Die Nebenkostenabrechnung einfach erklärt

Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten sind all die Kosten, die durch die direkte Nutzung einer Wohnung entstehen, aber nicht in der Miete inbegriffen sind. Das heisst: Mit den Nebenkosten zahlst du beispielsweise für Heizung und Wasserverbrauch.

Darüber hinaus sind auch Leistungen wie der Betrieb der Waschmaschine und des Lifts sowie Sauberkeit und Licht im Treppenhaus in der Nebenkostenabrechnung enthalten.

Deine Verwaltung sollte dir einmal pro Jahr eine detaillierte und leicht verständliche Auflistung mit allen Kosten und wichtigen Informationen zusenden. Dazu gehört auch der Verteilschlüssel, wie die Kosten auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden. Ist das nicht der Fall, kannst du die Abrechnung schriftlich einfordern.

Welche Nebenkosten dürfen Verwaltungen verrechnen?

Unter die verrechenbaren Nebenkosten fallen unter anderem:

• Heizung
• Warmwasser
• Hauswartung (Bruttolohn und Verbrauchsmaterial)
• Unterhalt von Garten- und Umgebung
• Strom für Gemeinschaftsräume
• Lift
• Kabelnetz: Benutzungs- und Urheberrechtsgebühr
• Abwasser- und Kehrichtgebühr
• Schneeräumung
• Verwaltungskosten: in der Regel als Zuschlag von 3 bis 5% auf die abgerechneten Nebenkosten

Die Verwaltung muss die Nebenkosten mit einem nachvollziehbaren Verteilschlüssel auf alle Wohnungen aufteilen. Bei den Heizkosten kann das beispielsweise auf Grundlage der Wohnungsgrösse geschehen. Andere Kosten (wie die für die Hauswartung) werden dagegen oft gleichmässig allen Wohneinheiten angerechnet. 

Wichtig: Gleiche die Nebenkostenabrechnung unbedingt mit deinem Mietvertrag ab, denn die verrechneten Nebenkosten müssen dort einzeln aufgelistet sein. Ansonsten sind sie nicht zulässig, und du musst diese Positionen nicht begleichen. Sammelpositionen wie ‘übrige Kosten’ sind nicht ausreichend genau.

Was sind unzulässige Nebenkosten?

Alles, was dem Unterhalt des Hauses oder der Einrichtungen dient, ght zulasten der Vermieterschaft. Genauer gesagt, müssen all diese Kosten über den Mietpreis gedeckt sein und dürfen der Mieterschaft nicht separat als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden.

Dies betrifft insbesondere alle Renovations- und Reparaturarbeiten sowie den Ersatz von Installationen (beispielsweise neue Heizungen oder Stromleitungen).

Nicht zulässige Nebenkosten sind zudem Steuern und Abgaben, Gebäudeversicherungsprämien sowie Erschliessungs- und Anschlussgebühren.

Gut zu wissen: Umbauten und Renovationsarbeiten können jedoch zu einer Mietzinserhöhung führen, wenn du durch die neuen Leistungen von zusätzlichem Komfort profitierst. Dazu zählen unter anderem modernisierte Fenster, Küchen, Badezimmer oder eine nachträglich angebrachte Wärmedämmung.

Wie werden Nebenkosten abgerechnet?

Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt entweder über eine Akonto-Rechnung oder eine jährliche Pauschale. Welche Variante deine Vermietung anwendet, steht in deinem Mietvertrag.

Nebenkosten: Akonto-Rechnung

Werden die Nebenkosten per Akonto-Rechnung eingefordert, bezahlst du jeden Monat einen vereinbarten Betrag im Voraus. Die Verwaltung erstellt eine detaillierte Abrechnung und gleicht die bereits bezahlten Beträge mit den tatsächlichen Aufwänden ab.

Sind die geleisteten Akontozahlungen tiefer als die Kosten, musst du nachzahlen. Umgekehrt gilt aber auch: Hast du zu viel überwiesen, erhältst du deine Akonto-Rechnungen zurückerstattet.

Gut zu wissen: Ist eine höhere Nebenkostenabrechnung absehbar, beispielsweise weil die Energie- oder Heizkosten stark steigen, ist es oft sinnvoll, die Akonto-Beiträge freiwillig zu aufzustocken. So folgt bei der effektiven Abrechnung kein Schock, weil du auf einen Schlag eine Unsumme nachzahlen musst. Eine Erhöhung deiner Beiträge kannst du selbst beantragen – oft kommen Verwaltungen aber von sich aus auf die Mietparteien zu, da dies auch in ihrem Interesse ist.

Nebenkosten: Pauschalbetrag

Bei der Verrechnung der Nebenkosten mit einer Pauschale bezahlst du jährlich einen fix vereinbarten Betrag. Dieser beruht auf den durchschnittlichen Kosten der vergangenen drei Jahre. Nachzahlungen oder Rückzahlungen sind allerdings nicht möglich, auch wenn die Pauschale viel zu tief oder zu hoch war. Anpassungen erfolgen verzögert auf Basis des dreijährigen Durchschnitts bei den effektiven Kosten.

Wie fechte ich eine Nebenkostenabrechnung an?

Falls du mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden bist, kannst du Einsicht in die Belege der Vermietung verlangen. Ist die Rechnung tatsächlich zu hoch, musst du schriftlich dagegen Einspruch erheben – am besten per eingeschriebenem Brief. Liste dort alle Gründe auf, weshalb du nicht mit der Abrechnung einverstanden bist und frage nach einer Korrektur der Nebenkosten.

Die Vermietung muss dann nachweisen, dass die Abrechnung und der Verteilerschlüssel korrekt sind. Ist das nicht der Fall oder reagiert sie gar nicht erst auf deine Beschwerde, kannst du an die Schlichtungsstelle an deinem Wohnort gelangen. Die Adresse findest du hier.

Tipp: Der Mieterverband hat einen Musterbrief für die Anfechtung der Nebenkostenabrechnung erstellt, den du benutzen kannst.