Abschaffung Eigenmietwert: Alle Infos zur Abstimmung vom 28. September

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Einführung und Ursprungsidee des Eigenmietwerts

1934 führte der Bundesrat im Rahmen des Notrechts während der Weltwirtschaftskrise die Besteuerung des Eigenmietwerts als 'Eidgenössische Krisenabgabe' ein; 1958 wurde sie ins ordentliche Recht überführt. Ziel war die steuerliche Gleichbehandlung: Mieter bezahlen Miete aus bereits versteuertem Einkommen, Wohneigentümer erzielen hingegen einen 'Wohnvorteil' bzw. ein 'fiktives Einkommen'.

Mit dem Eigenmietwert wird heute eine Person, die in ihren eigenen vier Wänden lebt, steuerlich so behandelt, als würde sie ihre Immobilie an Dritte vermieten. Wenn man eine Wohnung oder ein Haus besitzt, muss man aber nicht die höchstmögliche Marktmiete als fiktives Einkommen versteuern. In vielen Kantonen wird der Eigenmietwert so festgelegt, dass er zwischen 60 und 70 Prozent der ortsüblichen Marktmiete liegt. Die Steuerbehörden berücksichtigen bei der Festlegung des Eigenmietwerts die üblichen Mietpreise für die Gegend, die Lage, das Alter, die Grösse, den Zustand und die Ausstattung der Immobilie.

Eigenmietwert als Belastung für Personen mit wenig Schulden

Der zu versteuernde Eigenmietwert stellt vor allem für schuldenfreie Pensionierte eine finanzielle Belastung dar. Grund: Sobald das Erwerbseinkommen wegfällt und die Hypothek weitgehend abbezahlt ist, können kaum noch Abzüge für Hypothekarzinsen geltend gemacht werden. Der Eigenmietwert muss aber trotzdem aus der oft bescheidenen Rente finanziert werden, weshalb ältere Menschen in dieser Situation steuerlich besonders stark belastet sind.

Klar ist auch: Mit dem geltenden Steuersystem werden Personen bestraft, die sparen und ihre Hypothek abbezahlen, Schuldenmachen hingegen wird mit Zinsabzügen 'belohnt'.

Seit Jahrzehnten ein Zankapfel

Der Eigenmietwert ist eine Schweizer Eigenheit. Einige Länder kennen zwar eine Form der Eigenmietwertbesteuerung, jedoch nicht in der gleichen Ausprägung wie in der Schweiz. Schon seit Jahrzehnten wird in der Schweiz immer wieder über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Die Politik hat schon ein paar Mal versucht, dieses umstrittene fiskalische Konstrukt abzuschaffen. Der letzte Versuch, das per Volksentscheid zu machen, ist 2012 gescheitert. Damals haben 53 Prozent der Wählerinnen und Wähler Nein gesagt.

Parlament und Bundesrat möchten Eigenmietwert abschaffen

Das Schweizer Parlament hat am 20. Dezember 2024 nun zwei Vorlagen verabschiedet, die die Besteuerung von Wohneigentum betreffen: Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung und den Bundesbeschluss über die kantonale Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften.

Das Bundesgesetz über den Systemwechsel regelt die Abschaffung des Eigenmietwerts und der erlaubten Abzüge. Der Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften führt eine neue Verfassungsbestimmung ein.

Das Parlament wollte den Bergkantonen mit einer neuen Liegenschaftssteuer die Abschaffung des für sie lukrativen Eigenmietwerts schmackhaft machen. Wohneigentümer sollen nach Abschaffung des Eigenmietwerts auf Zweitwohnungen eine neue Objektsteuer bezahlen. Dafür muss die Verfassung geändert werden. Diese Objektsteuer muss noch vom Volk und den Ständen angenommen werden.

Wichtig zu verstehen: Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird nur abgeschafft, sofern diese Verfassungsänderung für eine Objektsteuer angenommen wird.

Betroffen sind in erster Linie Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer

Die Reform, die das Parlament beschlossen hat, hat viele verschiedene Auswirkungen, die sich nur schwer abschätzen lassen. Vor allem Leute mit einem Eigenheim, die es selbst nutzen, sind von der Reform betroffen. Das Hypothekarzinsniveau hat einen entscheidenden Einfluss: Bei tiefen Zinsen sinken die Steuern für die Mehrheit der Wohneigentümer, bei hohen Zinsen steigen sie, da Schuldzinsen kaum noch abgezogen werden können.

