Come evitare brutte sorprese in un contratto di locazione
Il contratto di locazione è il fondamento su cui si basa il rapporto fra locatore e locatario: offre garanzie a entrambe le parti e stabilisce i diritti e i doveri di ciascuno. Ma cosa può (e non può) contenere un contratto di locazione? In questo articolo scoprirai tutto ciò che devi sapere in merito.
Hai trovato l’appartamento dei tuoi sogni e concluso l’accordo con una stretta di mano. Ma è proprio così semplice? In linea di massima sì, perché il contratto verbale è giuridicamente vincolante.
Tuttavia, vorrai sicuramente avere qualche garanzia in più prima di trasferirti nella tua nuova casa. Ecco perché dovresti assolutamente firmare un contratto di locazione scritto. Si tratta di un documento vincolante non solo per il locatore o la locatrice, ma anche per te. È quindi importante essere ben consapevoli del contenuto del contratto di locazione e leggerlo tutto con grande attenzione prima di firmarlo!
Ti piacerebbe saperne di più? Qui trovi ulteriori informazioni sul tema del contratto di locazione
Cosa prevede un contratto di locazione?
In Svizzera non è possibile redigere il contratto di locazione a proprio piacimento. Infatti, il documento deve rispettare le disposizioni legali (diritto di locazione) definite nel Codice delle obbligazioni svizzero (CO) e tutti devono attenersi a questi requisiti e divieti.
All’interno di questo quadro normativo, le parti possono concordare tutti gli altri dettagli.
Oltre al diritto di locazione, si applica anche l’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL), anch’essa basata sul Codice delle obbligazioni, che definisce ulteriori punti regolamentati giuridicamente.
Parti interessate
Il contratto di locazione stabilisce chi è la parte locatrice e chi è la parte conduttrice. La validità inizia quando entrambe le parti appongono la propria firma. Qui puoi leggere a partire da quale momento è valido un contratto di locazione.
Vediamo insieme un esempio:
La signora Rossi vorrebbe rivendicare il proprio diritto di locataria, ma può farlo solo se è indicata come tale nel contratto di locazione e se lo ha sottoscritto con la propria firma.
Cose e oggetti locati
Tutto ciò che viene affidato a chi prende il locale in affitto deve essere specificato in forma scritta. Anche i locali esterni all’appartamento inclusi nell’affitto oppure condivisi devono essere indicati per iscritto, ad esempio la cantina e la lavanderia.
Durata dell’affitto
I contratti di locazione possono essere a tempo determinato o indeterminato. Quando viene stabilita una data precisa per la conclusione del contratto, tale data segna anche la fine del rapporto di locazione. Tuttavia, solitamente questi contratti sono a tempo indeterminato.
La maggior parte di questi contratti prevede un termine di preavviso. Nel rispetto di questa finestra temporale, entrambe le parti hanno il diritto di recedere dal contratto. Se il tuo contratto di locazione non specifica alcun termine di preavviso, valgono le consuete norme locali.
La legge consente anche di indicare una durata minima per la locazione: in tal caso, nessuna delle parti potrà recedere regolarmente dal contratto prima che questo periodo sia trascorso.
La legge vieta invece la locazione perpetua, nonostante non esistano parametri scritti in merito e, nell’evenienza di una controversia, il tribunale decida caso per caso. Se questo tema ti interessa, puoi trovare maggiori informazioni sul sito web dell’Associazione Svizzera Inquilini.
Pigione e costi accessori
Se non diversamente concordato, la pigione deve essere pagata con cadenza mensile. Il contratto d’affitto contiene il dettaglio delle componenti che costituiscono l’importo totale (in genere l’affitto netto più i costi accessori). Se nel contratto non sono specificati i costi accessori, significa che sono già compresi nella pigione.
Presta attenzione alla cosiddetta «riserva», che dà al proprietario o alla proprietaria il diritto di aumentare l’affitto in un secondo momento. Tuttavia, è un punto che puoi contestare.
Cauzione d’affitto
L’importo della cauzione d’affitto è indicato nel contratto, ma se non è menzionato non hai alcun obbligo di pagarla. Per gli appartamenti, la cauzione è di norma pari a tre mesi di affitto.
Informazioni legali per i casi particolari
Alcuni contratti di locazione riguardano casi speciali, come:
- Affitti a scopo commerciale
- Abitazioni di lusso
- Garage separati
- Pigioni scalari (aumenti graduali della pigione stabiliti anticipatamente)
- Affitti indicizzati (per cui l’importo dell’affitto segue l’Indice nazionale dei prezzi al consumo, IPC)
Per questi e altri accordi di affitto particolari esistono contratti di locazione specifici, che si allontanano dal normale diritto di locazione e spesso contengono clausole scritte a caratteri piccoli. In questi casi è fondamentale prestare attenzione ai costi aggiuntivi!
È bene fare sempre controllare i contratti speciali da una figura specializzata.
Contratto d’affitto con periodo di prova: è consentito?
Nei contratti a tempo indeterminato non è consentito specificare un periodo di prova, come stabilito dal Codice delle obbligazioni. È invece ammesso registrare un contratto a tempo determinato come «contratto di prova». Questo tipo di contratto non può però ripetersi, in quanto violerebbe le disposizioni di protezione dalla disdetta.
