Keine Überraschungen beim Mietvertrag: Darauf solltest du achten
Der Mietvertrag ist das Herzstück der Beziehung 'mieten – vermieten': Er gibt beiden Parteien Sicherheiten, da alle Rechte und Pflichten hier festgehalten sind. Aber was darf in einem Mietvertrag stehen? Was gehört nicht hinein? Hier erfährst du alles Wichtige.
Du hast deine Traumwohnung gefunden. Man reicht dir die Hand, die Sache ist besiegelt. Stimmt das wirklich? Prinzipiell ja, denn ein mündlicher Vertrag gilt als rechtskräftig.
Aber ganz bestimmt möchtest du etwas mehr Sicherheit, bevor du in dein neues Zuhause einziehst. Deshalb solltest du unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abschliessen. Das Dokument ist allerdings nicht nur für die Verwaltung verpflichtend, auch du musst dich daran halten. Deshalb ist es wichtig, über den Inhalt eines Mietvertrags Bescheid zu wissen – und ihn vor dem Unterschreiben sehr genau durchzulesen.
Was steht in einem Mietvertrag?
Ein Mietvertrag in der Schweiz kann nicht frei erfunden werden. Er unterliegt gesetzlichen Vorgaben (Mietrecht), welche im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) festgehalten werden. Und an diese Dos and Don’ts haben sich selbstverständlich alle zu halten.
Innerhalb dieses Rahmens kann jedoch alles Weitere zwischen den Parteien vereinbart werden.
Neben dem Mietrecht gibt es die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Auch sie basiert auf dem Obligationenrecht und deckt weitere gesetzlich geregelte Punkte ab.
Mietparteien
Der Mietvertrag hält fest, wer mietet und wer vermietet. Gültig ist er erst, wenn beide Mietparteien unterschrieben haben. Hier kannst du nachlesen, ab wann ein Mietvertrag gültig ist.
Ein Beispiel: Frau Müller möchte ihr Recht als Mieterin in Anspruch nehmen. Das kann sie nur, wenn sie im Mietvertrag als Mieterin benannt ist und dies mit ihrer Unterschrift bestätigt hat.
Mietsachen und -objekte
Alles, was dem Mieter bzw. der Mieterin überlassen wird, muss schriftlich festgehalten werden. Dazu gehören auch Räumlichkeiten ausserhalb der Wohnung, die mitgemietet oder mitbenutzt werden, beispielsweise das Kellerabteil und die Waschküche.
Mietdauer
Mietverträge werden entweder auf bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen. Wenn ein fixes Datum festgelegt ist, dann endet das Mietverhältnis auch zu diesem Zeitpunkt. In der Regel läuft der Vertrag aber auf unbestimmte Zeit.
In den meisten Mietverträgen steht eine Kündigungsfrist. Unter Einhaltung dieser Zeitspanne haben beide Parteien das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Solltest du im Mietvertrag keine Kündigungsfrist finden, dann gelten die ortsüblichen Regelungen.
Eine Mindestmietdauer ist gesetzlich erlaubt. Vor deren Ablauf darf keine der Parteien das Mietverhältnis ordentlich kündigen.
Eine ewige Mietdauer wiederum ist gesetzlich verboten, wobei es keine schriftlichen Richtwerte dafür gibt und in Streitfällen das Gericht individuell entscheidet. Interessierst du dich mehr für dieses Thema, findest du beim Mieterverband weitere Informationen.
Mietzins und Nebenkosten
Sofern nichts anderes vereinbart wurde, ist der Mietzins monatlich fällig. Im Mietvertrag steht, wie sich der Betrag zusammensetzt. Meistens besteht er aus Nettomietzins und Nebenkosten. Sind keine Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten, sind sie bereits im Mietzins inbegriffen.
Vorsicht beim Mietzinsvorbehalt: Er gibt der Verwaltung das Recht, den Mietpreis zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen. Du kannst ihn jedoch anfechten.
Mietkaution
Wie hoch die Mietkaution ausfällt, ist im Vertrag festgehalten. Falls nicht, bist du nicht dazu verpflichtet, eine zu leisten. Bei Wohnungen beträgt die Kaution normalerweise drei Monatsmieten.
Rechtliches bei Spezialfällen
Bei besonderen Mietverträgen gibt es gewisse Spezialfälle. Dazu gehören:
- Geschäftliche Mieten
- Luxuswohnungen
- separate Garagen
- Staffelmieten (stufenweise erfolgende Mietzinserhöhungen, die im Voraus festgelegt werden)
- Indexmieten (der Mietzins folgt dem Landesindex LIK)
Für diese und andere besondere Mietvereinbarungen werden adaptierte Verträge abgeschlossen. Sie weichen vom gewöhnlichen Mietrecht ab und beinhalten oft Kleingedrucktes. Hier gilt: Vorsicht vor zusätzlichen Kosten! Ein Spezialvertrag sollte immer von einer Fachperson geprüft werden.
