Tout savoir sur la vente d’une maison

Vendre sa maison ou son appartement est un projet de grande envergure, d'autant plus que la propriété immobilière est le principal bien matériel de la plupart des gens. Préparez-vous de manière optimale à cette éventualité grâce à notre aperçu. Il est indiqué lorsque des règles distinctes s'appliquent à la propriété par étages (PPE). Sinon, la règle suivante s'applique : les ventes de maisons et d'appartements s’effectuent de la même manière.

Les enfants ont déménagé et la maison est trop grande ? Vous changez d'emploi, ou vous vous êtes séparés et liquidez le ménage commun ? Il existe de nombreuses raisons de vendre une maison. Et c'est précisément parce que la maison, le jardin, le balcon sont si liés aux souvenirs et aux émotions qu'il vaut la peine d'investir du temps dans le processus de vente. Vous pouvez ainsi vous assurer que la maison est entre de bonnes mains et que vous obtenez un prix de vente optimal. Les éléments les plus importants lors de la vente d'une maison sont l’estimation de la valeur de votre propriété et les documents de vente, ainsi que la question de savoir si vous voulez vendre avec agence ou sans agence immobilière. Nous vous fournissons volontiers des informations importantes à ce sujet.

 

Comment se déroule la vente d’une maison ? 

Checkliste – les documents pour la vente de la maison

Vente de la maison avec une agence – pour ou contre ?

Comment vendre une maison sans agence ?

Comment se passe l’estimation du bien immobilier ?

Qui peut vendre une maison ?

Puis-je vendre une maison avec hypothèque ?

Ai-je besoin d’un certificat énergétique des bâtiments (CECB) pour la vente d’une maison ?

Quand la vente de la maison est-elle terminée ?

Bien préparé, à moitié vendu

 

Comment se déroule la vente d’une maison ?

Toute vente de maison passe par plusieurs étapes. En résumé, voici ce qu’il en est :

  1. Etablissement des documents de vente (extrait du registre foncier, plans de construction, etc.)
  2. Décision : le processus de vente est-il réalisé avec ou sans agence ? 
  3. Estimation du bien immobilier : fixation du prix 
  4. Préparation de la documentation de vente 
  5. Mise sur le commerce et annonce 
  6. Visites avec les parties intéressées 
  7. Négociations avec les parties intéressées 
  8. Transactions notariales (authentification du contrat de vente, modifications du registre foncier) 9) Remise des clés 
  9. Dans les 30 jours : dépôt de la déclaration pour l'impôt sur les gains immobiliers

Combien de temps faut-il pour vendre ma maison ?

Il faut généralement plusieurs mois à plus d'un an avant qu'une vente de maison ne soit conclue. Cela dépend bien sûr de divers facteurs, notamment de la valeur de votre bien, de son état et de son emplacement. Le facteur temps est bien sûr aussi influencé par votre décision de vendre la maison de façon indépendante ou de la vendre en passant par une agence immobilière. En règle générale, la vente avec une agence est un peu plus rapide, car elle possède l'expérience et l'expertise appropriées.

À quel moment puis-je vendre ma maison ?

Vous pouvez vendre une maison à tout moment. Outre les facteurs personnels déjà mentionnés, comme un déménagement lié à l'emploi, il est également intéressant d'observer l'évolution du marché. Découvrez le marché de l'immobilier en consultant l'indice des offres immobilières suisses de ImmoScout24 et CIFI.

À quel moment puis-je vendre ma PPE ?

En tant que propriétaire dans une PPE, vous pouvez en principe déterminer vous-même le moment de la vente de votre appartement. Il est toutefois possible qu'un droit de préemption et/ou un droit d’opposition soit stipulé dans l'acte constitutif, dans un accord contractuel ultérieur ou dans le règlement de la PPE. Cela permettrait aux autres propriétaires de la PPE de refuser la vente. Pour que le droit de préemption/d'opposition soit valable, il doit cependant être au moins inscrit au registre foncier.

 

Checkliste – les documents pour la vente de la maison

L'établissement des documents de vente est une première étape importante. Vous devez avoir les documents suivants à portée de main :

  • Extrait du registre foncier / plan du cadastre

  • Plans de construction 

  • Contrats de droit de superficie

  • Polices d'assurance du bâtiment

  • Plan

  • Si nécessaire : certificat cantonal énergétique des bâtiments (CECB)

  • Evaluation de la taxe immobilière

  • Factures pour les rénovations et les aménagements

  • Pour les PPE : plan de division et règlement

  • Documentation de vente avec une description détaillée de la maison et de la localité

Il est également conseillé d’indiquer dans un document comment et quand les travaux de construction ont eu lieu sur la maison. Cela inclut les rénovations et toute transformation ou extension. Mieux l'acheteur potentiel est informé, moins il y a de risque de problèmes non résolus par la suite pouvant faire baisser le prix de vente.

