Wer sucht, der sucht im Netz

Eine moderne, effiziente Immobilienvermarktung und -bewirtschaftung setzt die Möglichkeiten der Digitalisierung gezielt ein. Das Internet und mit ihm die Online-Marktplätze für Immobilien erhöhen die Schnelligkeit, die Zielorientierung und die Vergleichbarkeit. Das entspricht den Kundenbedürfnissen von heute. Der nächste disruptive Innovationsschritt wird der Einsatz von Smart Data sein.

Dieser Beitrag ist Teil der Studie "Digitalisierungsbarometer: Die Immobilienbranche im digitalen Wandel" der Hochschule Luzern, welche per E-Mail an ifz@hslu.ch bestellt werden kann.

Wir vernetzen uns virtuell, mit grösster Selbstverständlichkeit und in Höchsttempo. Wir partizipieren an der ganzen Welt. Wir informieren uns online, vergleichen, bestellen, buchen und kaufen per Internet. Das Mobile haben wir immer griffbereit. Wir tätigen unsere Geschäfte über das Smartphone. Und am Handgelenk tragen wir eine Smartwatch. Die Digitalität ist längst Normalität in unserem Alltag.

Die Welt als Global Village

Digitalität und Mobilität sind Schlüsselfaktoren für den unternehmerischen Erfolg. Der rasche Strukturwandel verlangt gerade auch im Immobilienmanagement nach einer stetigen Anpassung – einer Anpassung, die immer schneller vonstattengehen muss. Das Internet, Social Media und Big Data machen die Welt zum Global Village mit nahezu unbeschränkten Möglichkeiten zur interaktiven Kommunikation. Auch etablierte Unternehmen können sich diesen Entwicklungen nicht entziehen. Weil sie sich ansonsten entkoppeln von ihren Kunden – und von der jungen, schnellen, dynamischen, vermehrt auch branchenfremden Konkurrenz.

Veränderungen im Immobilienmanagement

Die Digitalisierung verändert die Immobilienvermarktung und -bewirtschaftung grundlegend und krempelt das Immobiliengeschäft in fast allen Bereichen um. Sie gibt den Takt und das Tempo der Veränderungen vor. Und sie wird über den zukünftigen Geschäftserfolg entscheiden. Die Immobilien-Suche hat sich aufgrund der zunehmenden Digitalisierung und der technischen Entwicklung stark verändert. Online-Marktplätze für Immobilien tragen mit ihren Angeboten zur rasanten Entwicklung bei. Hier werden Immobilien einerseits zentral online vermarktet, weil die Suche nach Kauf- und Mietobjekten praktisch ausnahmslos im Netz erfolgt und die Kunden von heute agieren und kommunizieren digital. Andererseits helfen die immer ausgereifteren Auswertungstools der Marktplatzanbieter, auch die Online-Bewirtschaftung zu optimieren.

Passgenaue Online-Suche

Das Internet ermöglicht Interessenten eine effiziente, passgenaue Suche nach ihren Wunschobjekten und bietet komfortable Vergleichsmöglichkeiten. So verzeichnet beispielsweise die Plattform ImmoScout24 täglich über 77‘000 aktuelle Angebote und (gemäss NET-Metrix-Audit 2016-05) 8,7 Millionen Besuche und rund 2 Millionen Unique Clients (d.h. Apps oder Browser, die auf ein Webangebot zugreifen) pro Monat. Die Suche lässt sich durch die Individualisierung der Kriterien exakt nach den eigenen Vorstellungen filtern und ist somit einfach und bequem. Darüber hinaus erfolgt die Benachrichtigung bei Objekten, die den Wunschkriterien entsprechen, automatisch und aktuell per E-Mail oder Push-Notification (automatisierte Benachrichtigung auf mobile Endgeräte).

