Günstiger wohnen: Mit einer Genossenschaftswohnung funktioniert’s!
Wer das Glück hat, in einer Genossenschaftswohnung zu wohnen, zahlt deutlich weniger Miete. Es spricht aber noch mehr für solche Wohnungen. Denn Mieter:innen dürfen in einer Genossenschaft bei Wohnfragen sogar mitentscheiden! Was du zu Genossenschaften wissen solltest und wie du die Wohnungssuche am besten angehst, verraten wir dir hier.
Ob Zürich, Genf oder Bern – in jeder grösseren Stadt das gleiche Problem: Es gibt zu wenig freie Mietwohnungen und noch viel, viel weniger bezahlbaren Wohnraum. Genossenschaftswohnungen sind eine günstige Alternative und deshalb extrem beliebt. Vorhandene Wartelisten sind aber auf Jahre hinaus ausgebucht oder die Wohnungen werden unter der Hand weitergegeben. So wird die Suche nach den geeigneten vier Wänden zur Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Wo es aber tatsächlich Inserate für freie Genossenschaftswohnungen zu finden gibt oder wie du dir deine Chance auf eine Zusage erhöhst, haben wir in diesem Artikel zusammengefasst.
Was versteht man unter einer Genossenschaftswohnung?
Bei einer Genossenschaft – egal in welchem Bereich – handelt es sich um eine Kooperative beziehungsweise um einen freiwilligen Zusammenschluss von Personen, die gemeinsam Ziele besser und effektiver erreichen wollen. Alle Genossenschaften haben eine Sache gemeinsam: Die Mitglieder sind sowohl Eigentümer:innen als auch Kund:innen ihrer Genossenschaft. Es wird gemeinschaftlich gewirtschaftet und die Mitglieder sollen wirtschaftlich gefördert werden – im Falle einer Wohnung wird diese günstiger zur Miete angeboten als im Vergleich zum freien Wohnungsmarkt.
Ein Schlüssel zu einer günstigen Mietwohnung ist deshalb die Mitgliedschaft in einer Wohnbaugenossenschaft. Für den Beitritt muss mindestens ein Anteilschein gekauft werden, der gleichzeitig ein Mitbestimmungsrecht beinhaltet. Mit einem Anteilschein kaufst du dir aber keine bestimmte Wohnung, sondern bekommst einen Anteil am gesamten Wohnprojekt und bist damit Miteigentümerin oder Miteigentümer. Gut zu wissen: Nicht alle Miteigentümer:innen müssen zwangsläufig auch mieten. Manche investieren nur und nutzen Genossenschaftswohnungen als Kapitalanlage.
Anteilschein: Was ist das genau?
Wer einer Genossenschaft beitreten möchte, überweist kein Mietzinsdepot, sondern kauft einen so genannten Anteilschein. Damit erwirbst du eine Beteiligung an den Gebäudekosten, die du nach dem Auszug wieder zurückbekommst. Sollten beim Auszug Reparaturen fällig werden, können diese mit dem Anteilscheinkapital gegengerechnet werden. Die genaueren Bedingungen erfährst du in den Statuten der jeweiligen Genossenschaft. Interessierst du dich also für eine Mitgliedschaft, kostet dich ein Anteilschein fünf bis zehn Prozent des Anlagekapitals einer Wohnung. Für eine Stadt wie Zürich bedeutet das konkret: Im Schnitt werden pro Anteilschein im Durchschnitt etwa 7 800 CHF pro Wohnung fällig. Somit ist das Eigenkapital, das du einbringst, deutlich weniger als beim Haus- oder Wohnungskauf. Allerdings ist der Betrag auch deutlich höher als derjenige für ein Mietzinsdepot. Dafür sind Anteilscheine in der Regel besser verzinst als klassische Mietzinsdepots.
Info: Manche Wohnbaugenossenschaften verzichten auf Anteilscheine. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Kinder von Genossenschafter:innen. Oder wenn es sich um Untervermietungen an Nicht-Genossenschafter:innen handelt. Dann allerdings ist oft eine hohe Kaution zu hinterlegen.
Die Vorteile einer Genossenschaftswohnung
Der Mietpreis
Klarer Vorteil ist die günstigere Miete. Generell kann man sagen, dass der Genossenschafts-Mietpreis im Vergleich zum freien Markt rund 15 Prozent günstiger ist – im Raum Zürich sogar 25 – 30 % niedriger laut einer Studie des Regionalverbands der Züricher Wohnungsbaugenossenschaften (WBG-ZH). In Zimmern ausgedrückt: Für den Preis einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt erhältst du in einer Genossenschaft oft ein Zimmer mehr. Grund für die günstigen Mietzinse: Genossenschaften sind nicht gewinnorientiert. Auch profitieren sie in der Regel von staatlich vergünstigtem Land und zinsgünstigen Darlehen.
