Lorsque l’on envisage l’achat d’un bien immobilier, il convient de contrôler les capacités de financement propres. Les établissements financiers ne prêtent pas la totalité du prix d’achat et exigent généralement un apport personnel de 20%.

Réunir les fonds propres nécessaires
Ce montant peut provenir de l’épargne, de titres, d’emprunts ou d'un héritage, mais aussi d’avoirs de la caisse de pensions ou du troisième pilier. Outre les 20% pour l’achat du bien, il faut également prévoir une réserve de fonds propres pour couvrir les commissions d’achat et les frais de notaire.

Il peut également arriver que le prestataire financier estime la valeur d’un objet à un montant inférieur au prix d’achat et refuse de financer 80%.

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Intégrer les frais courants dans le calcul
Le propriétaire doit également intégrer à son calcul les frais annuels récurrents.

En règle générale, on estime que les frais courants s’élèvent à 6% du prix d’achat. Ce taux est valable en cas d’apport personnel de 20%. La règle des 6% inclut les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien et l’amortissement de l’hypothèque. Elle se fonde sur les taux hypothécaires moyens de ces dernières années.

Comme les hypothèques sont actuellement très bon marché, ce pourcentage peut être revu à la baisse. Dans les trimestres à venir, il faut toutefois s’attendre à une hausse des taux. La règle des 6% ne tient pas compte des impôts. La situation fiscale varie d’un canton à l’autre.

Un revenu suffisant
Selon une autre règle d’or, les frais de logement calculés sur la base de la règle des 6% ne doivent pas excéder un tiers du revenu.

Exemple:
Si les frais mensuels de logement de Max Muster sont de CHF 3300, il doit donc disposer d’un revenu mensuel minimum de CHF 9900. Si son revenu est inférieur, le prestataire financier risque d’hésiter à financer le bien, qu’il estimera peut-être trop coûteux à long terme pour Max Muster.

QUOI?	COMBIEN?	POURCENTAGE
Prix d’achat	660'000	100
Apport personnel	132'000	20
Charge annuelle	39'600	6
Revenu brut par année (sans 13e salaire)	118'800	18

Inclure les risques dans le calcul
Il subsiste des risques même en cas de calcul prudent. Si Max Muster subit une baisse de revenu en raison d’une perte d’emploi ou d’une invalidité, il risque de ne plus pouvoir supporter les frais et d’être contraint de vendre son bien.

Il n’est pas certain de pouvoir revendre ce bien à son prix d’achat initial ou de réaliser une plus-value. Il devra peut-être revendre sa maison à perte. A fortiori en cas de construction défectueuse, si l’objet est mal situé ou s’il a été mal entretenu.