Kündigung wegen nicht bezahlter Miete

Wer seine Miete nicht pünktlich zahlt, riskiert die Kündigung seiner Wohnung. Ein einmaliger Zahlungsverzug reicht aber nicht für einen Rausschmiss.

Grundsätzlich gilt: 

  1. Wenn Sie die Miete sonst immer pünktlich bezahlt haben, so ist eine einmalige Verspätung kein Grund, Sie auf die Strasse zu stellen. Passiert das aber öfters oder bezahlen Sie die Miete gar nicht, sieht die Sachlage anders aus.
  2. Sollten Sie vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten kommen, so warten Sie nicht einfach zu, bis der Vermieter reagiert. Suchen Sie stattdessen das Gespräch mit ihm, denn oft ist eine Stundungsvereinbarung möglich. Falls alle Stricke zu reissen drohen, kann vielerorts das Sozialamt der Wohngemeinde eine Überbrückungshilfe leisten. Um möglichst rasch Ihre finanzielle Situation zu verbessern, suchen Sie eine Budgetberatungsstelle auf.

30 Tage bis zur Kündigung

Der Mietzins ist in aller Regel samt Nebenkosten monatlich im Voraus fällig. Wer seine Miete viel zu spät oder gar nicht bezahlt, muss befürchten, seine Wohnung ausserhalb der ordentlichen Kündigungsfrist zu verlieren.

Der Vermieter muss sich an ein bestimmtes Vorgehen halten, sonst ist die Kündigung nicht gültig:

  • Abmahnung mit 30-Tage-Zahlungsfrist: Der Vermieter schreibt eine sogenannte Abmahnung. In diesem Schreiben setzt er dem säumigen Mieter eine Frist von 30 Tagen, um die ausstehende Miete zu zahlen. Gleichzeitig steht in der Abmahnung, dass die Wohnung gekündigt wird, falls bis dahin der Mietzins nicht eingetroffen ist. Diese Zahlungsaufforderung darf nur fällige Mietzinse betreffen. Gleich noch ein zusätzliches Depot zu fordern, wäre beispielsweise ein Grund, dass die Abmahnung ungültig ist.
  • Kündigung mit korrektem Formular: Erst wenn diese 30-Tage-Frist abgelaufen ist, darf der Vermieter kündigen. Die Kündigung muss korrekt ausgeführt werden. Sie muss mittels einem vom jeweiligen Kanton bewilligten Formular geschehen, das auch über die Rechte des Mieters orientiert.
  • Kündigungsfrist 30 Tage bis zum Auszug: Die Kündigungsfrist beträgt 30 Tage. Das heisst, sobald die Kündigung eingetroffen ist, haben Sie als Mieter mindestens 30 Tage oder bis zum nächsten Monatsende Zeit auszuziehen. Erhalten Sie die Kündigung z. B. am 25. März, dann müssen Sie am 30. April ausgezogen sein.

Missbräuchliche Kündigung

Doch selbst wenn der Vermieter all diese Formalien einhält, ist die Kündigung noch nicht zwingend gültig. Das Bundegericht hat folgende Fälle als missbräuchlich bezeichnet:

  • Wenn der Vermieter eine weit höhere Summe fordert, als der Mieter schuldet.
  • Wenn die Zahlung nur wenige Tage verspätet eintraf.
  • Wenn die ausstehende Miete bloss ein oder zwei Tage nach Ablauf der Zahlungsfrist erfolgte, sie ansonsten aber immer pünktlich bezahlt wurde.
  • Wenn der Vermieter grundlos viele Monate zuwartet, bis er den Mietvertrag kündigt.