Si le locataire reçoit la résiliation de son bail et qu’il n’accepte pas cette décision, il peut s’y opposer. Il doit adresser sa requête sous 30 jours suivant la réception de la lettre de résiliation à l’autorité de conciliation.

Résiliations nulles
Seuls les congés allant à l’encontre des directives obligatoires en sont l’exception. En effet, ils sont nuls et ne déploient aucun effet juridique. Le rapport de location se poursuit.

Une résiliation est notamment considérée comme nulle lorsque le bailleur annonce sa décision uniquement par écrit, voire par oral, au lieu de recourir au formulaire officiel. Il en va de même lorsque la résiliation de l’appartement familial n’a pas été adressée séparément aux deux conjoints (ou aux deux partenaires enregistrés de même sexe).

Résiliations annulables
Une résiliation peut être annulée malgré sa validité lorsqu’elle enfreint le principe de bonne foi.

D’après la loi, un congé est annulable surtout lorsqu’il relève des motifs suivants:

• le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail («résiliation pour vengeance»),
• le bailleur a pour but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer
• ou encore d’amener le locataire à acheter l’appartement loué.

En outre, la résiliation peut être annulée si elle est adressée pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (à moins que le locataire ne l’ait lancée à mauvais escient).

Il en va de même pour les trois ans à compter de la fin d’une telle procédure et si le propriétaire a perdu de manière significative, a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions, a renoncé à saisir le juge ou a conclu un accord ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.

La protection contre une résiliation en raison d’une telle procédure ne s’applique pas si le congé est donné parce que le bailleur fait valoir un besoin urgent pour lui-même, que le locataire est mis en demeure, qu’il a commis une grave violation au contrat, que la propriété est vendue ou que le locataire a fait faillite.


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Liens pour aprofondir
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