Tout ce qu’il faut savoir sur l’hoirie

Sommaire

Qu’est-ce qu’une hoirie?
Quelles sont les différentes formes d’hoiries?
Droits et devoirs au sein d’une hoirie
Vente, achat et partage d’un bien immobilier
Comment une hoirie peut-elle vendre un bien immobilier?
Comment un membre de l’hoirie peut-il acheter la maison?
Lorsqu’on hérite d’une maison, comment faire le partage?
Litiges entre héritiers et héritières: l’action en partage d’une succession

Le décès d’un être cher est une triste nouvelle pour tous ses proches. Malheureusement, le deuil s’accompagne également de nombreuses formalités à accomplir et de décisions à prendre. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’une personne hérite d’un bien immobilier. En effet, une maison ou un appartement ne se partage pas aussi simplement que de l’argent placé sur un compte. 

Dans l’article suivant, tu trouveras toutes les informations utiles à propos de l’hoirie. Cela inclut également des éléments importants à prendre en compte pour vendre un bien dont on a hérité. 

Qu’est-ce qu’une hoirie?

Lorsqu’une personne décède et lègue ses biens à plusieurs héritières et héritiers, ceux-ci forment automatiquement ce que l’on appelle une hoirie. Par conséquent, on ne décide pas d’en faire partie: l’hoirie est, à proprement parler, une sorte de communauté forcée.

Si la testatrice ou le testateur a rédigé un testament avant sa mort, les héritières et héritiers sont désignés selon ses volontés. En l’absence de testament, c’est l’ordre de succession légal qui détermine les proches faisant partie de l’hoirie. Les enfants, conjoints et conjointes reçoivent toujours une part obligatoire.

En principe, une hoirie est pensée comme une solution de transition. Cela vaut la peine d’entretenir de bons rapports dès le départ et de communiquer de manière claire et ouverte. Dans de nombreux cas, cela permet de trouver une solution satisfaisante pour toutes les parties et peut-être même de dissoudre l’hoirie rapidement.

Car, au fil du temps, une hoirie peut changer. Si, par exemple, de nouveaux membres s’y ajoutent en raison d’un nouveau décès, les choses se compliquent souvent. Bien évidemment, il existe aussi des hoiries qui fonctionnent sans problème pendant des années.

Quelles sont les différentes formes d’hoiries?

En Suisse, il existe trois formes d’hoiries qui présentent des différences en matière de structure et de gestion de la succession:

• Hoirie prolongée: cette forme d’hoirie se crée lorsque les héritiers et héritières décident à l’unanimité de reporter le partage successoral à une date ultérieure. Elle apparaît surtout quand personne n’est pressé de partager la succession. En réalité, il est fréquent que cette forme d’hoirie perdure pendant des années.
• Indivision entre les héritiers: les héritiers et héritières constituent ici une communauté héréditaire convenue par contrat qui a pour but de gérer les biens ensemble sur le long terme. Ce type d’hoirie n’est pas focalisé sur le partage successoral. 
• Hoirie réduite: on parle d’hoirie réduite lorsque des personnes ont quitté la communauté héréditaire, par exemple après avoir perçu leur part de la succession.

Droits et devoirs au sein d’une hoirie

Tous les membres d’une hoirie ont les mêmes droits et devoirs. Ils sont contraints de prendre les décisions successorales ensemble, car le bien immobilier dont ils ont hérité est légué à l’hoirie en tant que propriété commune.

Concrètement, cela signifie que toutes les décisions concernant la marche à suivre doivent être prises à l’unanimité. Si un héritier ou une héritière souhaite mettre la maison en vente ou en location, il ou elle a besoin de l’accord de tous les autres membres de l’hoirie.

Par ailleurs, tous les membres sont solidaires pour prendre en charge l’ensemble des frais éventuels. Cela inclut notamment l’hypothèque, les taux d’intérêt et l’entretien.

Voici un exemple: si l’un des héritiers refuse de payer sa propre part de taux hypothécaire, tous les autres membres doivent la prendre en charge.

