Droit de superficie et contrat de fermage: deux formes particulières de l’utilisation d’un bien-fonds

Prenons le point de vue d’un acheteur. Il a trouvé sur un portail immobilier une maison individuelle qui satisfait ses besoins. Il se rend compte que le bien-fonds est remis en droit de superficie, que ce dernier dure jusqu’en 2080 et qu’il faudra verser quelques milliers de francs chaque année au titre de la rente du droit de superficie. Quelles conséquences pour l’acheteur?

L’acheteur achète la maison individuelle qui lui appartient une fois la vente conclue. Le bien-fonds continue en revanche d’appartenir au vendeur, car il a été remis en droit de superficie. Le vendeur le cède à l’acheteur moyennant une rente de droit de superficie définie que l’acheteur doit verser tous les ans.

Un contrat de fermage dure entre 30 et 99 ans

Projetons-nous en 2080: que se passe-t-il pour la maison? Avant cette date, le cédant du droit de superficie (le propriétaire) et le titulaire du droit de superficie (le propriétaire de la maison individuelle ici) conviennent de renouveler le contrat relatif au droit de superficie. Ils se mettent par exemple d’accord sur une extension de 90 années supplémentaires et en redéfinissent les conditions.

Le droit de superficie est la plupart du temps un droit autonome et durable. Autonome signifie qu’il n’est pas lié à une personne donnée. Par conséquent, la maison peut par exemple être léguée ou vendue et le contrat du droit de superficie est tout simplement cédé au nouvel acheteur. Durable signifie que le droit de superficie est en vigueur pendant au moins 30 ans et jusqu’à 99 ans.

L’avantage pour le propriétaire foncier est évident: le bien-fonds continue de lui appartenir, il perçoit une rente tous les ans et au terme du contrat de droit de superficie, il peut décider s’il veut gérer lui-même son bien-fonds et racheter la maison. Un acheteur peut également acquérir un bien-fonds non construit en droit de superficie et y construire un bâtiment selon ses souhaits. Ce bâtiment lui appartient, mais le sol et le terrain continuent d’appartenir au propriétaire.

Quelle est la différence avec un contrat de fermage?

Un contrat de fermage ressemble plutôt à un bail. Contrairement à un contrat de droit de superficie, le fermier ne possède rien, il loue la chose. Il peut par exemple s’agir d’une exploitation agricole assortie de terres arables. La différence par rapport à un bail simple: un contrat de fermage régit non seulement des choses, mais aussi des droits. Le bailleur loue ainsi au fermier non seulement une chose, mais ce dernier bénéficie par exemple du droit d’utiliser les bâtiments et la terre pour y exploiter le sol ou une écurie.