Stirbt ein Wohnungs- oder ein Liegenschaftsbesitzer, werden alle seine gesetzlichen und/oder eingesetzten Erben im gleichen Moment Eigentümer seines ganzen Vermögens und übernehmen all seine Schulden.

Die Erben treten also mit dem Tod des Eigentümers in all seine Rechte und Pflichten («Universalsukzession») ein. Alle Erben bilden zusammen die sogenannte Erbengemeinschaft.

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Einstimmigkeit der Erbengemeinschaft ist erforderlich
Alle Entscheide der Erbengemeinschaft müssen einstimmig erfolgen; das Erbe, also auch das Haus oder die Wohnung, steht im Eigentum aller Erben. Ist die Wohnung vermietet, ist für eine mögliche Mietzinserhöhung oder Kündigung des Mieters Einstimmigkeit erforderlich, dasselbe gilt für den Verkauf der Liegenschaft.

Bei Unstimmigkeit Erbteilung verlangen
Je grösser eine Erbengemeinschafft ist, desto schwieriger ist es auch, diese Einstimmigkeit zu erreichen. Oft können sich die Erben nicht darüber einigen, was mit der Liegenschaft geschehen soll.

Das Gesetz gibt deswegen jedem Miterben das Recht, jederzeit eine gerichtliche Erbteilung zu verlangen. Dann entscheidet das Gericht, ob die Wohnung zwangsverkauft oder versteigert (öffentlich oder unter den Erben) wird. Solche amtliche Handlungen verursachen aber immer Kosten und sind deswegen nicht zu empfehlen.

Stockwerkeigentum erben
Hinterlässt der Erblasser eine Wohnung im Stockwerkeigentum, übernimmt die Erbengemeinschaft auch die Rechte und Pflichten im Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Für die Teilnahme an den Versammlungen bestimmt die Erbengemeinschaft einen Vertreter.

Ist die Erbschaft überschuldet, können die Erben diese auch ausschlagen.