Mais attention, les héritiers et héritières qui prennent en charge cet impayé disposent généralement un droit de recours. Cela signifie qu’ils peuvent exiger un remboursement auprès de la personne concernée. Si les membres ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils peuvent entamer une procédure juridique.

Tous les membres d’une hoirie restent propriétaires communs du bien hérité jusqu’à ce que celui-ci soit vendu ou partagé. La masse successorale est alors liquidée au moyen d’un contrat de partage et l’ensemble des héritières et héritiers reçoivent leur part légitime. L’hoirie est alors dissoute.

Puis-je me retirer d’une hoirie?

Tu peux te retirer d’une hoirie à tout moment. Un contrat écrit est alors signé et définit précisément le versement de ton héritage ainsi que ton retrait de l’hoirie.

Il est également possible de faire de ce que l’on appelle un don transversal. Tu renonces alors à une partie, voire à l’ensemble de ta part. Tu es libre de céder ta part à un membre de l’hoirie ou à une personne extérieure.

Si le testateur ou la testatrice avait des dettes, tu peux aussi refuser l’héritage. La déclaration de renoncement doit être effectuée dans les trois mois suivant le décès du testateur ou de la testatrice. Dans ce cas, nul besoin pour toi de commander un certificat d’héritier.

Bon à savoir: si l’ensemble des héritières et héritiers renoncent à l’héritage, l’office des faillites le liquide et l’utilise pour couvrir les dettes.

Vente, achat et partage d’un bien immobilier

Lorsqu’une maison est léguée à une hoirie, cette dernière peut choisir l’une des possibilités suivantes:

• Vente: si l’hoirie se met d’accord sur le prix, la maison peut être vendue et le produit de la vente partagé.
• Cessation à une héritière ou un héritier: si un membre de l’hoirie souhaite récupérer la maison et que tout le monde est d’accord, il peut racheter les parts des autres.
• Répartition au sein de l’hoirie: si plusieurs personnes de l’hoirie font valoir leur intérêt pour le bien, la maison passe de propriété commune à copropriété et elle est partagée. La forme de copropriété la plus connue est la propriété par étages.
• Location: l’hoirie conserve la maison et la loue – peut-être comme solution temporaire.

Mais attention, une location est rarement rentable. Pour les maisons individuelles, les revenus des loyers ne suffisent souvent pas à couvrir l’ensemble des intérêts hypothécaires, l’entretien et les autres frais.

Comment une hoirie peut-elle vendre un bien immobilier?

Plus la valeur de la maison ou de l’appartement est élevée, plus l’héritage est important, et donc ta part aussi. C’est également le cas lorsqu’un membre de la famille rachète le bien, et aussi quand celui-ci est vendu à une personne extérieure.

Le mieux est de consulter d’abord notre indice immobilier pour connaître un peu mieux le marché immobilier actuel. Tu auras ainsi une idée des prix obtenus sur des maisons similaires dans la région au cours des derniers mois.

L’étape suivante du processus de vente consiste à faire estimer ton bien immobilier. Pour cela, deux options s’offrent à toi:

• Tu peux mandater un ou une spécialiste pour examiner ta maison sous toutes ses coutures et estimer sa valeur vénale.
• Tu peux également effectuer une évaluation en ligne gratuite avec notre outil d’évaluation.

Important: la valeur estimée de la maison est généralement calculée avec un prix brut. Le produit de la vente que tu obtiens en net en tant que vendeur ou vendeuse représente le prix de vente effectif moins les éventuels impôts sur les gains immobiliers. 

Toutefois, pour vendre un bien, cela vaut généralement la peine de faire appel à une agence immobilière. En effet, lorsqu’une hoirie se compose de plusieurs membres d’une même famille, le facteur émotionnel joue un rôle important.

