Einmaligen Kosten beim Hauskauf

Beim Immobilienkauf zahlen Sie nicht nur für Ihr Eigenheim, sondern auch für Steuern und Gebühren. Wir geben Ihnen alle Details und erklären die einmaligen Kosten anhand eines Rechenbeispiels.

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1. Notariatskosten

Wenn Sie ein Haus kaufen, brauchen Sie zwingend die Unterstützung eines zertifizierten Notars. Denn nur wenn der Kaufvertrag beglaubigt ist, wird der nötige Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Dafür müssen Sie den Notar natürlich bezahlen. Wie hoch diese Notariatskosten sind, ist ganz unterschiedlich. Einige Kantone haben ein fixes Honorar festgelegt, das proportional zum Kaufpreis berechnet wird. Andernorts übernehmen freischaffende Notare diesen Dienst – und das zu ganz unterschiedlichen Preisen. In einem solchen Fall lohnt es sich, die Ansätze der einzelnen Notariate zu vergleichen. Im Allgemeinen bewegen sich diese Kosten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie werden normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer gleichmässig aufgeteilt.

2. Handänderungssteuer

Wird eine Immobilie auf einen neuen Besitzer übertragen, muss in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer bezahlt werden. Diese berechnet man meist basierend auf dem Kaufpreis. Die Abgabe ist allerdings sehr umstritten und wird auch in der Politik immer wieder heiss diskutiert. Mehrere Kantone haben sie bereits abgeschafft: Im Kanton Zürich zum Beispiel zahlt man seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr und auch in Solothurn entfällt die Abgabe, wenn man das Gebäude selber bewohnt. In Bern gibt es die Handänderungssteuer noch, aber sie wird erst ab einem gewissen Betrag erhoben. Mehr Infos dazu finden Sie im Rechenbeispiel am Ende dieses Artikels.

Durchschnittlich sind die Gebühren in Freiburg und Luzern, wo man jeweils 1,5 Prozent des Kaufpreises an den Kanton zahlt. Schweizweit am meisten zahlt man im Kanton Neuenburg: Dort beträgt die Handänderungssteuer 3,3 Prozent des Verkaufspreises.

In vielen Kantonen gibt es derzeit politische Initiativen zur Abschaffung der Gebühr. Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie deshalb, wie hoch die Handänderungssteuer in Ihrem (zukünftigen) Wohnkanton ist. Und legen Sie im Kaufvertrag fest, wer diese zahlt. Im Normalfall übernehmen Verkäufer und Käufer je die Hälfte der Kosten.

3. Grundbuchgebühr

Damit ein Hauskauf offiziell ist, braucht es einen Eintrag im Grundbuch. Und auch dafür werden Gebühren fällig. Die Gemeinden und Kantone legen diese Kosten individuell fest und es gibt deshalb auch hier grosse Unterschiede. In einigen Kantonen wird die Höhe der Grundbuchgebühr nach Zeitaufwand bemessen. Meist ist sie aber abhängig vom Verkaufspreis. Je nach Kanton kommen Zusatzkosten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises auf Sie zu. Auch diese Ausgaben werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

 4. Schuldbrief

Wenn Sie für Ihren Immobilienkauf eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie mit zusätzlichen Gebühren für das Erstellen eines Schuldbriefes rechnen. Dabei handelt es sich um eine Sicherheit für Ihre Bank: Falls Sie Ihre Rechnungen irgendwann nicht mehr zahlen können, darf die Bank Ihr Grundstück verpfänden. Auch dieser Schuldbrief muss im Grundbuch eingetragen werden – und auch dafür fallen Kosten an. Meist sind das zwischen 0,1 und 0,3 Prozent Ihrer Hypothekarschuld. Genauere Informationen erhalten Sie beim zuständigen Grundbuchamt. Beachten Sie unbedingt: Die bisher vorgestellten Zusatzkosten wurden jeweils zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Für das Erstellen eines Schuldbriefs müssen Sie als Käufer aber ganz alleine aufkommen. Klären Sie beim Verkäufer deshalb ab, ob es allenfalls die Möglichkeit gibt, einen bestehenden Schuldschein zu übernehmen.

5. Grundstückgewinnsteuer

Wir haben bereits gesehen, dass Sie als Hauskäufer mit vielen Zusatzkosten rechnen müssen. Ein kleiner Trost bleibt: Immerhin müssen Sie nicht auch noch die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Diese wird bei einem Immobilienkauf nämlich komplett vom Verkäufer übernommen. Trotzdem sollten Sie wissen, wie diese Steuer berechnet wird: Als Grundlage dient die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Je wertvoller die Immobilie seit dem Kauf geworden ist, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Davon dürfen aber noch gewisse Investitionen abgezogen werden. So oder so: Bis Sie Ihr Haus wieder verkaufen, fallen für Sie in diesem Bereich keine weiteren Kosten an.

Rechenbeispiel

Jetzt haben Sie eine Übersicht zu den einmaligen Kosten, welche bei einem Hauskauf auf Sie zukommen. Als Abschluss wollen wir das alles an einem Rechenbeispiel verdeutlichen. Wir gehen dafür von einem Haus in Bern aus. Dieses kostet 1'000'000 Franken und für die Finanzierung nehmen Sie eine Hypothek von 800'000 Franken auf.

Im Kanton Bern sind freiberufliche Notare für das Erstellen und Beurkunden von Kaufverträgen zuständig. Die Notariatskosten sind also nicht genau festgelegt, aber wir rechnen mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Wie in vielen Kantonen ist auch in Bern die Handänderungssteuer sehr umstritten. Seit einer Abstimmung vor einigen Jahren wird diese nur noch auf Beträge erhoben, welche 800'000 Franken übersteigen. Das heisst konkret, dass in unserem Beispiel nur 200'000 Franken mit 1,8 Prozent besteuert werden. Das macht 3600 Franken. Für die Grundbuchgebühren fallen weitere 2000 Franken an. All diese Kosten werden wie üblich gleichmässig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Alleine tragen müssen Sie als Käufer die Gebühren für den neuen Schuldbrief. In Bern werden dafür 0,25 Prozent des Schuldbetrags erhoben. Das sind in unserem Beispiel 2000 Franken, weil wir von einer Hypothek von 800'000 Franken ausgehen.
Für den Verkäufer fällt zusätzlich noch die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist davon abhängig, wie lange er im Gebäude gewohnt hat und wie viel Wert die Liegenschaft in dieser Zeit gewonnen hat.

Bereich

Käufer

Verkäufer

Notariatskosten

2500

2500

Handänderungssteuer

1800

1800

Grundbuchgebühren

1000

1000

Schuldbrief

2000

0

Grundstückgewinnsteuer

0

Abhängig von Wertsteigerung


Insgesamt bezahlen Sie also beim Kauf dieser Immobilie im Kanton Bern rund 7300 Franken für Steuern und Gebühren. Das sind allerdings nur die einmaligen Kosten. Als Hauseigentümer müssen Sie auch laufende Kosten übernehmen, welche häufig vergessen gehen.

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