Die Kunden und ihre Gewohnheiten

Das Internet vernetzt die modernen Kunden bei der Immobiliensuche in dem Tempo und informiert sie mit der Übersicht, die sie aus diversen Lebensbereichen gewohnt sind. Doch nicht nur die Digitalisierung allgemein sondern auch die Trends gilt es zu erkennen und zu nutzen. So surfen in der Schweiz bereits mehr Menschen via Mobile Devices im Internet als in Italien, Deutschland oder Frankreich. Bereits knapp die Hälfte aller Besucher auf immoscout24.ch wählt ein mobiles Endgerät, um nach der geeigneten Immobilie zu suchen.

Die Online-Marktplätze nehmen diese Schnelligkeit und diese Dynamik auf, antizipieren die Bedürfnisse der Kunden und der User mit Angeboten auf der Basis der neuen technologischen Entwicklungen. Gleichzeitig bauen sie ihre Dienstleistungen laufend aus wie beispielsweise mit dem Swiss Real Estate Offer Index von ImmoScout24 und IAZI, der als bedeutende Referenzquelle eine transparente und in Echtzeit aktualisierte Übersicht bietet über die Angebotspreise von Miet- und Eigentumsobjekten und so Immobilienverkäufer genauso unterstützen bei der Einschätzung des aktuellen Marktpreises für ihr Objekt wie die Immobilienbewirtschafter bei der Festsetzung der Mietpreise für ihre Liegenschaften.

Digitalisierung der Prozesse

Weltweit schreitet der Trend zu rundum digitalisierten Prozessen rassig voran: Online-Suche, digitale Wohnungsdokumentationen, Terminvereinbarung für eine Besichtigung sowie die Bonitätsprüfung der Mieter, zeitgerechte, direkte Kommunikation mit Miet- und Kaufinteressenten, Zusatzangebote für Finanzierung und Versicherung, Abschluss des Mietvertrages, bis zur Abwicklung von Wohnungsübergaben via mobile Geräte - die gesamten Vermarktungs- und Vermietungsprozesse und damit die gesamte Wertschöpfungskette im Immobilienmanagement werden immer stärker digitalisiert. Weitere Entwicklungen sind: Verkauf von Wohn- und Gewerbe-Immobilien via Online-Auktion. Oder Leistungen wie Audio-Objektbeschreibungen, 360-Grad-Panorama-Bilder oder Videos in 3D, Aber auch Anzeigen der verfügbaren Objekte in der Nähe des aktuellen Standortes mittels GPS-Funktion. Oder Kommunikation zwischen dem Anbieter oder dem Makler und den Interessenten über eine Online-Plattform oder via App mit integriertem Instant Messaging. Darüber hinaus gibt es praktische Zusatzdienstleistungen: Das Übergabeprotokoll wird ebenso via App erstellt, wie alle wichtigen Informationen zu einem Objekt, Protokolle und Fotos von Schäden können in der App abgespeichert werden und das Unterzeichnen von Formularen erfolgt ebenso online. Die Dokumente können sodann als pdf per E-Mail versendet werden. Der Vertragsabschluss erfolgt, selbstverständlich, digital.

Wenn die Daten smart werden

Die Immobilienplattform der Zukunft wird also noch wesentlich digitaler werden, aber auch ein noch viel stärker User-gesteuertes Netzwerk. Die disruptiven Innovationsschritte im Bereich Big und vor allem Smart Data werden die Grundlagen dazu schaffen. Im Jahr 2020 sollen global Daten von 40 Zettabyte gespeichert sein. Es werden sodann pro Kopf der Weltbevölkerung sechs Terabyte an Daten abrufbar sein. Doch nicht die imposanten Datenmengen an sich werden – als Big Data – die nächste Evolutionsstufe verkörpern. Sondern Smart Data. Die Möglichkeit also, die Daten untereinander richtig zu verknüpfen und die Essenz daraus als Erkenntnis und Mehrwert zu gewinnen. Smart Data – also intelligente Daten – schaffen nicht nur einen Überblick über die Aktualität, sondern ergründen die Vergangenheit und schaffen Perspektiven für die Zukunft. Und werden so Einfluss auf das Immobilienmanagement und den Immobilienmarkt nehmen. Denn Smart Data berücksichtigen bei ihren Analysen Marktfakten genauso wie Szenarien, Umstände genauso wie allfällige Einflüsse. Sie geben Antworten auf die Fragen „Warum passiert was?" und „Was wird in Zukunft passieren, und was sollen wir tun?" Sie können das, weil die intelligente Technik einen datenbasierten Zugriff hat auf Kenntnisse, Kompetenzen und Erfahrungswerte, die beinahe unendlich sind.

