Wer das Eigentum an einer Mietwohnung erwirbt, übernimmt automatisch auch sämtliche laufenden Mietverträge.

Damit ist auch der neue Eigentümer und Vermieter grundsätzlich an die ursprünglich vereinbarten, vertraglichen Kündigungsfristen gebunden.

Ausnahme: dringender Eigenbedarf
Allerdings macht das Gesetz eine Ausnahme. Wenn der neue Eigentümer dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend macht. Er darf in einem solchen Fall das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin kündigen.

Dieses Recht steht dem neuen Eigentümer unabhängig von anderslautenden vertraglichen Kündigungsterminen- und fristen zu.

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Wann ist Eigenbedarf dringend? Als dringlich gilt der Eigenbedarf, wenn der Eigentümer die Wohnung auf einen bestimmten Zeitpunkt braucht. Dies kann sein, weil ihm seine Wohnung gekündigt wurde, er aus dem Ausland zurückkommt oder neu in der Nähe arbeitet. Eine wirkliche Notlage wird aber nicht verlangt. Es ist dem neuen Eigentümer nicht zuzumuten, auf die Benutzung seiner eigenen Wohnung zu verzichten. Die Gerichte anerkennen daneben den Eigenbedarf für Kinder, Eltern, Geschwister und ihre Ehepartner, Enkel, Nichten und Neffen.

Mieterstreckung immer noch möglich
Eine Kündigung gestützt auf dringenden Eigenbedarf schliesst eine Mieterstreckung nicht grundsätzlich aus. Falls sie aber überhaupt gewährt wird, ist sie meist nur von kurzer Dauer.

Was wenn Mietvertrag befristet ist?
Bei einem befristeten Mietvertrag läuft der Vertrag - wie der Name schon sagt - erst nach der vereinbarten Frist aus. Aber auch ein solcher Mietvertrag kann wegen dringendem Eigenbedarf gekündigt werden.

Der neue Eigentümer hat das Recht die Wohnung auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen. Ist jedoch die Frist bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen - und der Vertrag eigentlich noch gültig -, wird der Vermieter gegenüber dem Mieter schadenersatzplichtig. Das heisst er muss unter Umständen für Mehrkosten aufkommen.

Die Miete muss regulär erhöht werden
Will der neue Eigentümer den Mietzins erhöhen, muss er sich an die üblichen Regeln halten. So ist eine Mietzinserhöhung nur auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin und nur mit der vertraglichen Kündigungsfrist möglich. Zudem kann der Mieter die Erhöhung als missbräuchlich anfechten.