Diritto di superficie e contratto di affitto: due forme particolari di utilizzazione di un fondo

Analizziamo la questione dal punto di vista di un acquirente che su un portale immobiliare trova una casa monofamiliare perfettamente in linea con le proprie esigenze e che, tuttavia, leggendo scopre che il fondo sarà ceduto in diritto di superficie, che tale diritto durerà fino al 2080 e che a tal fine è richiesta la corresponsione di un canone annuo di qualche migliaio di franchi. Cosa implicano per lui queste condizioni?

L’acquirente compra la casa monofamiliare che dopo l’acquisto diventa di sua proprietà. Diversamente, con la concessione in diritto di superficie il terreno su cui essa è stata costruita continua a essere del venditore, il quale lo cede all’acquirente dietro un determinato canone, da corrispondere annualmente.

I contratti di superficie durano da 30 a 99 anni

Per un momento andiamo al 2080: cosa sarà successo alla casa? Prima di allora, il concedente, ossia il proprietario del fondo, e il superficiario, in questo caso il proprietario della casa monofamiliare, possono stabilire di comune accordo di rinnovare il contratto di superficie. A titolo di esempio, convengono di estenderne la durata per altri 90 anni ridefinendo le condizioni.

Di norma, il diritto di superficie è un diritto per sé stante e permanente. Per sé stante significa che non è vincolato a una data persona. Pertanto, la casa può ad esempio essere lasciata in eredità o venduta e in tal caso il contratto di superficie passerà al nuovo acquirente. Il termine permanente sta invece a indicare che il diritto di superficie presenta una durata di almeno 30 anni e può protrarsi per un massimo di 99.

Il beneficio per il proprietario del fondo è evidente: il terreno continua ad appartenergli, riscuote annualmente un canone e alla scadenza del contratto di superficie può decidere se gestire personalmente il proprio fondo e riacquistare la piena proprietà dell’immobile. È possibile acquisire in diritto di superficie anche un terreno non edificato e costruirvi un edificio secondo i propri desideri. In tal caso, quest’ultimo apparterrà all’acquirente – solo il terreno resterà del rispettivo proprietario.

Qual è la differenza rispetto a un contratto di affitto?

Il contratto di affitto equivale piuttosto a un contratto di locazione. Diversamente dal contratto di superficie l’affittuario non è anche proprietario, in quanto prende solo in affitto il bene: ad esempio, una fattoria con terreno agricolo. Rispetto a un semplice contratto di locazione, il contratto di affitto permette di disciplinare non solo i beni ma anche i diritti. Ossia, l’affittuario non solo riceve in uso un bene dall’affittante ma anche, ad esempio, ottiene il diritto di utilizzare l’edificio o la terra, magari per coltivare il suolo o gestire una scuderia.