Nach den Ferien kommt der Schock: Die Mietwohnung wurde ausgeraubt. Die Wertsachen sind weg. Und die Wohnung hat Schaden genommen. Die Türe ist aufgebrochen. Die Wände sind voller Schmutzstriemen und der teure Parkettboden ist durch das rücksichtslose Möbel-Verrücken zerkratzt.

Aber die Diebe sind längst über alle Berge. Wer muss in diesem Fall für die Schäden an der Immobilie aufkommen? Mieter oder Vermieter?

Meist zahlt der Eigentümer
In der Regel muss der Vermieter beziehungsweise der Eigentümer solche Schäden beheben – auf eigene Rechnung wohlverstanden.

Denn zwischen dem Vermieter und Ihnen als Mieter gilt folgendes: Rechtlich gesehen ist der Eigentümer verpflichtet, das Mietobjekt in einem «tauglichen Zustand» zu übergeben und es auch in diesem zu erhalten. Das schreibt das Obligationenrecht vor (Art. 256 OR).

Tragen Sie als Mieter eine Mitschuld?
Dass der Eigentümer die Kosten übernimmt, gilt aber nicht in allen Fällen. Denn Sie als Mieter haben im Gegenzug die Pflicht, die Mietwohnung oder das Miethaus sorgfältig zu behandeln (Art. 257 f. Abs. 1 OR).

Das heisst: Sie haften dann, wenn Sie nicht beweisen können, dass Sie bei einem Einbruch keine Schuld trifft bzw. dass Sie alle zumutbare Sorgfalt angewendet haben, um den Schaden zu verhindern (Art. 97 OR).

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Der Zufall ist auf Ihrer Seite
Im Klartext heisst das: Bei einem Einbruch muss Ihr Vermieter in fast allen Fällen bezahlen. Denn Sie sind kaum schuldig, dass es zu einem Einbruch kommt. Sie haften weder für diesen Zufall, noch für sonstige höhere Gewalt.

Anders sieht es aus, wenn Sie beispielsweise vor dem Urlaub aller Welt verkünden, Sie seien die kommenden zwei Wochen weg und Ihre Wohnung bleibe unbeaufsichtigt (und Ihr Vermieter das beweisen kann).

Ebenso können Sie haftbar gemacht werden, wenn Sie die Haustüre nicht abschliessen oder der Einbrecher durch ein offenes Fenster in Ihre Wohnung eindringt. Dann darf ein Teil der Kosten auf Sie abgewälzt werden.

Geringe Schäden gehen zulasten des Mieters
Unabhängig von der Haftungsfrage gilt, dass Sie als Mieter für «geringe Schäden» aufkommen müssen. Unter «geringen Schäden» versteht man in der Praxis Mängel, die weniger als 150 Franken kosten, um sie zu beheben.

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