Quelle est l’évolution des loyers?
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Les prix des immeubles de rendements poursuivent allègrement leur hausse
Au cours du premier trimestre 2019, l’indice «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» pour les villas et les appartements en PPE affiche une légère baisse de -0.6%. Sur une base annuelle, la croissance des prix pour cette période ralentit, reculant aussi légèrement de -0.4% (trimestre précédent: +0.8%). On peut donc en déduire que le marché immobilier résidentiel est plutôt stable.
Cette évolution s’inscrit dans un environnement économique particulièrement positif. En 2018, les exportations suisses ont augmenté d’environ 5.7%. Les exportations des industries pharmaceutiques et horlogères ont fortement progressé. L’année dernière, l’immigration nette était d’environ 50’000 personnes, ce qui correspond à peu près à la population de la ville de Bienne. Reste à savoir dans quelle mesure ces nouveaux arrivants seront à même de réduire le taux de vacance dans le secteur immobilier résidentiel. Le taux de logements vacants est particulièrement élevé en périphérie ou dans les cantons ruraux, alors que les nouveaux emplois sont créés principalement dans les grandes villes.
Prix de transaction des immeubles de rapport
En ce qui concerne les immeubles de rapport, la croissance des prix a de nouveau progressé et atteint 1.3% au premier trimestre (trimestre précédent: 0.2%). «Les immeubles de rapport restent très demandés», déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. «L’or en béton continue d’offrir des rendements stables à de faibles taux d’intérêt», poursuit-il. A la grande satisfaction du président américain, la Réserve fédérale a renoncé à une hausse supplémentaire des taux d’intérêt, une augmentation des taux directeurs en Europe et en Suisse n’est donc pas près de se produire. «Compte tenu du taux de vacance record et de la faible croissance des loyers, les risques liés à cette évolution ne sont pas à négliger», dit Donato Scognamiglio.
Au premier trimestre, la performance des immeubles de rapport s’élevait à 2.1% (trimestre précédent: 1.0%). Sur une base annuelle, elle s’affiche encore à 5.2% (trimestre précédent: 5.7%). La performance équivaut au rendement total, soit le rendement de cash-flows nets plus l’évolution des valeurs.
Prix de transaction des appartements en PPE
Au premier trimestre, la croissance des prix des appartements en PPE affiche -0.5%, soit un recul par rapport au trimestre précédent (+0.7%). La croissance des prix sur une base annuelle est également négative et s’élève à -1.0% (trimestre précédent: +0.3%). «A première vue, cela pourrait être une incitation à l’achat pour les locataires qui envisagent d’acquérir leur propre appartement en PPE», déclare Donato Scognamiglio. En outre, les loyers théoriques ont augmenté d’environ 1.5% en moyenne. En y regardant de plus près cependant, les locataires se divisent en deux catégories. Certaines personnes déménageant dans des endroits convoités doivent débourser plus que celles qui restent dans le même appartement pendant des années. Pour ces dernières, les loyers ont effectivement baissé au cours des dernières années en raison de la diminution des taux d’intérêt de référence et de l’absence d’inflation. «Seuls les locataires nomades sont pénalisés», déclare Donato Scognamiglio.
Prix de transaction des villas
Au premier trimestre, la croissance des prix des villas affiche -0.6%, soit un recul par rapport au trimestre précédent (-0.4%). En revanche, les prix du Swiss Real Estate Offer Index calculés sur la base des annonces immobilières continuent leur progression en douceur. Début avril, le mètre carré de surface habitable nette pour une villa classique était annoncé à CHF 6’340.00. «Bien que les prix demandés dans les annonces immobilières soient en hausse, nous constatons que les prix effectivement payés pour les objets sont inférieurs, ce qui peut aussi s’expliquer par des critères d’attribution stricts», déclare Donato Scognamiglio.