Wohnsicherheit
Als Miteigentümerin oder Miteigentümer kannst du besonders entspannt sein, wenn es um die Dauer des Mietverhältnisses geht. Dir kann zum Beispiel nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Wann es zu einer Kündigung kommen kann, erfährst du in den Statuten der jeweiligen Genossenschaft. Zum Beispiel, wenn die Miete nicht bezahlt wird. Diese Entscheide werden von der Verwaltung gefällt und durchgesetzt. Was statt einer Kündigung aber sehr wohl vorkommen kann: ein Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft. Dazu kommt es, wenn die Mindestbelegungsvorschrift nicht eingehalten wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Kinder ausziehen. Es kann aber statt Verkleinerung auch zu einer Wohnungsvergrösserung kommen, wenn Nachwuchs erwartet wird – dann hat man Anrecht auf mehr Zimmer.
Mitbestimmungsrecht
Hat man sich einmal in eine Genossenschaft eingekauft, darf man mitbestimmen. In der Regel hat eine Person eine Stimme, unabhängig von den Anteilscheinen. Stehen Änderungswünsche an, können Anträge an die Generalversammlung gestellt werden. Entschieden wird dann per einfacher oder qualifizierter Mehrheit – ohne Vetorecht. Aber auch das Mitbestimmungsrecht hat seine Grenzen: Es ist beispielsweise nicht erlaubt, an der eigenen Wohnung permanente Änderungen vorzunehmen. Alle, die sich mehr einbringen möchten, können Mitglied im Vorstand, in der Siedlungskommission oder in einer Arbeitsgruppe werden. So können die Anliegen von Bewohner:innen besser vertreten werden und Mitglieder können sich über gesellschaftliche Aktivitäten stärker in der Gemeinschaft engagieren.
Info: einfache versus qualifizierte Mehrheit
- Eine einfache Mehrheit ergibt sich, wenn zum Beispiel bei einem Antrag mindestens eine Stimme mehr zustimmt, als es Gegenstimmen gibt.
- Für eine Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit ist eine vorher festgelegte, höhere Zustimmung (zum Beispiel zwei Drittel) gegenüber der einfachen Mehrheit erforderlich.
Wie finde ich eine Genossenschaftswohnung?
Insgesamt gibt es in der Schweiz mehr als 1 000 Wohnbaugenossenschaften, die in zwei Dachorganisationen zusammengefasst sind. Auf deren Websites findest du die Kontaktdaten:
Warteliste
In der Regel musst du dich bei einer Wohnungsbaugenossenschaft in eine Warteliste eintragen – sofern kein Aufnahmestopp besteht. Achtung: Du musst deinen Eintrag immer wieder in unterschiedlichen Intervallen erneuern. Notiere dir, bei wem du wann deine Daten aktualisieren musst. Manchmal werden aber gar keine Wartelisten mehr geführt, weil die Nachfrage zu hoch ist. Freie Wohnungen werden daher direkt auf den eigenen Websites ausgeschrieben.
Neubauten als Chance
Ein Grossteil der freien Genossenschaftswohnungen entsteht durch Neubauprojekte. Es kommt sogar vor, dass Genossenschaften ihre Wartelisten genau für diese Projekte öffnen. Deshalb solltest du immer Ausschau nach solchen Projekten halten. Oder registriere dich – falls angeboten – für die Newsletter deiner favorisierten Genossenschaften. Unter Umständen erfährst du darüber von neuem und/oder freiem Wohnraum und kannst sofort reagieren.
Augen offenhalten!
Es kommt auch vor, dass Wohnbaugenossenschaften Wohnungen nicht nur auf ihren eigenen Seiten ausschreiben, sondern durchaus auch auf Homegate oder ImmoScout24. Richte dir auf diesen Portalen ein Suchabo ein und lass dir passende Angebote per Push oder Mail schicken. Reagiere sofort auf interessante Angebote. Günstige Wohnungen werden aufgrund der hohen Nachfrage schnell vergeben.
Mitglied werden lohnt sich - auch ohne Wohnung!
Es gibt Genossenschaften, bei denen man schon vor Bezug Mitglied werden kann. Alles zur Mitgliedschaft, wie die Höhe der Beiträge und vieles mehr, erfährst du auf der Website der jeweiligen Wohnbaugenossenschaft. Als Mitglied erfährst du vor allen anderen von freien Wohnungen und wirst anderen Bewerber:innen vorgezogen.
So erhöhst du die Chance auf eine Zusage
Viele verschiedene Kriterien fliessen in die Entscheidung, wer einziehen darf, mit ein. Wie diese Faktoren aussehen, ist je nach Genossenschaft unterschiedlich. Generell kannst du dich aber an diesen Tipps orientieren:
- Die Dauer der Mitgliedschaft kann ausschlaggebend sein. Daher lieber jetzt als später beitreten.
- Bei vielen Wohnbaugenossenschaften ist die Wohnungsbelegung ausschlaggebend. Meistens gilt: Zimmerzahl minus 1 gleich die Personenzahl.
- Als Familie mit kleinem bis mittlerem Einkommen hast du mehr Chancen als doppelt verdienende Paare ohne Kinder.
- Achte auf die jeweiligen Punktesysteme der Genossenschaften, die Einfluss auf die Vergabe haben.
- Eigenes Einkommen und stabile Arbeitsverhältnisse erhöhen die Chance.
- Mitgliedsbeitrag als Startkapital muss vorhanden sein!
- Wer Geduld mitbringt, wird am Ende auch belohnt.