Markttrend: Wie haben sich die Mieten entwickelt?

Dies und weitere News aus der Immobilienbranche verraten die Experten unseres Partnerunternehmens IAZI AG. 

Preise für Renditeliegenschaften steigen munter weiter

Der «SWX IAZI Private Real Estate Price Index» für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen weist im 1. Quartal 2019 einen leichten Rückgang von -0.6% aus. Auf Jahresbasis ist das Preiswachstum im 1. Quartal mit -0.4% ebenfalls leicht rückläufig (Vorquartal: +0.8%). Somit verläuft der Markt für Wohnimmobilien in ruhigen Bahnen.

Diese Entwicklung geschieht in einem wirtschaftlich sehr positiven Umfeld. 2018 nahmen die Schweizer Exporte um rund 5.7% zu. Stark gewachsen sind die Ausfuhren der Pharma- und Uhrenindustrie. Die letztjährige Nettozuwanderung von rund 50’000 Personen entspricht in etwa der Bevölkerung der Stadt Biel, wobei abzuwarten bleibt, in welchem Masse diese Neuzuzüger die gegenwärtigen Leerstände im Wohnimmobiliensektor zu verringern vermögen. Besonders hoch ist die Leerwohnungsquote nämlich in peripheren oder ländlichen Kantonen, während neue Stellen vor allem in Grossstädten geschaffen werden.

Transaktionspreise Mehrfamilienhäuser

Bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) ist das Preiswachstum im 1. Quartal wieder angestiegen mit 1.3% (Vorquartal: 0.2%). «Renditeliegenschaften bleiben begehrt», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Das Betongold bietet nach wie vor stabile Erträge zu tiefen Zinsen», so Scognamiglio weiter. Die US-Notenbank habe zur Freude des US-Präsidenten von einer weiteren Zinserhöhung abgesehen, was eine Erhöhung der Leitzinsen in Europa und in der Schweiz wieder in die Ferne rücken lasse. «Somit läuft die Musik an der Party weiter», sagt Donato Scognamiglio. «In Anbetracht der rekordhohen Leerstände und der kaum wachsenden Mieten sind die Risiken dieser Entwicklung nicht zu unterschätzen», so Scognamiglio weiter.

Die Performance der Mehrfamilienhäuser beträgt im 1. Quartal 2.1% (Vorquartal: 1.0%). Auf Jahresbasis beträgt sie noch 5.2% (Vorquartal: 5.7%). Als Performance wird die Gesamtrendite bezeichnet, welche die Netto-Cashflow-Rendite sowie die Wertsteigerung umfasst.

Transaktionspreise Eigentumswohnungen

Das Preiswachstum für Eigentumswohnungen (EWO) ist im 1. Quartal mit -0.5% rückläufig (Vorquartal: +0.7%). Ebenso negativ ist das Preiswachstum auf Jahresbasis mit -1.0% (Vorquartal: +0.3%). «Oberflächlich gesehen mag dies wie ein Kaufanreiz scheinen für jene Mieter, die den Kauf einer Eigentumswohnung ins Auge fassen», sagt Donato Scognamiglio. Zudem seien die Sollmieten im Durchschnitt um rund 1.5% gestiegen. Beim genaueren Hinsehen teilt sich das Volk der Mieter allerdings in zwei Kategorien. Die einen müssen bei einem Mieterwechsel an begehrten Standorten tiefer in die Tasche greifen als jene, die über die Jahre immer in der gleichen Wohnung ausharren. Bei Letzteren sind die Mieten in den letzten Jahren aufgrund der sinkenden Referenzzinsen und der fehlenden Inflation effektiv gesunken. «Nur die Nomaden unter den Mietern werden abgestraft», sagt Donato Scognamiglio.

Transaktionspreise Einfamilienhäuser

Das Preiswachstum für Einfamilienhäuser ist im 1. Quartal mit -0.6% (Vorquartal: -0.4%) rückläufig. Hingegen sind die auf Wohnungsinseraten kalkulierten Preise des Swiss Real Estate Offer Index noch auf leichtem Höhenflug. Für einen Quadratmeter Nettowohnfläche eines typischen Einfamilienhauses ist Anfang April der Preis von CHF 6340.00 inseriert. «Obwohl die Wunschpreise in den Inseraten steigen, stellen wir fest, dass effektiv weniger für die Objekte bezahlt wird, was sich bestimmt auch durch die strengen Vergabekriterien erklären lässt», sagt Donato Scognamiglio.

Diskutieren Sie mit