 

Vente de la maison avec une agence – pour ou contre ?

La plupart des propriétés immobilières en Suisse sont vendues par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Toutefois, la question de savoir si vous voulez gérer vous-même la vente de votre maison ou la confier à une agence vous revient. Il y a plusieurs éléments à prendre en compte pour prendre votre décision.

Ce qu’une agence peut faire pour vous

En bref : Avec une agence immobilière, vous engagez un intermédiaire entre vous et l’acheteur – un médiateur doté d’une grande expertise qui défend vos intérêts et vos souhaits. Un bon agent immobilier peut...

  • Obtenir un bon prix de vente grâce à sa grande expérience et à ses talents de négociateur

  • Préparer des documents de vente professionnels 

  • Commercialiser efficacement l'objet à vendre (par exemple à l'aide de sa propre base de données) 

  • Vous conseiller en tant que vendeur tout au long du processus, y compris sur les questions juridiques

  • Effectuer les visites 

  • Vous faire gagner beaucoup de temps et d'efforts 

  • Traiter avec compétence les questions et les demandes essentielles des acheteurs potentiels

Comment trouver un agent immobilier ?

Le terme "agent immobilier" n'est pas protégé en Suisse. Il existe donc un large éventail de prestataires, des entreprises unipersonnelles aux sociétés nationales. Il peut valoir la peine de signer un accord de courtage avec un agent unique qui s'efforcera de vendre votre bien, alors qu'une grande agence peut avoir plusieurs personnes travaillant sur votre dossier avec différents niveaux d'engagement. Toutefois, le contact avec un seul individu peut dissuader les acheteurs potentiels, alors que dans le cas d'une agence, le nom et le service téléphonique continu peuvent être considérés comme un plus.

Le point le plus important, cependant, est l'expérience. Assurez-vous que l'agent a déjà vendu des propriétés similaires et qu'il connaît très bien le marché immobilier local. Si vous souhaitez vendre des copropriétés, il est utile que l'agent immobilier soit également bien informé dans ce domaine et puisse vous donner de bons conseils sur les questions concernant l'acte constitutif, le règlement de la maison et le règlement des sols. 

La chimie personnelle ne doit pas non plus être sous-estimée. La relation entre vous et l’agent immobilier doit être caractérisée par une confiance mutuelle. Vous devez être sûr que la coopération sera bonne et efficace et qu’il fera de son mieux pour vendre votre maison le plus rapidement possible, à un bon prix et selon vos souhaits. 

Combien coûte un agent immobilier ?

Lorsqu'une vente est réussie, le courtier reçoit une commission, appelée "commission de courtage". Il n'existe pas de définition légale de la hauteur et du mode de calcul. En général, la commission s'élève à environ 2 à 3 % du prix de vente. Outre les frais de courtage, qui ne doivent être payés que lorsque la maison est vendue, il y a d'autres frais, comme les frais de déplacement ou les frais de mise en commerce. Ces coûts sont inscrits dans le contrat de courtage - il est conseillé de convenir d'un plafond de coûts ou d'un prix fixe. En outre, il y a des coûts pour la préparation de la documentation de vente et éventuellement pour l'évaluation de la propriété.

 

Comment vendre une maison sans l'aide d'une agence ?

Si vous voulez vendre votre maison sans agence - par exemple, parce que vous revendez votre maison dans un cercle privé - la procédure est fondamentalement la même. Vous préparez les documents de vente, vous occupez de la mis en commerce, des visites et des négociations, puis vous vous rendez chez le notaire.

Que doit contenir la documentation de vente ?

Grâce à une excellente documentation commerciale, vous augmentez les chances de vendre rapidement et avec succès votre maison. Vous trouverez de nombreux modèles sur Internet. Outre les documents de vente déjà mentionnés dans la liste de contrôle ci-dessus, tels qu'un extrait du registre foncier et les polices d'assurance du bâtiment, le dossier de documentation de vente doit comporter les informations suivantes :

  • Description détaillée du bien immobilier 

  • Description de la construction

  • Plan 

  • Plan du site, éventuellement également un plan du quartier 

  • Description du village (y a-t-il des associations ? Une école maternelle ? Une école primaire ? Une piscine ? Quels sont les transports publics et les commerces ?)

