La valeur locative se calcule sur la base du montant du loyer que l’on pourrait tirer de la location de l’objet. Ce montant est fonction du prix du marché.

L’impôt est dû dans le canton où est situé le bien immobilier. Le taux varie d’un canton à l’autre. Toutefois, chaque canton est tenu d’exiger au moins 60% du montant du loyer au prix du marché, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou principale.

Les impôts du canton de domicile et du canton où est située la résidence secondaire ne sont pas totalement séparés l’un de l’autre. L’imposition de la résidence secondaire s’opère au tarif applicable à l’ensemble du revenu et de la fortune.

Mise en location de la résidence secondaire
Lorsqu’un propriétaire met en location son appartement ou sa maison de vacances, ou encore une chambre meublée, le revenu locatif est soumis à l’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’impôt sur la valeur locative n’est pas versé à l’Etat pour la durée de la location. Pour tenir compte de l’usure subie par le logement pendant la location, le propriétaire peut faire valoir dans certains cantons une déduction fiscale..

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Valeur locative contre intérêts hypothécaires et frais d’entretien
Qu’il soit imposé sur la valeur locative ou sur le revenu locatif, le propriétaire peut en contrepartie déduire de ses impôts les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien.

Ce système fiscal est donc intéressant pour les propriétaires qui financent leur bien avec une part élevée de capital emprunté et qui supportent des charges d’entretien importantes. Selon le canton et l’âge du bien immobilier, les propriétaires peuvent faire valoir une déduction fiscale forfaitaire, généralement de 10 à 20% de la valeur locative.

Attention: une hypothèque élevée n’est intéressante que si l’on obtient un rendement net après impôt plus élevé que le coût net de l’hypothèque après impôt. Un point important à cet égard: les prestataires financiers exigent généralement jusqu’à 60% d’apport personnel lors de l’achat d’une résidence secondaire.

Suppression de la valeur locative? A l’heure où nous écrivons ces lignes (août 2010), un projet de suppression de la valeur locative est débattu au Parlement. Cette réforme concernerait également les propriétaires de résidences secondaires. Cependant, les cantons touristiques s’opposent à cette mesure, car ils subiraient alors une baisse importante de leurs revenus fiscaux tout en devant maintenir les infrastructures existantes. Le législateur envisage donc un impôt sur les résidences secondaires. Cependant, les cantons ou les communes ne seraient alors autorisés à exiger des propriétaires non résidents que ce dont ils auraient besoin pour couvrir les dépenses supplémentaires.

Lors d’une vente, penser aux impôts
En cas de vente d’un bien immobilier, même s’il s’agit d’une résidence secondaire, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers et du droit de mutation. Le premier est prélevé par l’Etat lorsqu’une plus-value est réalisée sur la vente du bien-fonds. Lors du calcul de la plus-value, il est possible de déduire certaines dépenses ayant contribué à accroître la valeur du bien, par exemple les frais d’installation d’un sauna ou de rénovation des installations sanitaires. Le droit de mutation est dû pour chaque transfert de propriété, soit par le vendeur, soit par l’acheteur, en fonction du canton ou de la commune.