Folgen für die öffentliche Hand hängen vom Zinsniveau ab

Die finanziellen Auswirkungen der Reform für die öffentliche Hand hängen ebenfalls vom Hypothekarzinsniveau ab. Die Eidgenössische Steuerverwaltung schätzt die Auswirkungen des Systemwechsels wie folgt ein: Bei einem Zinsniveau von bis zu knapp 3 Prozent würden Bund und Kantone Einbussen hinnehmen müssen.

Ab einem Zinsniveau von 3 Prozent und mehr würde der Staat vom Systemwechsel profitieren. Beim derzeitigen Zinsniveau vermutet der Bundesrat Steuerausfälle von rund 1,8 Milliarden Franken im Jahr. Doch die behördlichen Schätzungen sind unsicher. Grund: Die zukünftigen Einnahmen aus der neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften sind mangels Daten nur schwer abschätzbar. 

Argumente für oder gegen einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung

Pro-Argumente:

• Keine Besteuerung fiktiver Einkommen mehr: Der Eigenmietwert gilt als 'fiktives Mieteinkommen'. Die Abschaffung wird als fairer und systemlogischer bewertet.

• Weniger Verschuldungsanreize: Heute begünstigt der Schuldzinsabzug hohe Hypotheken. Mit der Reform werden Zinsabzüge stark eingeschränkt – das kann Entschuldung fördern.

• Administrative Vereinfachung: Wegfall von individuellen Eigenmietwert-Schätzungen und damit verbundenen Streitpunkten; klarere Steuerbasis für Erstwohnungen. 

• Entlastung für wenig verschuldete Haushalte: Eigentümerinnen und Eigentümer ohne oder mit tiefer Hypothek profitieren, sofern der Eigenmietwert wegfällt.

• Fiskalisch abgefedert: Weil Unterhalts- und grösstenteils Zinsabzüge entfallen bzw. limitiert werden, argumentieren Befürworter, die Mindereinnahmen blieben begrenzt; bei hohen Zinsen seien sogar Mehreinnahmen möglich.

• Klare Trennung Erst-/Zweitwohnung: Erstwohnungen ohne Eigenmietwert; Zweitwohnungen können über eine kantonale Objektsteuer mitfinanziert werden – föderale Flexibilität.

Contra-Argumente:

• Belastung für stark verschuldete Ersterwerbende: Wegfall Unterhaltsabzug und stark gekappte Zinsabzüge können Haushalte mit hoher Hypothek stärker treffen – insbesondere jüngere Familien.

• Verteilungswirkung/Reggressivität: Gegner sehen Vorteile vor allem bei vermögenden, schuldenarmen Eigentümern; sie warnen vor Steuerausfällen.

• Mögliche Steuerausfälle mit Kompensation: Kritiker sehen Risiko nachfolgender Steuererhöhungen in Kantonen und Gemeinden bei Wegfall Eigenmietwert.

• Energie-/Sanierungsanreize: Befürchtung, dass ohne generelle Unterhaltsabzüge weniger saniert wird (Klimaziele). Zwar können Kantone Energiespar-/Umweltschutzabzüge bis max. 2050 weiter zulassen, die Ausgestaltung bleibt aber uneinheitlich. 

• Komplexität im Übergang & föderale Uneinheitlichkeit: Unterschiedliche kantonale Umsetzung (Objektsteuer, Energiesparabzüge) schafft potenziell ein Flickwerk.

• Fehlende Gerechtigkeit: Mieterverbände sehen eine verschärfte Ungleichbehandlung zwischen Miet- und Eigentumshaushalten. 

Fazit

Die Volksabstimmung Ende September entscheidet, ob Wohneigentum anders besteuert werden soll. Ob das gut oder schlecht ist, kommt darauf an, wie die finanzielle Situation der Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ist und wie hoch die Zinsen sind. Aktuell unterstützen die bürgerlichen Parteien (FDP, SVP, GLP und die Mitte) eine Abschaffung des Eigenmietwerts, während SP und Grüne dagegen sind.