  • Une galerie d'images complète et de qualité

La documentation de vente est très importante pour les acheteurs. Après tout, il s’agit de leur prochaine maison ! Montrez donc votre maison sous le meilleur éclairage possible dans la documentation de vente. Investissez dans de bonnes photos professionnelles de la maison, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Rédigez des textes qui expliquent clairement ce qu'est la vie dans la maison et au village. Mais - et c'est très important ! – soyez attentif à la transparence. Décrivez le bien de manière neutre et factuelle, en évitant ainsi de décevoir les parties intéressées sur place.

Comment commercialiser ma maison ?

Utilisez autant de moyens différents que possible pour attirer l'attention sur votre maison. Mettez une annonce sur un portail Internet. Placez un panneau de vente sur la propriété et passez une annonce dans un journal local ou régional. Le bouche à oreille ne doit pas non plus être sous-estimé : informez votre famille et vos amis que vous vendez votre maison et demandez-leur d’en parler à leurs amis.

Contactez par téléphone toute personne intéressée qui a commandé votre documentation de vente et, si elle est effectivement intéressée, prenez rendez-vous pour une visite personnelle. 

Préparation des visites

Avant la première visite, il est utile de mettre la maison un peu en forme. Par exemple, remplacer les ampoules et tondre la pelouse. Des investissements plus importants, comme une nouvelle couche de peinture, sont également rentables, si cela peut augmenter les possibilités de vente et le prix de vente.

Mener des négociations

Définissez votre limite inférieure personnelle de prix et préparez-vous bien à d'éventuelles questions critiques sur l'état de la maison et le prix d'achat. À propos : souvent, la première partie intéressée est aussi celle qui fait l'offre la plus élevée. Si vous avez un acheteur potentiel, il vaut la peine de l'écouter attentivement, de répondre à ses questions et de communiquer étroitement. Il est beaucoup plus risqué d'attendre après une première offre attrayante dans l'espoir d'une offre encore plus élevée, car il est possible que le premier intéressé se retire.

 

Comment se passe l’estimation du bien immobilier ?

Bien sûr, vous voulez obtenir le meilleur prix possible pour votre maison - un souhait qui n'est pas si facile à réaliser. Si vous perdez beaucoup d'argent si le prix est trop bas, si le prix est trop élevé, vous courez le risque que votre bien ne puisse être vendu. Il vaut donc la peine d'investir du temps dans l'évaluation de la propriété.

Par exemple, consultez les statistiques et les indices sur les prix actuels de l'immobilier. Ils constituent une première étape vers le prix de vente - ensuite, le meilleur prix possible d'un bien immobilier est déterminé au moyen d'une évaluation de la propriété. 

Consultez l'indice immobilier CIFI d'ImmoScout24

Vous pouvez faire calculer la valeur marchande d'un bien immobilier de deux manières : en faisant appel à un expert, ou en effectuant une évaluation immobilière en ligne.

Les experts en évaluation immobilière

Le spécialiste - l'évaluateur d'une banque ou d’un fiduciaire immobilier - prépare une expertise fondée sur le bien. Veuillez commander ici une expertise immobilière

L'évaluation immobilière en ligne

L'évaluation immobilière est également possible en ligne. Chez ImmoScout24, l'estimation est basée sur la méthode hédonique développée aux États-Unis. La valeur d'un bien immobilier est déterminée sur la base de biens immobiliers comparables situés dans des endroits comparables et de leur prix d'achat au cours des derniers mois. CIFI revoit les modèles d'évaluation des biens immobiliers tous les trois mois, afin de garantir l'actualité de l'estimation de la valeur marchande. L'évaluation immobilière en ligne sur ImmoScout24 coûte 290 francs.

Pour une évaluation immobilière en ligne à l'aide de l'outil d'évaluation d'ImmoScout24.

Par ailleurs, en règle générale, le prix de l'offre doit être fixé à environ 5 à 8 % au-dessus du prix de vente. Cela laisse une marge de négociation.

Un mot sur l'impôt sur les gains immobiliers

L'impôt sur les gains immobiliers est un facteur financier qui ne doit pas être sous-estimé. Il est dû à chaque vente de maison et est traité différemment selon les cantons. Plus vous avez vécu longtemps dans une maison, plus la taxe est faible. Si vous achetez une nouvelle maison dans un certain délai, généralement d’un à cinq ans - ce que l'on appelle l'achat de remplacement - vous pouvez reporter l'impôt sur les gains immobiliers. Vous ne devrez alors le payer que lorsque vous vendrez la maison suivante. Par ailleurs, vous pouvez déduire les frais de notaire et la commission de courtage de l'impôt sur les gains immobiliers - le montant exact varie d'un canton à l'autre.