Mietvertrag mit Probezeit – ist das erlaubt?
Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Probezeit nicht erlaubt und widerspricht dem Obligationenrecht. Ein befristeter Vertrag im Sinne eines 'Probevertrags' ist zulässig. Er darf allerdings nicht mehrfach wiederholt werden, weil man damit den Kündigungsschutz umgeht.
Häufig gestellte Fragen zum Mietvertrag
Nach der Wohnungssuche den Mietvertrag in den Händen zu halten, macht Freude. Die vielen Paragraphen weniger. Wir haben deshalb die wichtigsten Fragen zum Thema für dich zusammengestellt.
Ist der Mietzins fair?
Du hast das Recht, den alten Mietzins zu erfahren. Frage bei der Verwaltung nach, wie hoch die Miete zuvor war. In einigen Kantonen besteht sogar die Verpflichtung, den Anfangsmietzins in einem amtlichen Formular mitzuteilen (Formularpflicht).
Wurde die Miete im Vergleich zum Anfangsmietzins zu stark erhöht? Das ist in einigen Fällen nicht erlaubt: Du kannst die Erhöhung bis 30 Tage nach Schlüsselübergabe anfechten. Es gibt zwar viele legitime Gründe für eine Mietzinserhöhung wie eine Renovation, Erneuerung von Geräten oder andere Investitionen, aber eine Mietzinserhöhung muss immer begründbar sein.
Wohnung untervermieten
Grundsätzlich ist Untervermieten erlaubt. Sicherheitshalber solltest du einen Untermietvertrag abschliessen: Die Verwaltung darf verlangen, darüber informiert zu werden, wer bei dir zu welchem Preis wohnt. Du weisst jedoch schon bei Mietbeginn, dass du untervermieten möchtest? Mit einer Vertragsklausel kannst du dir gleich zu Beginn des Mietverhältnisses das Okay dafür einholen.
Darf der Mietvertrag Haustiere verbieten?
Meerschweinchen und Fische sollen mit einziehen? Kein Problem! Kleintiere dürfen ohne Einwilligung in einem Käfig und in einer akzeptablen Anzahl bei dir wohnen. Grosse Tiere wie Katzen und Hunde können aber ohne Grund verboten werden.
Neuer Mietvertrag mit verdächtigen Klauseln
Grillverbot, Rauchverbot, Kostenübernahme bei natürlichen Gebrauchsspuren usw.: Bist du unsicher, ob der neue Mietvertrag legitim ist? Unerlaubte Klauseln tauchen oft auf. Lass dich im Zweifelsfall von einer Fachperson beraten oder informiere dich über diese Fallbeispiele.
Gemeinsam wohnen
Clara, Til und Michael wohnen in einer WG. Irgendwann möchte Til ausziehen. Alle sind damit einverstanden. Wie kündigen? Das kommt auf den Mietvertrag an:
- Bei einem Mietvertrag mit einer Teilkündigungsklausel bleibt der restliche Vertrag bestehen. Nur Til kündigt, da er die Wohnung verlassen möchte.
- Fehlt die Teilkündigungsklausel, handelt es sich um einen Solidaritätsvertrag. In dem Fall sind alle gleichberechtigt und das Mietzinsdepot wurde gemeinsam hinterlegt. Der Vertrag muss deshalb auch gemeinsam gekündigt werden. Damit Clara und Michael bleiben können, lässt ihnen die Verwaltung einen neuen Mietvertrag zukommen.
Was tun bei Streitigkeiten nach Unterschreiben des Mietvertrags
Herr Kubik hat einen Mietvertrag unterschrieben, aber es ist zu Streitigkeiten mit der Verwaltung gekommen. Beide Parteien können sich in solchen Fällen an die örtliche Schlichtungsbehörde wenden. Sie hat die Aufgabe, in Streitfällen zu beraten. Sie ist kommunal, regional oder kantonal geordnet.
Die Schlichtungsbehörde kann bei Streitigkeiten über Kündigung, Mietverhältnis oder Mietzins Entscheide fällen. Diese sind für beide Parteien kostenlos.
Fazit: Das solltest du beim Unterschreiben eines Mietvertrags prüfen
- Steht der vereinbarte Betrag des Mietzinses im Vertrag?
- Stimmt die Grösse der angegebenen Wohnung?
- Sind Estrich und/oder Keller erwähnt?
- Ist der Vertrag befristet oder unbefristet?
- Gibt es eine Mindestlaufzeit? Ab wann kannst du kündigen?
- Ist der Referenzzinssatz aktuell?
- Steht im Vertrag ein genau begründeter Mietzinsvorbehalt? In dem Fall kann der Mietzins später erhöht werden.
Wer sich bei Mietverträgen auskennt, vermeidet spätere Unannehmlichkeiten. Du möchtest mehr darüber wissen? Hier findest du Formulare für einen Mietvertrag.