Internet schafft Vorsprung

Wer die digitalen Kommunikationskanäle und Vermarktungswege geschickt einsetzt und strategisch zu nutzen weiss, gewinnt schnell an Vorsprung. Denn die Digitalisierung hat den Markt schnell und dynamisch gemacht. Zu einer effizienten Portfolio-Vermarktung und -Bewirtschaftung gehört heute, den Kunden nebst fachlicher Kompetenz auch mit zielführenden Resultaten zu überzeugen. Die Online-Marktplätze für Immobilien sind dabei ein grundlegender Baustein. Sie machen den Makler und Bewirtschafter keineswegs zur Makulatur, aber sorgen für mehr Markttransparenz und Vermittlungs-Effizienz. Und damit für mehr Zeit, sich der persönlichen und professionellen Kundenbetreuung zu widmen. Wer also die Digitalisierung der Immobilienbranche erkennt und clever nutzt, der ist für die Zukunft bestens gerüstet.

Slot-Modell etabliert sich international

Eine Online-Abstinenz, sei es in der Immobilienvermarktung als auch in der Immobilienbewirtschaftung ist gefährlich. Sie vergrössert nicht nur den Abstand zum Kunden, sondern auch die Lücke der Schweiz zum innovativeren Ausland. Darum hat ImmoScout24 als Reaktion auf die dominierende Bedeutung des Internets bei der Immobiliensuche ein international bereits etabliertes neuartiges Online-Insertionsmodell eingeführt: das Slot-Modell. Die führenden Online-Marktplätze in England, Deutschland, Frankreich, Österreich und in den USA setzen auf das Slot-Modell als State-of-the-art-Opportunität für ihre Werbepartner. Dabei kauft der Makler oder der Vermieter je nach Portfoliogrösse eine fixe Anzahl Insertionsplätze zu einem Pauschalpreis und definiert gleichzeitig ein auf seine Bedürfnisse zugeschnittenes Dienstleistungspaket. Dieses Modell ist einfach verständlich, erhöht die Planbarkeit für den Makler, die Vorhersagbarkeit der Kosten und führt gleichzeitig zu einer höheren Konversion bei geringerem Objekttagespreis.

Erfolgsfaktoren im Immobilienmanagement

Mit dem Slot-Modell gewinnen die Makler und Immobilienbewirtschafter an Markteffizienz und entsprechen den Bedürfnissen der Kunden. Und sie machen sich die Schnelligkeit der Digitalität zu eigen. Eine Schnelligkeit, die bei der heutigen Immobiliensuche entscheidend ist: Immobilien an Top-Lagen oder in Städten mit einer hohen Nachfrage können binnen Minuten Dutzende Anfragen erhalten. Das Slot-Modell geht genau darauf ein, weil das Bewerben einer Immobilie nur solange wie nötig erfolgt und ohne zeitlichen Verlust durch die Bewerbung einer anderen, nächsten Immobilie abgelöst werden kann. Je grösser das Immobilien-Portfolio, umso grösser die Flexibilität. Schnelligkeit, Individualität, Flexibilität und Zielgenauigkeit: Diese Attribute charakterisieren die Möglichkeiten des Internets und der wegweisenden Digitalisierung und sind zugleich Erfolgsfaktoren im Immobilienmanagement.

Dies ist ein Auszug aus dem Fachbeitrag von Martin Waeber in der Studie "Digitalisierungsbarometer: Die Immobilienbranche im digitalen Wandel". Diese kann per E-Mail an ifz@hslu.ch bestellt werden.

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