Il contratto di locazione: domande frequenti
Dopo aver cercato l’appartamento che desideravi, avere finalmente in mano il contratto di locazione è emozionante. Lo è un po’ meno leggere i suoi innumerevoli paragrafi. Di seguito abbiamo riassunto le domande più frequenti in merito.
L’importo della pigione è ragionevole?
Hai trovato l’appartamento dei tuoi sogni, ma non hai la certezza che l’affitto richiesto sia equo? Puoi verificare qui il valore locativo attuale dell’appartamento.
Se il valore è inferiore di oltre lo 0,25% della pigione richiesta, in linea di principio hai diritto a una riduzione dell’importo.
I nostri consigli:
- Hai il diritto di conoscere l’importo della pigione precedente. Chiedi all’amministrazione a quanto ammontava l’importo pagato dagli inquilini precedenti. In alcuni cantoni è addirittura obbligatorio comunicare la pigione iniziale mediante un modulo ufficiale (obbligo di notifica con modulo).
- L’affitto è aumentato considerevolmente rispetto all’importo iniziale? In alcuni casi questo aumento non è consentito. Fino a 30 giorni dopo la consegna delle chiavi hai comunque il diritto di contestare l’aumento.
- Tuttavia, esistono numerose motivazioni per cui è concesso aumentare l’affitto: ristrutturazione, sostituzione di attrezzature/elettrodomestici o altri investimenti sono ad esempio ragioni legittime. Ma attenzione: l’aumento dell’affitto deve essere sempre giustificato!
Subaffitto dell’appartamento
In generale, il subaffitto è consentito. Per sicurezza, ti suggeriamo però di stipulare un contratto di sublocazione. Il padrone o la padrona di casa ha il diritto di chiedere informazioni su chi abita nell’appartamento e su quanto paga per il subaffitto. Al momento della stipula del contratto d’affitto sai già che vorresti subaffittare? Allora puoi ottenere il benestare per il subaffitto fin dall’inizio, inserendo nel contratto un’apposita clausola.
Il contratto d’affitto può vietare la presenza di animali domestici?
Vuoi portare con te i tuoi pesci e porcellini d’India? Nessun problema! Se in numero accettabile e all’interno di una gabbia, gli animali di piccola taglia possono stare con te nell’appartamento senza il bisogno di autorizzazioni. È invece possibile vietare la presenza di animali più grandi come cani e gatti, anche senza addurre motivazioni.
Nuovo contratto d’affitto con clausole sospette
Divieto di fare grigliate, divieto di fumare, assunzione dei costi in caso di normale usura... Pensi che il nuovo contratto di locazione possa non essere legittimo? Spesso capita che nei contratti siano incluse clausole illecite. In caso di dubbi, rivolgiti a una figura specializzata per una consulenza. In alternativa, informati leggendo questi esempi (solo in tedesco).
Vivere con altre persone
Clara, Roberto e Marco sono coinquilini, ma Roberto prima o poi vorrebbe trasferirsi altrove. Gli altri sono d’accordo. Come recedere dal contratto? Dipende da quanto specificato nel contratto d’affitto:
- Se è presente una clausola di disdetta parziale, il resto del contratto rimane valido. Ciò significa che sarà solo la persona che vuole trasferirsi, ossia Roberto, a recedere dal contratto.
- In mancanza di tale clausola si parla di contratto di affitto solidale: in questo caso tutti hanno uguali diritti e hanno depositato insieme la garanzia di locazione. Pertanto, è necessario che tutti i locatari disdicano insieme il contratto d’affitto. Se Clara e Marco vogliono rimanere nell’appartamento, l’amministrazione preparerà per loro un nuovo contratto d’affitto.
Cosa fare in caso di controversie dopo la firma del contratto d’affitto
Dopo aver firmato il contratto d’affitto, il signor Bianchi ha avuto delle controversie con il proprietario dell’abitazione. In casi come questo, entrambe le parti possono rivolgersi all’autorità locale di conciliazione, che ha il compito di fornire consulenza per tali circostanze. L’autorità di conciliazione può essere comunale, regionale o cantonale.
Tale autorità può prendere decisioni in merito a controversie relative a disdette, rapporti di locazione o pigioni. Si tratta di un servizio gratuito per entrambe le parti.
Conclusione: cosa dovresti controllare prima di firmare un contratto d’affitto
- Il contratto indica l’importo della pigione concordato?
- Le dimensioni dell’appartamento specificate sono quelle reali?
- Sono citati anche il sottotetto e/o la cantina?
- Il contratto è a tempo determinato o a tempo indeterminato?
- È prevista una durata minima? A partire da quando è consentita la disdetta?
- Il tasso d’interesse di riferimento è aggiornato? Qui trovi maggiori informazioni sul tasso d’interesse di riferimento.
- Il contratto indica una riserva giustificata in modo dettagliato? Se sì, l’affitto può essere aumentato in un secondo momento.
Conoscere i contratti di affitto ti consente di evitare inconvenienti successivi. Vorresti saperne di più? Qui trovi i nostri moduli di contratto d’affitto.