«Zu vermieten: Wohnung auf Zeit»

In Schweizer Ballungszentren eine erschwingliche Wohnung zu finden, ist nicht ganz einfach. Wer es einmal geschafft hat, gibt diese daher so schnell nicht wieder her. Ob Auslandaufenthalt oder längere Reise – immer mehr Wohnungen werden untervermietet. Doch wie verhält es sich rechtlich mit dem neuen Trend?

Wohnung untervermieten: Wie verhält es sich rechtlich? Wohnung untervermieten: Wie verhält es sich rechtlich?

Rechtlich gesehen ist die Untervermietung einer Wohnung zulässig. Grundsätzlich muss es sich dabei um einen vorübergehenden Zustand handeln. Allerdings hat das Bundesgericht in einem Urteil vom 30. August 2000 festgehalten: «Die Untermiete kann auf unbestimmte Zeit eingegangen werden und ist zulässig, solange die Rückkehr des Mieters in die Wohnung nicht ganz ausgeschlossen werden kann.»

Hauptvermieter muss informiert werden

Gemäss Artikel 262 OR muss der Hauptvermieter die Untervermietung vorgängig genehmigen, kann aber seine Zustimmung nur aus bestimmten, triftigen Gründen verweigern. Dies ist der Fall, wenn:

  • die Untermietsbedingungen missbräuchlich sind.
  • sich der Hauptmieter weigert, die Untermietkonditionen bekanntzugeben.
  • dem Hauptvermieter daraus wesentliche Nachteile entstehen.
  • der Untermieter das Mitobjekt vertragswidrig gebraucht.

Achtung: Wird die Wohnung unbewilligt untervermietet, kann der Hauptvermieter mit einer ordentlichen Kündigung reagieren oder (nach erfolgter Abmahnung) auch ausserordentlich kündigen (vgl. OR 257f).

Mehr Geld für die gleiche Wohnung?

Vielfach wird die Wohnung zu den gleichen Bedingungen wie das Hauptmietverhältnis untervermietet. Dass der Untermietzins manchmal etwas höher als der Hauptzinssatz ausfällt, ist gesetzlich zulässig. Denn der Hauptmieter geht ein gewisses Risiko ein (z. B: Mieter zahlt nicht oder beschädigt Wohnung). Wird die Wohnung möbliert untervermietet, kann der Hauptmieter einen höheren Zuschlag verlangen (Faustregel lautet hier: Nicht mehr als 20 Prozent).

Leider kommt es immer wieder zu Fällen, wo sich der Hauptmieter schamlos am Untermieter bereichert. Gemäss Gesetz darf der Untermietzins nicht übermässig hoch sein (vgl. OR 262), sonst kann der Hauptmieter seine Zustimmung verweigern. Erteilt er diese trotzdem, lässt sich wenig machen.

Kaum geschützt vor Kündigung

Untermietende müssen sich bewusst sein, dass sie im Bezug auf eine allfällige Kündigung als Mieter zweiter Klasse gelten – also kaum gegen eine solche geschützt sind.

Fall 1: Der Hauptvermieter kehrt aus dem Ausland zurück und kündigt deswegen das Untermietverhältnis.

Der Untermieter kann dies zwar anfechten und im Härtefall eine Mieterstreckung verlangen – seine Erfolgschancen stehen jedoch sehr schlecht. Denn die zuständige Mietschlichtungsbehörde wird den Eigenbedarf des Hauptmieters als relativ hoch gewichten.

Fall 2: Die Verwaltung kündigt dem Hauptmieter.

Obwohl letzterer dem Untermieter gesondert kündigen muss – das Untermietverhältnis kann so oder so nicht länger dauern als das Hauptmietverhältnis.

Soll eine Mieterstreckung eingefordert werden, muss dies der Hauptmieter tun. Allerdings stehen auch hier die Erfolgschancen sehr schlecht, da ein Mieter nur Anspruch auf eine Mieterstreckung hat, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses «für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären» (vgl. OR Art. 272). Gehört der Untermieter also nicht zur Familie des Hauptmieters, kann er hier keine Bedürfnisse geltend machen.