Erhält der Mieter die Kündigung durch den Vermieter und ist diese unkorrekt, kann er sich dagegen wehren. Eine unkorrekte Kündigung ist entweder anfechtbar oder nichtig.

Nichtig heisst für den Mieter, dass er die Kündigung ignorieren kann.

Anfechtbar heisst für den Mieter, dass sein Begehren innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eintreffen muss.

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Wann ist eine Kündigung anfechtbar?

Anfechtbar ist eine Kündigung, wenn sie zwar gültig ist, aber gegen Treu und Glauben verstösst und somit kein redliches und anständiges Handeln hinter der Kündigung steckt.

Laut Gesetz ist eine Kündigung insbesondere anfechtbar, wenn sie aus folgenden Gründen ausgesprochen wird:
Wenn es sich um eine sogenannte «Rachekündigung» handelt. Der Mieter hat nach Treu und Glauben gehandelt, der Vermieter nicht.
Wenn der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will.
Wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung veranlassen will.

Kündigung ist auch anfechtbar nach Schlichtungsverfahren
Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird. Das Verfahren muss mit dem Mietverhältnis zusammenhängen. Diese Regel gilt nicht, wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat.

Dasselbe gilt während drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens. Das heisst, die Kündigung ist auch dann anfechtbar,

• wenn der Vermieter seine Forderung zurückgezogen hat.
• wenn der Vermieter seine Forderung erheblich eingeschränkt hat.
• wenn der Vermieter nicht an das Gericht gelangt ist.
• wenn der Vermieter sich mit dem Mieter geeinigt und einen Vergleich geschlossen hat.

Aber: Der Kündigungsschutz wegen eines solchen Verfahrens gilt nicht,

• wenn die Kündigung erfolgt, weil der Vermieter dringenden Eigenbedarf geltend macht.
• wenn der Mieter in Zahlungsrückstand ist.
• wenn der Mieter eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.
• wenn die Liegenschaft verkauft wurde.
• wenn der Mieter Konkurs anmelden musste.
  

Wann ist eine Kündigung nichtig?

Eine Ausnahme bilden Kündigungen, die gegen zwingende Vorschriften verstossen: Diese sind nichtig und entfalten keinerlei Rechtswirkungen. Das Mietverhältnis läuft ganz normal weiter.

Nichtig ist eine Kündigung, wenn
der Vermieter statt mit dem amtlich genehmigten Formular nur schriftlich oder gar nur mündlich kündigt.
sie bei einer Familienwohnung nicht beiden Ehepartnern (oder beiden eingetragenen gleichgeschlechtlichen Partnern) separat zugestellt wird.