 

Qui peut vendre une maison ?

Il existe différents modèles de propriété :

  • Dans le cas de la propriété exclusive, le logement appartient à une seule personne, c'est-à-dire à un seul conjoint ou partenaire enregistré. Toutefois, si le bien est la maison familiale, l'autre personne a un droit de veto sur la vente, même si elle n'en est pas propriétaire. 
  • En cas de copropriété, la maison appartient à deux ou plusieurs personnes, généralement des conjoints ou des partenaires enregistrés, pour une part fixe (généralement 50/50). Si une seule personne veut vendre, l'autre peut faire usage du droit de préemption. 
  • En cas de propriété commune, la maison appartient à deux ou plusieurs personnes dans son ensemble ; c'est une pratique courante, notamment dans le cas des communautés d'héritiers. Tous les propriétaires doivent accepter la vente.

Selon le modèle, la vente d'une maison est différente. Dans le pire des cas, la communauté des propriétaires peut être dissoute par une action en divorce et la vente de la maison peut être exécutée devant un tribunal. Toutefois, ce faisant, vous risquez de vendre la maison à une valeur bien inférieure à celle que vous obtiendriez si vous procédiez ensemble, engagiez une agence immobilière pour vendre la maison et divisiez le produit de la vente selon la part ou l'accord mariage qui a été convenu. Veuillez trouver ici les articles détaillés : 

La vente d'une maison après un divorce ou une séparation

La vente d’une maison après un héritage

Si la capacité de juger et d'agir d'une personne est mise en doute, un certificat de capacité civile peut être délivré. Pour les personnes âgées de plus de 80 ans, un certificat médical doit être obtenu lors de la vente d'un bien immobilier. Si l'incapacité d'agir est confirmée, l'Autorité de protection de l’enfant et de l’adulte (APEA) organise une curatelle. L’APEA n'autorise la vente d'une maison que si elle est nécessaire, et si la vente est dans l'intérêt de la personne.

 

Puis-je vendre une maison avec hypothèque ?

La vente d'une maison avec dette hypothécaire ne pose pas de problème. Deux procédures sont possibles :

  • Le transfert de l'hypothèque sur le nouveau bien immobilier - une procédure commune, qui est autorisée par la plupart des banques

  • La reprise de l'hypothèque par l'acheteur - est possible si la banque accepte l'acheteur comme nouveau débiteur. Sur FinanceScout24, vous découvrirez si, dans votre situation, il peut valoir la peine de reprendre une hypothèque existante.

Veuillez suivre ce lien, pour clarifier vos questions sur l'hypothèque actuelle.

 

Ai-je besoin d’un certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) pour la vente d’une maison ?

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) indique l'efficacité énergétique d'une maison. Les besoins en énergie sont spécifiés dans sept classes, de A à G, et sont valables pendant dix ans. Il existe également le CECB Plus. Il contient un rapport consultatif complet, qui indique comment la maison pourrait être modernisée à l'avenir dans le domaine de l'énergie. Dans la plupart des cas, plusieurs variantes sont présentées et comparées les unes aux autres en termes d'efficacité énergétique et de coûts. 

Le CECB a pris une importance croissante ces dernières années. Dans la plupart des cantons, elle n'est pas obligatoire pour la vente d'une maison - mais du côté de l'acheteur, elle a gagné en importance et peut influencer la décision d'achat.

 

Quand la vente de la maison est-elle terminée ?

La vente de la maison est notariée en deux étapes. La première est l’authentification publique du contrat de vente et la seconde est l'inscription du changement de propriétaire au registre foncier. Les deux étapes peuvent, mais ne doivent pas nécessairement, avoir lieu le même jour. 

En général, l'acheteur verse un acompte d'un cinquième du prix d'achat le jour de la signature chez le notaire. Le contrat d'achat doit prévoir la présentation d'une promesse de paiement irrévocable par la banque, qui doit être disponible avant l'inscription au registre foncier.

Cette étape est suivie de la remise des clés et d'une éventuelle date de remise sur place, avec la remise de tous les documents.
Il ne vous reste plus qu'à penser à la déclaration pour le calcul définitif de l'impôt sur les gains immobiliers, que vous devez présenter dans les 30 jours.

 

Bien préparé, à moitié vendu

En attendant, vous savez que vendre une maison est une entreprise fastidieuse. Toutefois, ici aussi, une bonne préparation est la clé du succès. Nous sommes heureux de vous aider, de l'évaluation immobilière en ligne et de la recherche d'une agence immobilière à l'évaluation des biens immobiliers et à la commercialisation.