgeruch im Treppenhaus.