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Grundbuch - was ist das?
Im Grundbuch werden alle Grundstücke eines bestimmten Gebietes eingetragen. Das Register ist öffentlich. Die Ausrede, man habe einen Eintrag nicht gekannt, bringt also nichts.
Im Grundbuch sind neben den Grundstücken selbst und eventuellen Miteigentumsanteilen auch alle an ihnen bestehenden dinglichen Rechte enthalten. Diese umfassen sowohl das Eigentum selbst als auch die Grunddienstbarkeiten (Rechte an oder Lasten gegenüber einem anderen Grundstück) und Grundpfandrechte.
Im Grundbuch sind neben den Grundbuchblättern, dem so genannten Hauptbuch, auch die Grundbuchpläne und -belege sowie das Tagebuch, in dem alle Anmeldungen chronologisch erfasst werden, enthalten.
Auskunft aus dem Grundbuch ist öffentlich
Der Kanton haftet für Fehler bei der Führung des Grundbuches. Jede Person kann beim Grundbuchamt Auskunft über ein Grundstück, dessen Eigentümer:in, das Datum und die Form des Erwerbes sowie Dienstbarkeiten und Grundlasten verlangen.
Einsicht und weitere Angaben dagegen erhält nur, wer ein rechtlich schutzwürdiges Interesse glaubhaft machen kann. Je nachdem ist aber mit Gebühren zu rechnen.
Das Grundbuch hat verschiedene Auswirkungen auf Rechtsgeschäfte:
- So gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches: Wer sich im guten Glauben auf einen Grundbucheintrag verlässt und gestützt darauf Eigentum (oder andere dingliche Rechte) erwirbt, wird in seinem Erwerb geschützt. Man darf sich also auf die Angaben im Grundbuch verlassen: Ist jemand als Eigentümer:in eingetragen, muss man keine weitere Abklärungen treffen.
- Das Prinzip der Öffentlichkeit des Grundbuches wird auch die positive Rechtskraft des Grundbuches genannt. Die Kenntnis des Grundbucheintrages wird vorausgesetzt: Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen. Konkret heisst dies: Egal, um was für einen Rechtstreit es sich handelt, stets müssen alle Beteiligten sämtliche Einträge im Grundbuch kennen. Wer einen Eintrag nicht kennt, ist selbst schuld und muss die Konsequenzen tragen.
- Das Eintragungsprinzip für dingliche Rechte wird auch negative Rechtskraft des Grundbuches genannt. In der Regel bestehen dingliche Rechte an Grundstücken (wie etwa ein Grundpfandrecht) nur, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Konkret heisst das: Nur was im Grundbuch auch tatsächlich eingetragen ist, besteht als (dingliches) Recht. Rechte, die nicht eingetragen sind, werden dementsprechend auch nicht als solche anerkannt. Grundeigentum ohne Grundbucheintrag ist somit wertlos. Zudem werden viele Verträge (Kaufvertrag über Grundeigentum oder entsprechende Vorverträge) erst mit dem Eintrag ins Grundbuch vollständig vollzogen.
- Ausserdem erfolgen die Eintragungen ins Grundbuch auf Grund einer schriftlichen Anmeldung des Eigentümers (Antragsprinzip).