Kann man mit dem Kauf einer Liegenschaft Steuern sparen?
Liegenschaften im Privatvermögen unterstehen während der gesamten Besitzdauer der Einkommens- und Vermögenssteuer. Bei der Einkommenssteuer wird dem Eigentümer, wenn er das Objekt selbst bewohnt, steuerlich ein fiktives Einkommen aufgerechnet, der sogenannte Eigenmietwert.

Der Eigentümer darf im Gegenzug die Kosten für Unterhalt und Hypotheken von der Einkommenssteuer abziehen. Sind die Unterhalts- und Hypothekenkosten höher als der Eigenmietwert, ergibt sich eine geringere Steuerbelastung. Sind die Abzüge, die in der Steuererklärung geltend gemacht werden können, höher als die Abgaben, spricht man deshalb auch von einer «negativen Liegenschaftsrechnung».

Gibt es weitere Möglichkeiten?
Wird die Hypothek ganz oder teilweise an die Bank zurückbezahlt (direkte Amortisation), verringern sich die Hypothekarzinsen. Folglich können nicht mehr so viele Hypothekarzinsen bei der Einkommenssteuer abgezogen werden. Das steuerbare Einkommen steigt und damit die Steuerbelastung.

Deshalb empfehlen Finanzdienstleister und Versicherungen die indirekte Amortisation: Das Hypothekardarlehen bleibt betragsmässig unverändert, und die Amortisation wird laufend via Säule 3a (gebundene Vorsorge) und somit indirekt getätigt.

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Alle Teile des Interviews mit Tayfun Celiker
 2. Teil: Wertsteigerung von Wohneigentum
 3. Teil: Wohneigentum als Altersvorsorge

SVIT ist der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft.

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Worauf muss man beim Kauf einer Renditeliegenschaft achten, die gleichzeitig auch Eigenheim sein soll?
Beim Kauf einer Renditeliegenschaft steht – wie der Name bereits sagt – die «Rendite» und damit der Ertrag der Investition im Vordergrund. Eine angemessene nachhaltige Bruttorendite ist deshalb unabdingbar.

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dienen grundsätzlich dem Eigenbedarf. Sie weisen meistens einen höheren Landbedarf bzw. Ausbaustandard auf. Aufgrund höherer Anschaffungskosten eignen sie sich deshalb nur in seltenen Fällen als Investitions- bzw. Renditeobjekte.

Welche Liegenschaften sind besser geeignet?
Zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, sofern Preis und Objekt stimmen. Wesentlich beim Kauf von Renditeliegenschaften sind die Lage, der Zustand, der Ertrag, das Wertsteigerungspotenzial und der Markt.

Bei renovationsbedürftigen Liegenschaften muss man prüfen, ob sich die Renovation auf den Mietzins überwälzen lässt und ob dieser Mietzins dann noch marktfähig ist.

Ob Renditeliegenschaft oder Eigenheim, man sollte auf jeden Fall prüfen, ob sich das Objekt im «Ernstfall» ohne Einbusse verkaufen lässt. Zum Beispiel, wenn sich die persönliche Situation unverhofft ändert, etwa bei einer Scheidung oder einem Arbeitsplatzwechsel. Besondere Vorsicht ist bei Liebhaberobjekten geboten oder bei Objekten, bei denen der Markt (zu) klein ist.