Par exemple, s’ils ont tous vu le jour dans cette maison, les héritières et héritiers peuvent avoir tendance à fixer un prix de vente trop élevé en raison de leurs beaux et nombreux souvenirs d’enfance. Cela peut bloquer le processus de vente, s’ils ne trouvent pas ou peu d’acheteurs potentiels ou acheteuses potentielles.

En cas de vente d’un bien immobilier hérité, quels sont les frais associés?

Lors de la vente d’une maison, tu dois avoir conscience du fait que plusieurs types de frais s’appliquent, comme les frais de notaire, les impôts sur les gains immobiliers ou encore les frais d’agence. Tu trouveras ici de plus amples informations sur ces frais et sur l’ensemble des autres coûts supplémentaires à prévoir lors d’une vente de maison.

Puis-je vendre une maison héritée s’il y a une hypothèque dessus?

Tu peux vendre la maison dont tu as hérité si l’hypothèque n’a pas encore été payée dans sa totalité. Si la banque accepte un acheteur ou une acheteuse comme nouveau créancier ou nouvelle créancière, l’hypothèque est transférée à cette personne. Tu trouveras tous les détails concernant le transfert d’une hypothèque dans l’article des spécialistes de FinanceScout24.

Comment un membre de l’hoirie peut-il acheter la maison?

La maison ne doit pas nécessairement être vendue à l’extérieur. Il est aussi possible de partager l’héritage. Notamment si un membre de l’hoirie est en mesure de racheter l’ensemble des parts des autres héritiers et héritières et de supporter seul l’hypothèque.

Une fois le bien estimé, l’hypothèque restante est déduite de la valeur de vente. Le montant obtenu est partagé entre les autres membres de l’hoirie et il leur est versé. Enfin, l’héritier ou l’héritière peut se faire inscrire au registre foncier en tant que nouveau ou nouvelle propriétaire.

Bon à savoir: si tu souhaites racheter la maison et n’as pas les moyens de le faire, les autres héritiers ou héritières peuvent te faire un avancement d’hoirie.

Lorsqu’on hérite d’une maison, comment faire le partage?

Lorsqu’un bien immobilier composé de plusieurs étages ou appartements doit être partagé entre les membres d’une hoirie, cela peut se faire en transformant celui-ci en propriété par étages.

La maison passe du statut de propriété commune à celui de copropriété, de sorte que chaque héritier ou héritière devient copropriétaire de la maison. Chaque membre a alors des droits exclusifs sur certaines parties, par exemple un appartement ou un étage. 

Ce type de partage est intéressant dans le sens où il permet de répartir clairement les biens et de réglementer les droits et devoirs de chacun avec précision. Il est également possible que les héritiers et héritières signent un accord mutuel de droit de préemption dans le cas où une personne souhaite vendre sa part ultérieurement.

Découvre ici tout ce qu’il faut savoir sur la propriété par étages.

Litiges entre héritiers et héritières: l’action en partage d’une succession

La communication des dernières volontés d’une défunte ou d’un défunt peut faire rejaillir des émotions inattendues et des conflits cachés au sein d’une hoirie. Le deuil et la perte d’un être cher peuvent rapidement se transformer en litige, notamment quand des biens patrimoniaux importants sont en jeu. 

Par exemple, lorsqu’un membre d’une famille souhaite racheter la maison en proposant un prix plutôt bas et que les autres héritiers et héritières partent du principe qu’ils pourraient obtenir un prix plus élevé en cas de vente. 

Lorsque le conflit n’aboutit sur aucun accord, tout co-héritier ou toute co-héritière a le droit de saisir le tribunal pour lancer une action en partage. Le bien immobilier est alors mis en vente sous contrainte ou aux enchères parmi les héritiers et héritières ou sur le marché; le produit de la vente est partagé entre les membres de l’hoirie.

Important: une action en partage est fastidieuse et génère des coûts. Il s’agit donc d’une solution de dernier recours. Si l’hoirie se retrouve dans une situation en apparence sans issue, il vaut la peine de faire appel à un service de médiation avant de saisir le tribunal.