Welche Zusatzkosten gibt es bei einem Hauskauf?

1. Die Notariatskosten

Wenn du ein Haus kaufst, brauchst du zwingend die Unterstützung eines zertifizierten Notars bzw. einer Notarin. Denn nur, wenn der Kaufvertrag beglaubigt ist, wird der nötige Eintrag im Grundbuch vorgenommen. Dafür musst du ein:e Notar:in natürlich bezahlen. Wie hoch diese Notariatskosten sind, ist ganz unterschiedlich. Einige Kantone haben ein fixes Honorar festgelegt, das proportional zum Kaufpreis berechnet wird. Andernorts übernehmen freischaffende Notar:innen diesen Dienst – und das zu ganz unterschiedlichen Preisen. In einem solchen Fall lohnt es sich, die Ansätze der einzelnen Notariate zu vergleichen. Im Allgemeinen bewegen sich diese Kosten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Diese werden normalerweise zwischen Kaufendem und Verkaufendem gleichmässig aufgeteilt.

2. Die Steuer für die "Handänderung"

Wird eine Immobilie auf eine:n neue:n Besitzer:in übertragen, muss in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer bezahlt werden. Diese wird meist aufgrund des Kaufpreises verrechnet. Die Abgabe ist allerdings sehr umstritten und wird auch in der Politik immer wieder heiss diskutiert. Mehrere Kantone haben sie bereits abgeschafft: Im Kanton Zürich zum Beispiel zahlt man seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr und auch in Solothurn entfällt die Abgabe, wenn man das Gebäude selbst bewohnt. In Bern gibt es die Handänderungssteuer noch, aber sie wird erst ab einem gewissen Betrag erhoben. Mehr Informationen dazu findest du im Rechenbeispiel am Ende dieses Artikels.

Etwa durchschnittlich sind die Gebühren in Freiburg und Luzern, wo du jeweils 1,5 Prozent des Kaufpreises an den Kanton zahlst. Schweizweit zahlst du im Kanton Neuenburg am meisten: Dort beträgt die Handänderungssteuer 3,3 Prozent des Verkaufspreises.

Informiere dich vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt, wie hoch die Handänderungssteuer in deinem (zukünftigen) Wohnkanton ist. Und lege im Kaufvertrag fest, wer diese zahlt. Im Normalfall übernehmen Verkäufer:in und Käufer:in je die Hälfte der Kosten.

3. Die Gebühr für den Eintrag im Grundbuch

Damit ein Hauskauf offiziell ist, braucht es einen Eintrag im Grundbuch. Auch dafür werden Gebühren fällig. Die Gemeinden und Kantone legen diese Kosten individuell fest und deshalb gibt es auch hier grosse Unterschiede. In einigen Kantonen wird die Höhe der Grundbuchgebühr nach Zeitaufwand bemessen. Meist ist sie aber abhängig vom Preis der Immobilie. Je nach Kanton kommen Zusatzkosten von 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises auf dich zu. Diese Ausgaben werden in der Regel ebenfalls zwischen Kaufendem und Verkaufendem aufgeteilt.

4. Gebühren für die Erstellung eines Schuldbriefes

Wenn du für deinen Immobilienkauf eine Hypothek aufnimmst, musst du mit zusätzlichen Gebühren für das Erstellen eines Schuldbriefes rechnen. Dabei handelt es sich um eine Sicherheit für deine Bank: Falls du deine Rechnungen irgendwann nicht mehr zahlen kannst, darf die Bank dein Grundstück verpfänden. Auch dieser Schuldbrief muss im Grundbuch eingetragen werden und dafür fallen ebenfalls Kosten an. Mehrheitlich sind es zwischen 0,1 und 0,3 Prozent deiner Hypothekarschuld. Genauere Informationen erhältst du beim zuständigen Grundbuchamt. Beachte unbedingt: Die bisher vorgestellten Zusatzkosten wurden jeweils zwischen Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt. Für das Erstellen eines Schuldbriefs musst du als Käufer:in jedoch ganz alleine aufkommen. Kläre deshalb beim Verkaufenden ab, ob bereits ein Schuldschein besteht und du diesen eventuell übernehmen kannst.

5. Die Steuer für den Gewinn des Immobilien-Verkaufs

Soweit hast du wahrscheinlich bemerkt, dass du als Hauskäufer:in mit vielen Zusatzkosten rechnen musst. Ein kleiner Trost bleibt aber: Du musst nicht auch noch die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Diese wird beim Kauf einer Immobilie nämlich komplett vom Verkaufenden übernommen. Trotzdem ist es wichtig zu wissen, wie diese Steuer berechnet wird. Als Grundlage dient hier die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Je wertvoller die Immobilie seit dem Kauf geworden ist, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Davon dürfen aber noch gewisse Investitionen abgezogen werden. So oder so: Bis du dein Haus wieder verkaufst, fallen für dich in diesem Bereich keine weiteren Kosten an.

Unser Rechenbeispiel

Jetzt hast du eine Übersicht zu den einmaligen Kosten, welche bei einem Hauskauf auf dich zukommen. Als Abschluss wollen wir das alles an einem Rechenbeispiel verdeutlichen. Wir gehen dafür von einem Haus in Bern aus. Dieses kostet 1'000'000 Franken und für die Finanzierung nimmst du eine Hypothek von 800'000 Franken auf.

Im Kanton Bern sind freiberufliche Notar:innen für das Erstellen und Beurkunden von Kaufverträgen zuständig. Die Notariatskosten sind also nicht genau festgelegt, aber wir rechnen mit rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Wie in vielen Kantonen ist auch in Bern die Handänderungssteuer sehr umstritten. Seit einer Abstimmung vor einigen Jahren wird diese nur noch auf Beträge erhoben, welche 800'000 Franken übersteigen. Das heisst konkret, dass in unserem Beispiel nur 200'000 Franken mit 1,8 Prozent besteuert werden. Das macht 3'600 Franken. Für die Grundbuchgebühren fallen weitere 2'000 Franken an. All diese Kosten werden wie üblich gleichmässig auf Käufer:in und Verkäufer:in aufgeteilt.

Die Gebühren für den neuen Schuldbrief musst du als Käufer:in alleine tragen. In Bern werden dafür 0,25 Prozent des Schuldbetrags erhoben. Das sind in unserem Beispiel 2'000 Franken, weil wir von einer Hypothek von 800'000 Franken ausgehen.

Für die verkaufende Partei fällt zusätzlich noch die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist davon abhängig, wie lange sie im Gebäude gewohnt hat und wie viel Wert die Liegenschaft in dieser Zeit gewonnen hat.

Gebühr/Steuer                   Käufer*in      Verkäufer*in

Notariatskosten                  2'500            2'500

Handänderungssteuer       1'800            1'800

Grundbuchgebühren          1'000            1'000

Schuldbrief                           2'000             0

Grundstückgewinnsteuer   0                   Abhängig von Wertsteigerung

Insgesamt bezahlst du also beim Kauf dieser Immobilie im Kanton Bern rund 7'300 Franken für Steuern und Gebühren. Das sind allerdings nur die einmaligen Kosten. Als Hauseigentümer:in musst du auch laufende Kosten übernehmen, welche häufig vergessen gehen.