Die Mietzinshinterlegung

Bei grösseren Mängeln an der Wohnung können Sie Ihren Mietzins beim Kanton hinterlegen. Dafür müssen aber einige Vorgaben eingehalten werden. Unter anderem das korrekte Schreiben an Ihren Vermieter.

Die Mietzinshinterlegung

Die Waschmaschine läuft seit Monaten nicht, durch die Decke tropft bei jedem Gewitter Wasser, der Putz bröckelt von der Wohnzimmerwand: In solchen Fällen muss Ihr Vermieter eigentlich eingreifen und die Mängel beheben.

Tut er das nicht, können Sie ihm den Mietzins vorenthalten. Freilich dürfen Sie die Miete nicht einfach eigenmächtig behalten oder kürzen. Stattdessen zahlen Sie den vollen Mietzins (oder einen Teil davon) an die Schlichtungsstelle in Ihrem Kanton.

Bei der Mietzinshinterlegung müssen Sie auf einige Voraussetzungen achten. Die wichtigsten sind:

  • An der Mietsache, also an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus besteht ein Mangel, den der Vermieter zu beheben hat. Insbesondere besteht nicht bloss ein kleiner Mangel im Sinne von OR 259, den Sie selber beheben müssen.
  • Sie haben den Vermieter schriftlich und mit einer angemessenen Frist dazu aufgefordert, den Mangel zu beheben. Ein Musterschreiben finden Sie hier. Protestiert der Vermieter nicht gegen eine zu kurze Frist, können Sie davon ausgehen, dass dieser damit einverstanden ist.
  • Erst wenn die vorgegebene Frist abgelaufen ist, können Sie die künftig fällig werdenden Mietzinse hinterlegen. Tun Sie dies, müssen Sie das dem Vermieter noch einmal im Voraus mitteilen.
  • ACHTUNG: Hinterlegen Sie den Mietzins zu spät, also nach dem Fälligkeitstag, kann der Vermieter eine ausserordentliche Kündigung nach OR 257d aussprechen.
  • Auf derselben gesetzlichen Grundlage kann Ihnen der Vermieter auch kündigen, wenn Sie den Mietzins hinterlegen, obwohl eigentlich gar kein relevanter Mangel besteht. Sie müssen beweisen können, dass Sie in gutem Glauben davon ausgingen bzw. ausgehen durften, dass Sie zur Hinterlegung berechtigt waren.

Ab dem Punkt, an dem Sie den Mietzins hinterlegen, geht das Verfahren erst richtig los:

  • Innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses müssen Sie bei der Schlichtungsstelle Klage erheben. Darin fordern Sie, dass der Mangel beseitigt wird. Zusätzlich können Sie fordern, dass der Mietzins herabgesetzt wird. Ebenfalls möglich ist eine Schadenersatzforderung gemäss OR 259e.
  • Verpassen Sie die 30-Tage-Frist, überweist die Schlichtungsstelle den Mietzins automatisch an den Vermieter.
  • Sobald Sie den Mietzins hinterlegt haben, kann der Vermieter auf Herausgabe des Geldes klagen.
  • Wenn Sie sich mit dem Vermieter nicht einig werden, fällt die Schlichtungsstelle einen Entscheid über die jeweiligen Ansprüche und die Verwendung der Mietzinse.
  • Bis 30 Tage danach können sowohl Sie als auch ihr Vermieter den Entscheid an das ordentliche Gericht weiterziehen.