Résilier un bail : comment procéder

21.11.2023

À chaque fois que vous déménagez d’un logement que vous louez, vous devez résilier votre bail. Du délai de préavis aux bons formulaires, les règles en la matière sont strictes. Découvrez ici toutes les informations importantes à connaître pour résilier votre bail et téléchargez un modèle pour préparer votre courrier de résiliation.

Résilier un bail : comment procéder

Résilier correctement un bail – avec notre modèle

Un déménagement est souvent un heureux événement et l’on est généralement impatient d’emménager dans le nouveau logement. Cependant, il convient tout d’abord de résilier son ancien bail en respectant le bon préavis.

Le droit du bail présente des règles claires concernant la résiliation d’un bail par le ou la locataire. La résiliation doit être effectuée par écrit au moyen d’un formulaire officiel (art. 266 CO) et signée de manière manuscrite.

Dans l’idéal, envoyez votre avis de résiliation directement au propriétaire par courrier recommandé. En cas de litige, vous aurez ainsi la preuve que le courrier a été reçu à temps.

Vous pouvez également lui remettre personnellement le formulaire de résiliation. Dans ce cas, il convient d’en faire une copie et de la faire signer pour confirmer sa bonne réception. La date de réception doit absolument figurer sur le document.

En outre, vous n’avez pas besoin de justifier votre demande de résiliation de bail par un motif concret.

Vous trouverez ici notre modèle de résiliation de bail.

Un bail ne se résilie en aucun cas par e-mail, SMS ou message via WhatsApp. La résiliation n’aurait alors aucune valeur juridique. Par conséquent, le propriétaire de votre logement ne doit pas accepter une telle résiliation. Les résiliations verbales, notamment par téléphone, n’ont également aucune valeur juridique.

Bon à savoir : les propriétaires aussi doivent toujours résilier leur bail par écrit, et ce au moyen d’un formulaire approuvé par une autorité officielle. Par ailleurs, ils doivent y faire figurer les possibilités juridiques permettant à la partie locative de contester la résiliation.

Qui doit signer l’avis de résiliation de bail ?

En principe, toutes les personnes ayant signé le bail doivent également signer l’avis de résiliation. Si vous habitez en colocation et avez signé un bail solidaire, vous pouvez uniquement résilier le bail ensemble. Si une seule personne souhaite déménager, les colocataires restants doivent signer un nouveau contrat avec le propriétaire.

La résiliation d’un logement familial fait exception à cette règle. Si vous habitez dans le logement en couple, la résiliation doit dans tous les cas être signée par vous et votre conjoint/-e, même si un seul d’entre vous avait signé le bail pour louer ce logement. Il en va de même pour les couples vivant en concubinage et les couples de même sexe vivant en partenariat enregistré.

Quel est le délai de préavis pour les logements loués ?

Pour résilier un bail, il convient de toujours respecter le délai de préavis. La loi prévoit des délais minimaux. Un délai de préavis plus long peut cependant être convenu dans le bail.

Les délais légaux sont :

  • 3 mois pour les maisons et appartements loués ;
  • 2 semaines pour une chambre meublée.

La réglementation est plus souple concernant les dates de résiliation. En premier lieu, il convient de respecter ce qui est indiqué dans le bail. De nos jours, il est souvent possible de résilier un bail à chaque fin de mois (hormis le 31 décembre).

Si rien n’est indiqué à ce propos dans le bail, les dates de résiliation habituelles s’appliquent. Dans de nombreux cantons, cela signifie que vous pouvez résilier votre bail fin mars, fin juin et fin septembre. Découvrez dans cet article les dates exactes valables dans votre canton et des informations concernant les dates de déménagement.

D’ici quelle date le propriétaire doit-il avoir reçu le courrier de résiliation ?

Le ou la propriétaire doit recevoir votre courrier dans les délais. Ce n’est pas le cachet de la poste qui fait foi, mais bien la date de réception par le ou la propriétaire. Celui-ci/Celle-ci doit recevoir votre courrier au plus tard le dernier jour ouvré avant le début du délai de préavis.

Si le délai n’est pas respecté, la résiliation est valable à partir de la date valide suivante. Dans l’idéal, envoyez donc votre courrier de résiliation suffisamment tôt par courrier recommandé. Ainsi, vous ne prenez aucun risque.

Exemple : si le délai de préavis est de trois mois et que la date de résiliation est le 30 septembre, le/la propriétaire doit recevoir votre courrier de résiliation au plus tard le 30 juin. Si le 30 juin tombe un week-end, le courrier doit être dans sa boîte aux lettres dès le vendredi.

La résiliation d’un bail avant terme

Peut-être que les choses se sont passées très vite et que le logement de vos rêves sera disponible dans seulement deux mois alors que votre délai de préavis actuel est de trois mois. Dans ce cas, vous pouvez résilier le bail avant terme.

Pour cela, l’idéal est d’utiliser notre modèle de courrier pour une résiliation de bail avant terme. Pour pouvoir résilier votre bail avant terme, vous devez présenter à votre propriétaire au moins un/-e locataire acceptable et solvable qui reprendra votre bail aux mêmes conditions.

Dans cet article, vous obtiendrez plus d’informations sur les conditions que doivent remplir les nouveaux/-elles locataires.

Si votre propriétaire refuse le/la locataire proposé/-e alors que cette personne remplit toutes les conditions, vous êtes libéré/-e de vos obligations contractuelles. Ainsi, à compter de la date de reprise, vous n’avez plus besoin de payer votre loyer.

