Haus verkaufen – was gilt es zu beachten?

Sind die Kinder ausgezogen und das Eigenheim ist mittlerweile zu gross? Oder planst du deine Zukunft schlicht und einfach anderswo? Es gibt tausend gute Gründe, das eigene Haus zu verkaufen. 

Die meisten unter uns verkaufen aber höchstens einmal im Leben ein Haus. Das Sammeln von Erfahrungswerten ist also fast nicht möglich. Damit du für deinen Hausverkauf optimal vorbereitet bist, haben wir die wichtigsten fünf Schritte für dich zusammengefasst.

1. Den Wert und Kaufpreis der Immobilie bestimmen

Der Preis ist die zentrale Grösse beim Verkauf des Eigenheims. Und auch wenn ein möglichst hoher Preis für dich natürlich wünschenswert ist, ist es wichtig, dass du einen realistischen Preis setzt. Bringst du deine Immobilie mit einem zu hohen Preis auf den Markt, wird es sehr schwierig, eine:n Käufer:in zu finden.

Umgekehrt ist es ebenfalls nicht ratsam, über einen zu tiefen Preis möglichst viele Angebote zu generieren. Denn so erhältst du zum einen auch viele unseriöse Angebote, was deinen Aufwand vergrössert. Zum anderen gehst du das Risiko ein, dass das beste Angebot unter dem realistischen Preis bleibt. So verschenkst du unter Umständen viel Geld.

Doch wie kannst du den Preis für den Verkauf deines Hauses so genau wie möglich bestimmen? Er hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Eine Auswahl:

• Lage
• Ausstattung
• Anzahl und Grösse der Zimmer
• Ausbaumöglichkeiten
• Einschränkungen durch Dienstbarkeiten
• Aktueller Immobilienmarkt in der Region

Das ist sehr komplex, deshalb solltest du vor dem Verkauf deines Hauses eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Dabei hast du 2 Möglichkeiten:

Online-Immobilienbewertung

Bevorzugst du eine schnelle und preiswerte Bewertung, dann bist du mit einer Online-Immobilienbewertung gut beraten. Unsere Online-Immobilienberechnung ermittelt einen präzisen und von Banken anerkannten Marktwert deiner Immobilie.

Experten-Immobilienbewertung

Verkaufst du eine aussergewöhnliche Immobilie oder möchtest du eine genauere Schätzung? Dann kannst du eine Expertin oder einen Experten damit beauftragen. Die Fachperson erstellt eine Expertise über das Objekt und wendet die passende Immobilienbewertungsmethode an, um den Wert so genau wie möglich zu bestimmen.

2. Die Dokumente für den Hausverkauf zusammenstellen

Kennst du den Wert deiner Immobilie, hast du den ersten Schritt zum Verkauf getan. Aber bevor du dein Haus oder deine Wohnung ausschreibst, solltest du die wichtigsten Dokumente zusammenstellen. 

Erstelle am besten ein Dossier, mit dem sich Interessierte über das Objekt informieren können. Das Dossier sollte alle Dokumente und Informationen beinhalten, die mögliche Käufer:innen für die Finanzierung kennen müssen. So können sie schon alle wichtigen Abklärungen treffen. Zudem machst du einen guten Eindruck und sparst dir das Beantworten von den immer gleichen Fragen.

Wichtige Dokumente für das Dossier sind:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Grundriss
• Police der Gebäudeversicherung
• Steuerwert und Eigenmietwert
• Innen- und Aussenfotos (im besten Fall von einer professionellen Fotografin oder einem professionellen Fotografen)
• Auflistung von durchgeführten Renovationen und gemachten Investitionen

Ebenso ist es sinnvoll, transparent über Renovationen und Sanierungen zu informieren, die in naher Zukunft anfallen. Und du kannst gerne auch weitere Informationen einfügen, zum Beispiel die Verkehrsanbindungen mit Auto und öffentlichem Verkehr oder die Nähe zu Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.

3. Die Immobilie richtig ausschreiben

Die Vorarbeit ist getan, nun kannst du dein Haus zum Verkauf ausschreiben. Wichtig ist: Deine Immobilie muss einfach auffindbar sein, damit sich möglichst viele Interessent:innen bei dir melden. Ein Online-Inserat ist der einfachste Weg dafür. Streue auch in deinem Freundes- und Bekanntenkreis, dass du dein Haus verkaufen möchtest. Das ist gratis Extra-Werbung.

Findest du über das Online-Inserat und das private Umfeld keine passenden Käufer:innen oder hast du ein sehr spezielles Haus zum Verkauf? In dem Fall kann ein:e Makler:in helfen. Allerdings musst du dann auch eine Provision für den Verkauf bezahlen.

4. Die Kosten des Hausverkaufs nicht vergessen

Wenn du dein Haus verkaufst, fallen eine ganze Reihe von Kosten an, die du als Verkäufer:in teilweise oder ganz selber tragen musst. Diese sind von Kanton zu Kanton unterschiedlich hoch. Prüfe die konkreten Kosten deshalb vor dem Verkauf genau. 

Übliche Kosten beim Hausverkauf sind unter anderem:

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühr
• Handänderungssteuer 
• Grundstückgewinnsteuer 

Insgesamt betragen die Kosten und Gebühren für dich als Verkäufer:in in der Regel zwischen 1% und 2.5% des Verkaufspreises. Das solltest du mit einberechnen, wenn du deine «Schmerzensgrenze» beim Verkaufspreis definierst.

In diesem Artikel findest du mehr zu den Kosten beim Hausverkauf.

5. Den Hausverkauf effizient abwickeln

Hast du erste interessante Rückmeldungen erhalten, folgen nun die entscheidenden Schritte.

Zunächst musst du Besichtigungstermine mit Interessent:innen vereinbaren und managen. Die Interessent:innen möchten das Eigenheim in der Regel genau begutachten und dir Fragen stellen. Hier hilft es dir wieder, wenn du ein umfassendes Verkaufsdossier erstellt hast. So sind viele Fragen schon beantwortet und du kannst die Termine effizient abwickeln.

Hast du dich mit einem potenziellen Käufer oder einer potenziellen Käuferin gefunden, musst du den Kaufvertrag aufsetzen. Hierzu musst du eine:n Notar:in beauftragen, einen Vertragsentwurf aufzusetzen. Anschliessend kannst du diesen mit der Käuferin oder dem Käufer verhandeln und ergänzen, bis er für euch beide stimmt. Folgendes sollte in dem Vertrag zwingend festgelegt sein:

• Verkaufspreis
• Personalien aller Parteien
• Zahlungsbedingungen
• Genaue Beschreibung des Liegenschaft und ihres Zustands
• allfällige Dienstbarkeiten
• Termin der Eigentumsübertragung
• Regelungen bei Nichteinhaltung der vertraglichen Verpflichtungen einer Partei

Am Ende muss der Vertrag nochmal notariell beglaubigt werden.

Ist der Vertrag aufgesetzt, solltest du dir eine Finanzierungsbestätigung geben lassen. Das ist beispielsweise eine Garantie der Bank der Käuferin oder des Käufers, dass die Zahlung ausgelöst wird, sobald die Handänderung im Grundbuch eingetragen ist. So gehst du auf Nummer sicher.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie ist mit einem vergleichsweise grossen Aufwand verbunden und enthält auch einige Stolpersteine. Mit einer guten Vorbereitung beugst du Missverständnissen vor und sorgst für einen reibungslosen Ablauf. So steht einem erfolgreichen Hausverkauf nichts mehr im Weg.