Steuern zahlen für dein Ferienhaus

Ferienhaus und Eigenmietwert

Die Höhe des Eigenmietwerts richtet sich nach dem möglichen Mietzins, den man mit der Vermietung des Objekts erhalten könnte. Die Steuer ist in jenem Kanton zu entrichten, in dem die Immobilie steht. Der Satz ist je nach Kanton unterschiedlich hoch. Jeder Kanton ist aber verpflichtet, mindestens 60% der Marktmiete einzufordern – egal ob dies das normale Heim oder ein Zweitdomizil betrifft.

Die Steuern von Wohnsitz- und Ferienliegenschaftskanton werden nicht vollständig voneinander getrennt. Die Besteuerung des Ferienhauses erfolgt zum Tarif, der für das gesamte Einkommen und Vermögen gilt. 

Vermietung des Zweitwohnsitzes

Wenn du die Zweitwohnung, das Ferienhaus oder ein möbliertes Zimmer vermietest, versteuerst du die Miete als Einkommen. Entsprechend musst du für die Zeit der Vermietung keinen Eigenmietwert an den Staat bezahlen. Für die bei der Vermietung auftretenden Abnützungen der Wohnungseinrichtung kann in einigen Kantonen ein Steuerabzug geltend gemacht werden.

Eigenmietwert, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten

Egal ob der Eigenmietwert oder die Miete besteuert wird – im Gegenzug dürfen Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden.

Von diesem Steuersystem profitierst du also, wenn du dein Haus mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanzierst und viele Unterhaltskosten abziehen kannst. Je nach Kanton und Alter der Liegenschaft dürfen Hauseigentümer:innen bei den Steuern eine Abzugspauschale geltend machen. In der Regel sind dies 10 bis 20% des Eigenmietwerts.

Achtung: Eine hohe Hypothek lohnt sich nur dann, wenn man nach Abzug der Seutern einen höheren Gewinn erwirtschaftet, als die Hypothek nach Steuerabzug kostet. Zu Bedenken gilt in dieser Hinsicht: Finanzdienstleister verlangen beim Kauf eines Ferienhauses in der Regel bis zu 60% an Eigenkapital.

Abschaffung Eigenmietwert?

Seit 2010 wird die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz diskutiert, ohne dass politisch bisher eine Einigung stattgefunden hat. Dies würde auch für Ferienhausbesitzer:innen gelten. Doch die Tourismuskantone wehren sich, da sie Steuerausfälle befürchten und die Infrastruktur trotzdem zur Verfügung stellen müssten. Der Gesetzgeber liebäugelt daher mit einer Zweitliegenschaftssteuer. Kantone oder Gemeinden dürften von auswärtigen Liegenschaftsbesitzer:innen aber nur so viel Geld verlangen, wie sie zur Deckung der zusätzlichen Aufwendungen benötigen.

Beim Verkauf die Steuern nicht vergessen

Auch für das Zweitdomizil werden beim Verkauf eine Grundstückgewinnsteuer und eine Handänderungssteuer fällig. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt der Staat dann, wenn mit dem Verkauf des Grundstücks ein Gewinn erzielt wird. Für die Gewinnberechnung können wertvermehrende Aufwände wie beispielsweise der Einbau einer Sauna oder die Erneuerung der sanitären Anlagen abgezogen werden. Die Handänderungssteuer wird bei der Eigentumsübertragung in jedem Fall geschuldet. Ob die Erwerberin oder der Veräusserer diese Steuer tragen muss, ist je nach Kanton oder Gemeinde unterschiedlich geregelt.