Cela est également valable si votre propriétaire souhaite augmenter le loyer et que le/la nouveau/-elle locataire ne souhaite pas reprendre votre logement pour cette raison. Dans ce cas, demandez impérativement une confirmation écrite à votre propriétaire indiquant que votre contrat de bail sera résilié à la date de reprise.

Résilier un bail avant terme étape par étape

Dans l’idéal, voici comment procéder pour résilier votre bail avant terme :

1) Informez-en votre propriétaire à l’avance

Tout d’abord, résiliez votre bail par courrier recommandé. Conservez le reçu de la poste et une copie du courrier.

2) Recherchez un/-e nouveau/-elle locataire

Dès lors que votre propriétaire est informé/-e, il convient de ne pas perdre de temps et de commencer à chercher un/-e locataire potentiel/-le dès que possible.

Conseil : idéalement, utilisez différents canaux. Par exemple, vos amis et connaissances, les affiches classiques et les petites annonces en ligne sur les plates-formes immobilières.

3) Programmez des visites de votre logement

Organisez des visites de votre logement. Le jour de la visite, donnez directement aux personnes intéressées les formulaires de candidatures. Ainsi, elles pourront déposer leur dossier sans tarder.

4) Faites confirmer l’intérêt du/de la futur/-e locataire par écrit

Si un/-e potentiel/-le locataire souhaite reprendre votre logement à la date où il se libère, demandez-lui de confirmer son intérêt par écrit. Envoyez cette confirmation à votre propriétaire par courrier recommandé.

5) Demandez la résiliation de votre bail

Si toutes les parties tombent d’accord, plus rien ne peut vous empêcher de quitter votre logement avant terme. Demandez une confirmation écrite à votre propriétaire indiquant que votre bail est résilié.

La résiliation du bail par le bailleur

Votre propriétaire peut demander la résiliation du bail au moyen d’un formulaire spécial approuvé par une autorité officielle. Autrement, les mêmes conditions et délais qu’aux locataires s’appliquent pour résilier le bail en bonne et due forme.

Les propriétaires n’ont pas besoin de justifier la résiliation. Certes, vous êtes en droit de demander le motif. Toutefois, une résiliation effectuée correctement reste valable même si la raison de cette résiliation ne vous suffit pas.

Résiliation extraordinaire

Votre propriétaire peut demander la résiliation extraordinaire du bail avec un préavis de 30 jours fin de mois. Vous devez pour cela être dans l’une des situations suivantes :

  • en tant que locataire, vous n’avez pas respecté votre devoir de diligence et d’égards ;
  • vous êtes en retard dans le paiement de votre loyer et ne vous êtes pas acquitté/-e de votre dette dans un délai de 30 jours.

Conseil : si vous êtes en situation de détresse, rapprochez-vous immédiatement de l’aide sociale de votre commune ou de votre propriétaire. Cela vous permettra d’éviter une résiliation rapide et la perte de votre logement.

En cas de violations graves du devoir de diligence, les propriétaires peuvent donner leur avis de résiliation sans préavis. Par exemple, si le/la locataire a intentionnellement causé d’importants dégâts dans le logement. La résiliation de bail sans préavis reste toutefois une exception, car les obstacles à cela sont majeurs.

Contester la résiliation d’un bail

Si, en tant que locataire, vous recevez un avis de résiliation de bail incorrect ou qui, selon vous, est incompréhensible, vous pouvez le contester. Selon la situation, la résiliation peut être considérée comme nulle ou bien vous pouvez obtenir un prolongement du bail.

Pour cela, rapprochez-vous de l’office de conciliation de votre domicile dans les 30 jours suivant la réception de l’avis.

Dans quels cas une résiliation de bail est-elle nulle ?

Une résiliation de bail est nulle lorsque les règles formelles n’ont pas été respectées – par exemple lorsqu’elle n’a pas été envoyée au/à la locataire au moyen d’un formulaire officiel. Dans ce cas, vous pouvez ignorer la résiliation, car elle n’est pas valable sur le plan juridique. Votre propriétaire doit vous présenter un nouvel avis de résiliation.

Dans quels cas une résiliation de bail est-elle contestable ?

Une résiliation de bail est contestable lorsqu’elle est certes valable sur le plan juridique mais qu’elle enfreint les règles de bonne foi conformément à l’art. 271, al. 1 CO.

En voici des exemples :

  • la résiliation de bail est une « résiliation faite par vengeance » ;
  • le/la propriétaire veut effectuer une modification unilatérale du bail ;
  • le/la propriétaire veut vous amener à acheter le logement.

Lorsque la résiliation est légale mais que vous n’avez pas la possibilité de déménager à ce moment-là, vous avez une autre possibilité pour la contester : vous pouvez exiger un prolongement du bail pour rester plus longtemps dans le logement.

Le prolongement est uniquement accordé dans certains cas de figure. Les raisons peuvent cependant être très différentes. Vous pouvez notamment faire valoir les points suivants :

  • charge de travail importante ;
  • recherche d’emploi ;
  • intégration dans le quartier ;
  • maladie ;
  • âge avancé ;
  • faible offre de logements abordables.

Si l’office de conciliation se prononce en faveur d’un prolongement du bail, celui-ci peut être prolongé de quatre ans maximum.

Important : même si vous contestez la résiliation et demandez un prolongement du bail, vous devez rechercher un nouveau logement. Le mieux est de ne pas perdre de temps, car l’autorité de conciliation vérifiera que vous recherchez activement un logement.