Dopo le vacanze arriva lo shock: i ladri sono entrati in casa. Gli oggetti di valore non ci sono più. E l’appartamento, in affitto, ha subito gravi danni. La porta è inoltre stata scassinata. Le pareti sono completamente macchiate e il costosissimo parquet rovinato dallo spostamento dei mobili.

Ma il peggio deve ancora arrivare! Chi risponde in questo caso dei danni all’immobile: l’inquilino o il proprietario?

Di solito paga il proprietario
Di solito tocca al locatore – ovvero al proprietario – pagare tali danni.

Ciò perché, dal punto di vista legale, fra locatore e inquilino vale quanto segue: «il locatore deve consegnare la cosa … in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione», lo prevede il Codice delle obbligazioni all’art. 256.

Ma questo non vale in tutti i casi. Infatti l’inquilino è tenuto a trattare l’appartamento o la casa in affitto con diligenza (art. 257 f. cpv. 1 CO).

In altre parole: l’inquilino risponde se non è in grado di dimostrare che non ha alcuna responsabilità per lo scasso, ovvero che ha adottato tutta la diligenza possibile per evitare il danno (art. 97 CO).

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Il caso dalla parte dell’inquilino
Ciò non significa altro che, in caso di effrazione, in quasi tutti i casi il locatore è tenuto a pagare, infatti l’inquilino non ha alcuna colpa se i ladri hanno deciso di fargli visita.

L’inquilino non risponde né di questo caso, né di qualsivoglia causa di forza maggiore. Il discorso cambia se l’inquilino annuncia a destra e a manca che fra non molto partirà in vacanza, lasciando incustodito l’appartamento per due settimane (ciò presuppone però che il locatore sia in grado di dimostrare tale colpevolezza).

L’inquilino può altresì essere chiamato a rispondere se non chiude la porta di casa oppure se i ladri entrano in casa da una finestra lasciata aperta. In questo caso, parte dei costi possono essere addebitati all’inquilino.

Dei danni piccoli
A prescindere dalla questione riguardante la responsabilità, l’inquilino deve rispondere dei «danni piccoli». Nella prassi, per «danni piccoli» s’intendono danni la cui riparazione costa meno di 150 franchi.